Уолстрийт и медиите обръщат значително внимание на модификациите на ипотечните кредити в САЩ, но недостатъчно внимание се обръща на нарастващия проблем с изпадането в повторно просрочие по тези модифицирани кредити.

Броят на повторните изпадания в просрочие е огромен проблем и застрашава щатските пазари на ипотеки и имоти, пише имотният анализатор Кийт Джуроу в MarketWatch.

Какво представлява модификацията на ипотечен заем? В разгара на срива на имотния пазар преди повече от десетилетие бяха представени модификациите по ипотечни кредити, за да се позволи на милиони собственици на имоти с просрочия по заемите си да избегнат влизането в процедура по възбрана върху имота.

В най-новия си доклад консорциумът Hope Now, който е основен източник на данните върху модифицираните ипoтеки, изчислява, че от края на 2007 г. в САЩ има 8.7 милиона постоянни ипотечни модификации.

Модификацията вняся постоянни промени в първоначалния ипотечен заем по един или повече от следните начини: удължаване на амортизационния период; намаляване на лихвения процент; добавяне на просрочените лихви към неизплатената главница (известно като капитализация), или намаляване на количеството на дължимата главница.

Направените 8.7 милиона постоянни модификации не включват временните промени, които банките са предоставяли. Според Hope Now предоставените временни решения възлизат на 17 милиона.

Двете най-важни от тях се определят като отсрочки и плановe за изплащане. Съгласно тези планове на милиони кредитополучатели в просрочие са предоставени временни отлагания или намаления на плащанията, докато финасовото им състояние не се подобри.

Тези временно решения не се включват в постоянните модификации на ипотечните заеми.

Бъркотията с повторните просрочия

Щатската Служба за валутен контрол (OCC) към Министерството на финансите, която служи като регулатор за банките, публикува тримесечни данни за ипотечените кредити. Данните на OCC идват от банките, които са най-големите издатели на жилищни ипотеки.

В доклада си за първото тримесечие на 2013 г. от OCC посочват, че банките са модифицирали малко над 3 млн. кредита в периода между началото на 2008 г. и края на 2012 г. От тях 47.3% са все още актуални към края на първото тримесечие на 2013 г.

Останалите са или в сериозно просрочие, в началото на процедура по възбрана, вече са под възбрана, или пък вече не са в портфейла на банката.

В най-актуалния си доклад за първото тримесечие на 2019 г. от OCC отбелязват, че 21% от модифицираните най-наскоро кредити са влезли отново в просрочие в рамките на шест месеца след промяната.

Над 3 милиона кредита, обезпечени от Федералната жилищна администрация (FHA), са модифицирани в периода 2008 – 2013 г. Доклад от 2014 г. посочва, че обслужването им не се е подобрило и близо 57% от тях са влезли отново в просрочие до 2013 г.

През юли 2016 г. Fannie Mae публикува данни за близо 700 000 модифицирани заеми в периода между началото на 2010 г. и края на 2015 г., за да предостави по-голяма прозрачност относно представяето им. През февруари 2017 г. Fitch Ratings публикува доклад въз основа на данните на Fannie Mae, озаглавен “Рисковете, свързани с модифицираните ипотеки, нарастват.”

Според авторите е логично да се предположи, че тенденциите, които те откриват при мофицираните от Fannie Mae заеми, биха могли да се приложат и при заемите, модифицирани от други.

В доклада на Fitch се отбелязва, че най-скорошните модификации на Fannie Mae през 2015 г. отчитат и най-бързи темпове на влизане на заемите отново в просрочие от 2010 г. Анализът показва, че това се дължи на устойчиво нарастващия процент на модификациите в периода 2010 – 2015 г., които са втори или трети модификации.

През 2011 г. 95% от всички модификации по ипотечни заеми са първи по тези заеми. За сравнение, над една трета от модификациите през 2015 г. са втори или трети.

Приложената графика в доклада на Fitch показва ясно, че нивата на повторно просрочие се повишават с навлизането на нередовните платци във втори и трети модификации.

Кои са най-важните причини за рефинансиране на ипотечния кредит?40% от българите биха рефинансирали заема си заради рекордно ниските лихви в момента, показва анкета на Kredit.bg

Влошаваща се ситуация с повторните просрочия по заемите на Fannie Mae беше потвърдена в най-новия доклад на Федералната агенция за жилищно финансиране на САЩ (FHFA). Той разкрива, че през четвъртото тримесечие на 2017 г. 54% от всички заеми, модифицирани в 12-те месеца преди това, са все още действащи и се обслужват.

До 2018 г. Fannie Mae публикуваше данните за повторните просрочия по модифицираните заеми в тримесечните си отчети за кредитирането. В таблицата по-долу се вижда устойчивият ръст при просрочията:

В началото на 2018 г. тези данни изчезнаха от тримесечите доклади на Fannie Mae. От компанията обявиха в годишния си доклад за 2018 г. обаче, че процентът на просрочията в рамките на 12 месеца след модифицирането на заемите е нараснал до 39%.

