Когато Кели Кларк решава да стане рентиер, тя току що се е развела с мъжа си и разполага с финансов капитал.

Има опит в сферата на продажбите и интериорния дизайн, но е напуснала работа, за да гледа децата.

Един ден случайно попада на термина "хакерство", докато разглежда BiggerPockets, сайт за инвестиции в недвижими имоти.

Какво обаче означава да си хакер в пазара на недвижими имоти?

Идеята е да закупите къща или малка многофамилна сграда, да живеете в част от нея, а останалата да отдавате под наем, който покрива месечните вноски по ипотеката.

Кели намира идеята за примамлива. В крайна сметка, кой не би искал да живее почти безплатно?

Най-скъпите луксозни жилища под наем са в ЛисабонПазарите в Лисабон и Сингапур отбелязват висок ръст на цените през последните 18 месеца, като наемите са се увеличили с над 40%

На 56-годишна възраст тя получава своя шанс. През януари купува жилищна сграда с четири апартамента в Спокан, Вашингтон, за 399 000 долара.

Със заем, застрахован от Федералната жилищна администрация, внася само 3,5% от тази цена, или около 14 000 долара и влага още 100 000 долара от спестяванията си в ремонт на имота.

Нанася се в един от апартаментите и планира да отдаде останалите три под наем на цени, които ще покрият месечната вноска от малко над 2800 долара по ипотеката.

Условията на заема изискват тя да живее там поне една година, но Кларк се надява да рефинансира имота и да приложи същата стратегия за допълнителни инвестиции.

Наскоро тя получава писмо от застрахователната си компания, в което я информират, че сградата е оценена на повече от 800 000 долара.

"Бих искала да прекарам целия си живот в хакерство", разказва историята си Кларк пред Insider. Сега тя помага на други инвеститори да намират и управляват имоти.

Собствено жилище е мисия невъзможна за 66% от наемателите в САЩЗаради нарастващите цени перспективата да притежават свой дом е

Макар че рентиерството съвсем не е нова концепция, треската от времето на пандемията около пасивния доход и инвестирането в недвижими имоти доведе до нарастване на популярността на хакерството в недвижими имоти.

Инфлуенсъри от TikTok и гурута в областта на недвижимите имоти бързо подхванаха тази тенденция.

Социалните медии са пълни с ярки графики, емотикони и призиви като "живей безплатно" или "най-простият начин да станеш милионер". Подходът не се ограничава само до тези, които имат богати родители или доходоносна работа. С помощта на държавно подкрепени заеми, които изискват по-малки първоначални вноски, почти всеки може да си пробие път към богатството.

Реалността, разбира се, е по-сложна.

Хакерите поемат големи дългове, за да финансират покупките си, което може да представлява риск, ако цените на жилищата паднат.

Освен типичните проблеми със съквартирантите, трябва да се подготвят за възможността да имат проблеми с намирането на наематели или да се окажат под един покрив с хора, които повреждат имота или не плащат сметките си навреме.

Хакерството може да се разглежда като тънко завоалиран опит за ребрандиране и „дезинфекция“ на идеята за класически тип хазяин, предизвиквайки асоциация към технологичен прогрес, а не за плешив чичко в дъното на коридора, който всеки месец ви гони с въпроси кога ще си платите наема.

Голямото нововъведение на хакерството в имотите е ефектното преопаковане на една стара идея за нови инвеститори – а именно милениалите и поколението Z.

Пари, свобода, добро здраве. Какво е богатството за различните поколения?Инвеститорите от поколението Z се мотивират от преживяванията и реализирането на лични интереси, а не от финансовата си сигурност

Но дори и методите да не са съвсем оригинални, широкото възприемане на терминологията показва как почти всеки търси предимство в днешния динамичен и несигурен пазар на жилища.

Брандън Търнър, влиятелен ръководител на BiggerPockets, поставя началото на манията по хакерството през 2013 г. с публикация в блога, озаглавена "Как да хакнете жилището си и да получавате пари, за да живеете безплатно".

В публикацията е описан прост начин, по който всеки или поне тези, които имат "приличен кредит, стабилна работа и малка сума спестявания", може да се освободи от оковите на наема и да започне да трупа богатство чрез недвижими имоти.

Ключът, пише Търнър, е да се закупи малък многофамилен имот, да се живее в един от апартаментите и да се отдават под наем останалите срещу повече от месечната вноска по ипотеката.

"Това е много повече от прости трикове или идеи, с които да съкратите пет минути от работния си ден", пише Търнър, който напусна компанията миналата година, за да се съсредоточи върху собствения си инвестиционен проект. "Това са епични, променящи живота неща."

Публикацията стана вайръл в социалните мрежи, вдъхновявайки хиляди потребители, които доразвиха идеята. Докато първоначалната стратегия на Търнър акцентира върху малки многофамилни сгради, други прилагат концепцията към еднофамилни къщи.

