В имотните среди в Хонконг казват, че ако най-богатият човек в града Ли Ка-Шинг продава, не бихте искали да сте купувача.

Сега група инвеститори, които плащат 5.2 млрд. долара за дела на Ли в сградата The Center преди близо три години, с което го превръщат в най-скъпия небостъргач в света, разбират защо това е така. След като първоначално реализират бързи печалби от продажбата на етажи в 73-етажния неборстъргач, комбинацията от антиправителствени протести, пандемията от коронавирус и ескалиращото напрежение между САЩ и Китай доведе до увеличаване на празните площи, падане на наемите и спиране на сделките.

През тази година е реализирана само една продажба, с отстъпка от 35% в сравнение с цените от началото на 2019 г., според имотния портал Real Capital Analytics. Близо една пета от сградата е празна, като това е едно от най-високите нива на свободни площи в престижния централен бизнес район на Хонконг. Наемите пък падат с около 20% в сравнение с преди година.

“Това бе разумна инвестиция тогава,” казва Томас Лам, изпълнителен директор в Knight Frank LLP. Пазарните цени бяха по-високи от средните, които групата плати, а продаването на етажи изглеждаше лесно, обяснява той. “Сега обаче, когато доходността от наеми и търсенето на офиси намаляха, купувачите са много по-резервирани.”

Когато група местни инвеститори с цветисти прякори като “Кралят на минибусовете” и “Кралицата на черупките” обединиха усилия за закупуването на 75-процентния дял на Ли в края на 2017 г., имотният пазар в Хонконг се носеше по ръба на вълната. Цените в централния район бяха нараснали с 20% за по-малко от година, според Savills Plc, а незаетите офиси в района бяха едва 2%. (CK Asset Holdings Ltd., имотното подразделение на Ли, продава останалите 25% от небостъргача в годините след като е завършен през 1998 г.)

След финализирането на сделката в средата на 2018 г., групата бързо разделя 47-те етажа, 402-те паркоместа, офисите и търговските площи и започва да ги продава. В рамките на година те успяват да продадат над осем етажа и над десет офиса за около 1.3 млрд. долара, реализирайки стотици милиони долари печалба.

След това през юни 2019 г. градът бе разтърсен събития, които тласнаха икономиката към най-голямата й рецесия, а антиправителствените протести ставаха все по-насилствени. Недоволството на гражданите се пренесе и в новата година, когато започна пандемията от коронавирус, а задълбочаващият се разрив в отношенията между САЩ и Китай също влоши перспективите относно бъдещето на финансовия хъб на Азия.

Всичко това на практика сложи край на сделките в небостъргача The Center. Една продажба, която бе договорена, когато започнаха протестите, в крайна сметка бе прекратена в края на 2019 г.,като купувачът се отказва от 1.1 млн. долара депозит, според Real Capital Analytics. През тази година има само една продажба, въпреки че три етажа от сградата се продават.

Най-високите небостъргачи на всеки континент (снимки)В древността пирамидите и църквите са били най-високите сгради в света

“Тъй като не могат да продават на добри цени сега, те искат да продадат само един или два етажа, за да получат известна сума пари и да отдават по-голяма част от имотния си портфейл под наем, докато пазарът тръгне нагоре,” казва Джеймс Мак, районен директор продажби в Midland IC&I Ltd. “Тези имотни магнати не искат да губят пари.”

Пазарът на офиси не може да разчита и на купувачи от Китай. Китайските инвестиции в имоти, които носят доходи и в обекти за застрояване в Хонконг, намаляват с 90% и 73% респективно през първото полугодие, според Savills Plc.

Запазването на етажи за отдаване под наем също не носи сериозни приходи.

Промяната на собствеността от един от най-големите строителни предприемачи в Хонконг към група индивидуални инвеститори, известни с препродажбата на имоти, спира наемателите, които предпочитат стабилна собственост и управление. Незаетите площи в The Center са 19% към август, в сравнение с 5.2% в останалата част от централния район на Хонконг, според Centaline Property Agency Ltd.

Положението се влошава и от факта, че договорите за наем подписани тази година в The Center са на цени с 20% по-ниски от миналата година, по изчисления на Bloomberg.

Всичко това поставя купувачите в безизходица.

“Тези хора се надяваха да препродадат имотите с 30% печалба веднага, но бяха спрени от други фактори,” казва Филип Зонг, имотен анализатор в Morningstar Investment Service. Доходите от наеми може да не са достатъчни за покриването на лихвите по заемите взети за сделката, което значи, че дори продажбата на първоначалната себестойност би “означавало да понесат сериозен удар,” казва той.

Най-известните членове сред групата купувачи са Ма А-мук и Поляна Чу, които първоначално купуват съответно 13 и 7 етажа.

Ма започва да трупа състояние през 1977 г., когато основава Yan Yan Motors Ltd., която обслужва линиите с минибусове в Хонконг, което с годините му носи прякора “Кралят на минибусовете.”.

Чу пък е известна като “Кралицата на черупките” заради това, че финансира компании с малка пазарна капитализация. Тя започва кариерата си с инвестиции на имотния пазар в Сан Франциско, преди да се завърне в Хонконг през 1992 г.

Дълги години Чу бе най-богата жена в Хонконг, но въпреки че семейната й империя притежава сериозни активи, нейното състояние днес е малка част от това, което беше.

След продажбата на The Center, компанията на Ли CK Asset използва част от средствата, за да придобие централата на UBS Group AG в Лондон за 1.3 млрд. долара през юни 2018 г. Швейцарската банка ще бъде там до 2035 г. а доходността от наема за имота в Лондон е била близо два пъти по-голяма от тази в The Center.

Така Ли за пореден път сключва по-добрата сделка.