Въз основа на данните на Fitch Ratings, процентът на просрочията по заемите на Fannie Mae, модифицирани преди три или повече години, може би наближава 50%.

Какво може да се каже за банките, които са определяни като прекалено големи, за да фалират? JPMorgan Chase притежава втория най-голям портфейл от жилищни ипотеки в САЩ. В доклада си за второто тримесечие на 2019 г. банковият гигант обяви модифицирани заеми на стойност 10 млрд. долара.

По 43% от тях е имало повторно просрочие. При Bank of America 41% от модифицираните заеми са влизали отново в порсрочие.

Дял на повторните просрочия при най-лошите заеми от ерата на имотния балон, които не са обезпечени от държавните агенции

Най-лошите кредити от ерата на имотния балон не са гарантирани от някоя от държавните агенции в САЩ. Според Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA) близо 819 млрд. долара от тези заеми от ерата на имотния балон все още не са изплатени.

Проучване на BlackBox Logic, публикувано през 2016 г., анализира близо 200 000 високорискови ипотечни заеми, някои от които са модифицирани през 2013 г. Според проучването 44% от тези заеми са влезли в просрочие в рамките на година след модифицирането им, а 60% от тях в рамките на две години.

Отсрочки и планове за изплащане

Споменатите по-горе 17 милиона временни промени по ипотечни заеми включват 10.4 милиона “Планове за изплащане“, предложени на кредитополучатели, които са обявили, че имат непредвидени, но временни финансови затруднения. Те почти винаги са съпътствани от временни отсрочки, при които кредиторът се съгласява на между 3 и 12-месечен период на намаляване и дори временно спиране на редовните вноски по ипотеката.

В края на този период кредитополучателят има задължението да възобнови вноските плюс пропуснатите плащания, включващи главницата, лихвите, данъците и застраховката. Тези допълнителни просрочени задължения се разпределят по определен график до пълното им погасяване.

Очевидно е, че проблемът с повторното просрочие на модифицираните ипотечни кредити е огромен. От години компаниите успяват да избегнат налагането на възбрани на много от тези нередовни платци.

Новите просрочия се случват редовно. Това дали тази заформяща се катастрофа може да бъде предотвратена или не ще засегне милиони собственици на имоти в САЩ и стойността на техните жилища.

Важно е да се разбере, че докладът на OCC разкрива, че в последните пет години (или повече), приблизително 75%-95% от всички модификации на ипотечни кредити включват капитализация на просрочени лихви, което означава, че всички просрочени лихвени плащания са добавени към неизплатената главница.

Ето един реален пример от ипотечен заем от Калифорния от 2008 г., който е модифициран през 2015 г. Първоначалният заем е за 400 000 долара. Кредитополучателят е в просрочие от няколко години. Натрупаните просрочени лихви, заедно с други разходи, натрупани от банката, възлизат на 127 766 долара.

Тази сума е добавена към неизплатената главница и новата дължима сума по модифицирания заем вече възлиза на 515 000 долара. Тъй като срокът на новия заем е удължен на 40 години, новата месечна вноска от 2 879 долара е малко по-малка от тази по първоначалния заем.

Тъй като първоначалният заем е изтеглен през 2008 г., кредитополучателят ще го погасява общо 47 години до падежа му през 2055 г. Някой очаква ли този заем наистина да бъде погасен? Първоначалният заем от 2008 г. е изтеглен малко след пика в цените на имотите в Калифорния.

Стойността на имота пада значително оттогава, докато цените не формират дъно през 2012 г. През 2015 г. имотът почти сигурно е струвал по-малко от дължимата главница по заема, но въпреки това този кредитополучател е дължал със 115 000 долара повече, отколкото няколко години преди това. Какъв стимул би могъл да има един собственик на имот да продължава да плаща този ипотечен заем?

Нивата на повторните просрочия биха могли да дадат представа за това в каква посока се движат пазарите на имоти и ипотеки

Компаниите са предоставили близо 9 млн. постоянни модификации на ипотечни заеми, за да помогнат на собствениците на имоти в просрочие да избегнат процедурата по възбрана и да останат в домовете си. Критиците на тези програми за модифициране на заемите твърдят, че това реално само отлага нещата, без да решава проблема с просрочията.

Милиони собственици на имоти в САЩ изпадат повторно в просрочие, след като кредитите им са модифицирани. Още по-лошо, все по-голям процент от тях са го правили по няколко пъти. С понижаването на цените на имотите, много от тези собственици ще видят, че няма много смисъл да продължават да плащат модифицираните си ипотеки.

Джуроу подозира сериозно, че в рамките на година както банките, така и компаниите, обслужващи кредитите, ще трябва да вземат трудни решения относно кредитополучателите, които отново и отново изпадат в просрочие.