Охлюв, авокадо, кашпа: Airbnb инвестира 10 млн. долара в 100 странни сградиПроектите за къщи се финансират от фондa OMG! на Airbnb

Райън Лемън, 25-годишен софтуерен инженер и инвеститор в недвижими имоти в Сиатъл също прекарва доста време в BiggerPockets. "Помислих си: "Ако Брандън може да направи това, вероятно и аз мога.", казва Леман.

През август 2020 г. той пристига в Сиатъл и наема за кратко стая от двойка хакери, които предлагат да му покажат как управляват различни аспекти на работата на рентиера, включително поддръжка и събиране на наеми.

Няколко месеца по-късно той купува жилище с пет спални за 620 000 долара, като внася 5% от цената със спестявания от стажове и приходи от фондовата борса. В началото е предизвикателство да намери наематели, но въпреки това успява да покрива разходите всеки месец, без да вади от собствения си джоб.

"В общи линии си купих къща, а след това всичко започна да полудява, що се отнася до цените на жилищата и други подобни неща", разказва Леман. "Предполагам, че има някакви умения, има и много късмет.", допълва той.

Милиардер купи 4 000 апартаментаСъстоянието му в момента се оценява на 2.2 млрд. долара

Друг ключов компонент на хакерството е използването на заеми с ниска първоначална вноска от Федералната жилищна администрация.

За разлика от заемите за инвестиционни имоти, които обикновено изискват от купувача да задели поне 15% от покупната цена, тези заеми предлагат на купувачите с по-ниски кредитни точки или доходи възможността да заделят едва 3,5%. Уловката е, че трябва да останете в имота поне една година. Но дори и това не е пречка за тези, които искат да изградят миниимперия от недвижими имоти.

След като купува първата си къща на 24 години, Крейг Кюрлъп, бивш служител на BiggerPockets, който сега е брокер на недвижими имоти, се мести в нов имот на всеки 12 месеца "като по часовник", като всеки път взема нов заем и рефинансира други имоти в нарастващото си портфолио. През 2019 г. издава книгата "Стратегия за хакване на къщи: Как да използваме дома си, за да постигнем финансова свобода".

"При толкова високи ипотеки, наеми и всичко останало, как да се справиш в този свят, в който заплатите не растат, а разходите - да?", пита той и отговаря: хакерството е един очевиден начин да премахнете или поне драстично да намалите това, което вероятно е най-големият ви разход."

Тенденцията за стартово жилище в САЩ отива в миналотоМладите американци, които са закупили жилища наскоро, планират да останат в тях 16 или повече години.

Всъщност, огромна част от собствениците на жилища в САЩ могат да бъдат определените като хакери. От приблизително 49,5 млн. единици под наем в САЩ около 46% са малки имоти под наем, според Бюрото за преброяване на населението. Около 70% от тези имоти са собственост на частни инвеститори.

Но инфлуенсърите работят усилено, за да накарат идеята да изглежда новаторска и примамлива за младите инвеститори и хората, на които им е писнало да работят от 9 до 5. Напоследък собственици на имоти и инфлуенсъри в областта на недвижимите имоти дори настояват терминът "хазяин" изобщо да отпадне и да бъде заменен с "доставчик на жилища".

В ежедневието си обаче, някои хакери ловко избягват заплетени ситуации, като крият, че са собственици на къщата, наемат управители, които да се занимават с неща като събиране на наеми, почистване и поддръжка, а в най-лошия случай – с изселване. Тогава хакерът може да се представи за поредния наемател или за сътрудник на компанията за управление.

Пазарът на имоти в САЩ е полудял и няма да се нормализира скороЦените остават упорито високи, а несъответстващата динамика на търсенето и предлагането изпраща противоречиви сигнали

Макар че хакерството често е по-достъпно от други форми на инвестиране в недвижими имоти, рекламите му в социалните медии обикновено премълчават реалните рискове при закупуването на имоти. "YouTube определено ще направи така, че всичко да изглежда много лесно", казва Лианг. Кюрлъп подчертава пред клиентите си важността на проверката на наемателите, за да знаят с какъв тип хора ще съжителстват.

Хакерите на къщи трябва да са готови и да поемат цялата вноска по ипотеката, ако договорът им със съквартирант не се получи по начина, по който са се надявали, въпреки че обикновено успяват да компенсират поне част от ипотеката си, като събират наеми, дори ако трябва да намалят цените.

Освен това има и макроикономически фактори, които трябва да се вземат предвид: Повишаването на цените на жилищата затруднява намирането на добри сделки, докато пазарът на наеми е намалял спрямо пика си от времето на COVID-19.

Дори Търнър, оригиналният проповедник на хакерството, заяви пред Insider през 2021 г., че пазарът на наеми се е изместил от "нещо, което можеш да правиш като посредствен инвеститор, към нещо, в което трябва да си експерт". "През 2012 г. всеки имот, който купувахте, можеше да ви носи пари от отдаване под наем. Днес, ако вземете произволен имот, ще сте на загуба.", допълва той.