В Маями е горещо. Особено ако продавате имот. Цените на жилищата са с 20% нагоре спрямо миналогодишните си нива и, за разлика от много други големи американски градове, наемите също се повишават с 24% на годишна база.

Брокерските агенции се радват на истински бум на сделките, купувачите бързат и в много случаи дори "прескачат" етапа с огледите и оценките, като купуват буквално "на сляпо". Търсенето е голямо, което води до постоянно наддаване за атрактивните предложения, пише The Economist.

На фона на тази еуфория обаче почти 8% от ипотечните кредити в Маями не се обслужват редовно. Наемателите пък се подготвят за края на федералния мораториум, въведен по време на пандемията от COVID-19, с който беше забранено на наемодателите принудително да извеждат нередовните платци от имотите си. Той изтича на 31 юли заедно с мораториума върху ипотечните кредити.

Някои експерти се опасяват, че може да се стигне до вълна от фалити и много хора ще останат на улицата, тъй като не могат да плащат вноските и наемите си. И то на фона на рекордния ръст в цените на имотите.

Статистиката показва, че всеки четвърти наемател и всеки десети кредитополучател с ипотека не са убедени, че ще могат да покриват жилищните си разходи през следващия месец. Около 2.8 милиона домакинства, или 7.4 милиона американци, изостават с плащането на наемите си, а близо 2 милиона семейства, включващи 6 милиона души, имат неплатени вноски по ипотеките.

В най-голям риск са хората с ниски доходи и най-вече тези от афроамериканските и испаноезичните социални групи. До този момент в САЩ не е прилаган мораториум върху принудителното извеждане на хора от домовете им, което означава че и неговото прекратяване ще бъде изправено пред много неизвестни.

Още повече, че в някои щати бяха въведени конкретни допълнителни условия върху мораториума, а в други - не. В Маями например няма допълнителни уточнения, свързани с федералния мораториум. Той забранява на собствениците на имотите да изхвърлят хора от домовете им заради това, че не могат да си плащат наема. Принудителното освобождаване на жилището обаче е допустимо по други причини.

И много от наемодателите са се възползвали от тази "вратичка" през последните месеци. Данните, цитирани от The Economist, показват, че в щатите, където са функционирали и локални мораториуми в допълнения към националния, принудителните извеждания от домовете са били средно около 10% от обичайния си брой. В щатите, където не са въведени допълнителни условия, те не са намалели особено и се движат около 80% от обичайното.

От януари насам в Маями са регистрирани средно по 920 подобни случая на месец. Това означава, че краят на федералния мораториум може би няма да окаже толкова сериозен ефект, колкото се очаква, тъй като не е имало натрупване на случаи в последните месеци.

ЕЦБ: Очаква се леко затягане на кредитните условия за фирмите в еврозонатаБанките в еврозоната очакват ръст в търсенето на корпоративни кредити през третото тримесечие на годината


Освен това американският Конгрес гласува и финансов пакет в подкрепа на наемателите. Той е в размер на 46 милиарда долара и има за цел да компенсира наемотаделите, така че да не се налага те да гонят хора на улицата. В повечето щати обаче голяма част от тези средства все още не са използвани, като до момента реално разпределени са по-малко от 4%.

Въпреки всички проблеми политиките в подкрепа на семействата, изпитващи затруднения с наемите и вноските, се оказват ефективни, пише още изданието. Кредиторите са реализирали около 7000 обезпечения по ипотечни кредити през първото тримесечие на тази година, което е с 87% по-малко от същия период на 2020 г., въпреки че нивото на необслужваните заеми се повишава до най-високите си нива от финансовата криза насам.

По данни на Асоциацията на ипотечните кредитори 4.3% от кредитополучателите изостават с повече от 90 дни с плащането на вноските си. При нормални обстоятелства те вероятно щяха да бъдат изправени пред незабавно отнемане на имота, но сега са защитени от правителствените политики и стимули.

Собствениците на жилища, изплащащи ипотечни кредити, обаче се оказват по-добре защитени от намателите. А това означава, че след края на мораториума при тях може да се очаква и по-голям ръст на принудителното извеждане от домовете.

По време на финансовата криза от 2008-2010 г. над 3.8 милиона домакинства загубиха жилищата си за период от три години. Днес ситуацията е различна, най-вече заради факта, че цените на имотите вървят нагоре, а не надолу, както и заради ниската безработица.

Много от кредиполучателите имат възможност да предоговорят своите задължения, но този процес не е толкова лесен. Освен това банките в днешно време не са много склонни да предоговорят заеми, тъй като при тях вероятността от забавяне на обслужването е по-голяма, а това означава, че те трябва да заделят повече провизии.

От друга страна, ако стане собственик на ипотекирания имот, банката може да го продаде на печалба заради повишението на цените. През 2008 година не беше така. Тогава трезорите предпочитаха да отложат принидутелното отнемане на имота, защото просто нямаше какво да го правят.

Испанските банки разчитат на потребителското кредитиране през 2021 г. Испанските банки, чиито финансови резултати пострадаха по време на пандемията, се готвят за по-добри времена


Според експертите, цитирани от The Economist, може да се очакват три вълни на жилищната криза. Първата ще е още след изтичането на мораториума, когато ще бъдат изпълнени възбраните върху имоти, чиито ипотеки не са били обслужвани дълго време. Същото важи и за наемателите с няколко пропуснати плащания към своите хазяи.

Следващата вълна ще е по-плавна и вероятно ще продължи от август тази година до февруари 2022 г. Тогава ще падне защитата и върху останалите лоши ипотечни кредити. Последният пик може да се очаква през пролетта на 2022 година, когато ще изтекат сроковете за защита и на последните заеми, обявени за необслужвани по време на пандемията.

През 2010 година в Маями са реализирани най-много възбрани върху ипотекирани имоти - общо 66 000. Това е най-лошата година в историята на града. Обикновено броят им варира между 5000 и 10 000 на година. В периода от септември 2021 г. до септември 2022 г. се очакват между 30 000 и 40 000.