2023 г. е много трудна за целия сектор на недвижимите имоти в най-голямата европейска икономика - Германия, която преживява най-тежкия си спад от десетилетия.

В продължение на години, пише в свой анализ Reuters, ниските лихвени проценти подхранваха глобалния бум, разпалвайки интереса към германските имоти, считани за сигурни и стабилни като самата страна.

Рязкото покачване на лихвите обаче, както и нарастващите разходи за енергия и строителство, сложиха край на този подем, което доведе до неплатежоспособност на редица строителни предприемачи, замрази сделките и понижи цените. Това развитие на дори принуди сектора да се обърне за помощ към канцлера Олаф Шолц.

"Насочваме се към стената с главоломна скорост. Първите строителни предприемачи паднаха и ще ги последват още", коментира пред информационната агенция Тилман Пеетерс, адвокат по несъстоятелност във FalkenSteg.

Съдбата на предприемачите в сектора се промени през 2022 г., когато Европейската централна банка започна да повишава лихвените проценти, което затрудни вземането на заеми и намирането на купувачи за вече стартиралите проекти.

Reuters: Цените на жилищата в Германия ще се понижат с над 5% през 2023 г.Издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради в Германия са паднали с 27% през първите 6 месеца на тази година


В изявление на ръководството на една от големите компании – Euroboden, се казва, че пазарната среда за нея се е "влошила значително".

Състоянието на германския сектор на недвижимите имоти - най-големият пазар на инвестиции в недвижими имоти в Европа извън Великобритания, е от решаващо значение, тъй като стои зад около 1/5 от производството и осигурява едно на всеки 10 работни места. А новото строителство през първата половина на годината е намаляло почти наполовина в сравнение с последните две години.

През 2010 г., в началото на дългогодишния бум, Щефан Хьоглайер, директор на Euroboden, разказва Reuters, купува от правителството разрушен надземен бункер в престижен мюнхенски квартал, за да го преустрои в луксозни апартаменти. Той и партньорът му Оскар Лоя - звезда от музикалния конкурс "Евровизия", вземат за себе си триетажен пентхаус, оборудван с музикална зала и стени, изпъстрени със златни листа, в тоалетната.

През следващото десетилетие Euroboden реализира проекти с известни архитекти, генерира десетки милиони евро печалба, събира милиони от инвеститори и разширява дейността си в Берлин и извън него, а пентхаусът попада на корицата на германското издание на Architectural Digest.

Защо секторът на недвижимите имоти в Германия е в криза и защо това е важноСлабост в сектора на недвижимите имоти се прояви и в САЩ и Швеция, но Германия е важна, защото е най-голямата икономика в Европа


Но бумът на недвижимите имоти приключва внезапно миналата година, когато скоростта на повишаване на лихвените проценти се оказва изненада за мнозина в сектора.

През октомври Euroboden предупреждава, че печалбите ѝ започват да се свиват с бързи темпове, а в края на миналата година Хьоглмайер обявява своя пентхаус за продажба, докато Euroboden затваря офиса си във Франкфурт.

В края на юли компанията свиква среща, за да поиска от инвеститорите да преструктурират 92 млн. евро в неизплатени облигации, но след като те се противопоставят на новите условия, компанията отменя срещата и подава молба за обявяване в несъстоятелност.

"Беше сравнително ясно, че облигационерите няма да приемат предложението", обяснява Даниел Бауер, ръководител на асоциацията на капиталовите инвеститори SdK, която представлява близо 800 инвеститори в Euroboden с облигации за 11 млн. евро.

Пандемията свърши, но не и рисковете за инвеститорите в търговски площи Търговски центрове като Лондон, Лос Анджелис и Ню Йорк са препълнени със сгради, от които никой не се нуждае


Причините за този крах? Пандемията, войната в Украйна, инфлацията и лихвените проценти - същата токсична смес, която удря цялата индустрия, тъй като Euroboden не е изолиран случай.

През последните месеци няколко германски строителни предприемачи подават молби за обявяване в несъстоятелност, като базираната в Дюселдорф Gerch, с проекти за 4 млрд. евро, е най-голямата жертва досега.

Професионалистите в областта на недвижимите имоти се опасяват, че спадът в Германия може да се окаже по-дълбок от срива през 90-те години на миналия век, последван от масовото търсене на имоти в Източна Германия след падането на Берлинската стена.

"Повишаването на разходите за строителство, отдръпването от работата в офиси и повишаването на лихвените проценти означават, че още много строителни предприемачи ще изчерпят възможностите си скоро", казва Кристоф Ниринг, който председателства организацията VID, обединяваща администраторите по несъстоятелност. "Повечето хора не очакваха настъпването на тази криза. Сега е изненадващо колко бързо се разгръща тя."

В допълнение към сложната ситуация, кредиторите също реагират бавно на променената действителност.

Цените на суровините засилват страховете за глобална рецесияОт началото на годината индустриалните метали са се понижили с 3,79%, а енергийните суровини като петрол и газ - с 23%


През 2020 г., когато пазарът на недвижими имоти се разгорещява, Bundesbank предупреждава банките в страната, за които недвижимите имоти представляват около 70% от всички вътрешни заеми, за рисковете. През август тя отново акцентира, че имотите остават надценени въпреки неотдавнашните спадове, като все пак изразява надежда, че ниската безработица означава, че повечето кредитополучатели могат да изплащат заемите си.

Германия и Швеция са най-тежко засегнатите страни в континентална Европа от глобалния спад на пазара на недвижими имоти, който удари и строителните компании в Китай - от Evergrande до Country Garden.

Бункерът на Хьоглмайер първоначално е построен в началото на 40-те години на миналия век, за да предпази жителите от бомбите на съюзниците. След войната близките терени служат като лагери за нацисти, след това и за бежанци, а местните фризьори и хотелиери търсят разрешение да поставят рекламите си на простреляната му фасада.

Пазарът на офис площи в САЩ се сблъсква с тектонични проблеми В Ню Йорк сградите се продават на цена, по-ниска от стойността на земята, върху която се намират


От 2005 г. насам Германия е продала около 320 подобни бункера.

Пентхаусът с площ 380 кв. м, който заема етажите от пети до седми и включва тераса на покрива, първоначално е обявен за малко под 13 млн. евро. В началото на тази година цената пада до 11 млн. евро, като той продължава да бъде един от най-скъпите апартаменти в Германия.

Към днешна дата обаче обявата гласи: "При интерес, някои от мебелите и лампите могат да бъдат закупени сами по себе си".

Това казва всичко за настоящето на имотния сектор в Германия, пише в заключение Reuters.