Европейските банки са отпуснали около 1,4 трилиона евро (1,5 трилиона долара) заеми към сектора на търговските имоти на фона на рязкото понижение на цените на офисите и опасенията на инвеститорите за способността на кредиторите да се справят с риска.

Банките в Германия са в центъра на вниманието, тъй като страната се намира в най-тежкия спад при недвижимите имоти от десетилетия насам, характеризиращ се с фалити, спряно строителство и замразяване на сделки.

Последиците от кризата могат да засегнат и банките във Франция и Нидерландия, които са сред най-големите кредитори на търговски имоти в Европа, отбелязва в анализ Reuters.

Накъде се движат цените на търговските имоти

В Германия, най-голямата икономика в Европа, цените на търговските имоти спадат с 10,2% през 2023 г., според данни на банковата асоциация VDP от тази седмица.

Средно за цялата еврозона спадът е сходен, въз основа на данни на Европейската централна банка.

Секторът на недвижимите имоти представляваше около една пета от производството на Германия, а ниските лихвени проценти привлякоха милиарди евро в недвижими имоти.

Жилищата в Германия поевтиняват още и засилват кризата с недвижими имотиТова е още един мрачен знак за сектора на недвижимите имоти в най-голямата европейска икономика

По-високите лихвени проценти и нарастващите разходи за строителство обаче доведоха до несъстоятелност на някои строителни предприемачи, тъй като банковото финансиране пресъхна, сделките бяха замразени, а цените спаднаха.

В САЩ по-високите лихвени проценти, трудностите при рефинансирането и по-ниската заетост на офисите засегнаха сериозно сектора на търговските недвижими имоти, като породиха опасения за глобален спад.

Експертите от сектора твърдят, че цените трябва да продължат да падат.

Понастоящем няма голяма прозрачност, като собствениците не желаят да продават на по-ниски цени, а управителите на активи бавно ги преоценяват.

"Оценките все още са твърде високи. Всички го знаят", казва Александър Грелие, основател на Drooms, доставчик на услуги за търговци на имоти.

10-годишна точка на пречупване: Приключва ли силната серия за банките в ЕС Докато банковите мениджъри се наслаждават на добрите времена, инвеститорите се опасяват, че тенденцията започва да се обръща

Колко силно са засегнати банките, зависи от мащаба на спада на пазара.

Много компании за недвижими имоти в Германия например се надяват на обрат в средата на годината, а други предвиждат влошаване на ситуацията до 2025 г.

Кои германски банки са най-изложени на риск

С 285 млрд. евро заеми за търговски имоти германските кредитори представляват около една пета от 1,4 трилиона евро заеми на банките в ЕС за този сектор, по данни на Европейския банков орган.

Най-големият размер на неизплатените заеми за сектора е на Deutsche Bank, следвана от подкрепяните от държавата Landesbanken.

По-рано Deutsche Bank оповести 17 млрд. евро заеми за силно засегнатия американски пазар на търговски имоти, което представлява повече от 3% от целия й портфейл. Това представлява около една пета от общо 76 млрд. евро, които банките от ЕС са отпуснали в САЩ.

Deutsche Pfandbriefbank (PBB), създадена след световната финансова криза преди повече от десетилетие, е един от най-големите финансисти на недвижими имоти в Германия. Тя е обвързала 5 млрд. евро – или 15% от своите кредити, с търговския пазар в САЩ.

Германският регулатор предупреди банките да се готвят за лоши новини Въпреки че икономиките са изненадващо устойчиви на нарастващите лихвени проценти, много политици смятат, че въздействието им все още не е напълно усетено

Миналата седмица удвои провизиите си за риск, което сериозно разтревожи инвеститорите.

В отговор, PBB публикува две отделни съобщения, с които се опитваше да успокои обществеността за своето състояние. Късно в сряда агенцията за кредитен рейтинг S&P понижи рейтинга на PBB поради връзките ѝ с търговските недвижими имоти и ѝ даде отрицателна перспектива.

Повечето банки в ЕС нямат пряка експозиция към търговски недвижими имоти в САЩ, като изключение правят германските, се казва в доклад на агенцията за кредитен рейтинг Moody's от сряда.

Какво става с банките в други части на Европа

Някои европейски банки са дори по-големи кредитори на търговски недвижими имоти от германските, като Франция и Нидерландия доминират. Rabobank и BNP Paribas са начело на класацията.

Заемите на френските банки за сектора изпреварват леко тези на германските, а Нидерландия е на трето място преди Италия и Испания.

Кризата в сектора на недвижимите имоти в Европа удря и ЕЦБ Централната банка може да загуби милиарди от закупени облигации на компании в сектора

Какви са перспективите

Според мнозина експерти перспективите са мрачни, въпреки че намаляването на лихвените проценти по-късно тази година може да донесе известно облекчение, а и не всички европейски пазари на недвижими имоти са в лошо състояние като германския.

"Въпреки че в публичното пространство се спекулира, все още не се вижда обръщане на тенденцията при цените на имотите. Ситуацията ще остане трудна за момента и през 2024 г.", заяви главният изпълнителен директор на VDP Йенс Толкмит.

През ноември ЕЦБ предупреди, че спадът в цените на имотите може да продължи с години, въпреки че според банката секторът не е достатъчно голям, за да създаде системен риск за кредиторите.

Водещи банки в САЩ са отпуснали 1 трилион долара на сенчести кредиториНеобслужваните заеми към финансови субекти достигат 1,0024 трлн. долара, което е приблизително 12,16% годишен скок спрямо януари 2023 г.

Международният валутен фонд заяви, че по-малките и регионалните банки, особено в САЩ, както и небанковите финансови посредници с висока експозиция към недвижими имоти, могат да се сблъскат с предизвикателства.

Миналия месец ръководителят на германския финансов регулатор засили предупрежденията си, като прогнозира, че 2024 г. няма да е толкова розова за банковите печалби и че недвижимите имоти представляват все по-голям риск.