Пазарът на недвижими имоти е един от най-важните индикатори как се движи една пазарна икономика. И ако съдим от това, то България стои изключително добре в навечерието на конвергентния доклад за присъединяване към еврозоната.

Имотният пазар у нас през 2024 г. и какво следва

Въпреки постоянно растящите цени на недвижимите имоти през 2024 г. са сключени рекорден брой сделки – 94 840. В същото време в рамките на четири години стойността им се е утроила – от 4,8 млрд. лева през 2020 г. до 12,1 млрд. лева през 2024 г.

Това сочат данни на НСИ и Евростат, цитирани от Андон Андонов, изпълнителен директор на „ERA - недвижими имоти“, по време на събитие, посветено на регулациите на сектора и бъдещето му, след като страната ни влезе официално в еврозоната.

По думите му това се дължи на четири основни фактора.

Жилищата у нас са поскъпнали рекордно през четвъртото тримесечие на 2024 г.

Първият е устойчивият ръст на разполагаемия доход на домакинствата през последните 3-4 години. Той изпреварва ръста на инфлацията и на цените на имотите. Важна роля играе и това, че в България има сравнително най-ниските лихви в ЕС.

„През последните няколко години те се движат средно между 2,3% и 2,5%. Това е свързано със силната конкуренция в банковия сектор и невъзможността за конвергенция на лихвените проценти. В еврозоната и ЕС имаше постоянно поскъпване на лихвите през последните 3-4 години, което нас не ни засегна заради липсата на обвързаност на БНБ с механизмите на еврозоната“, обясни той.

Третата причина е все още високата инфлация през предходните години, „която доведе до инерционни движения и подтикна хората да търсят убежище за своите пари в недвижими имоти“.

Не на последно място, очакването да влезем в еврозоната като повратна точка, която ще определи цените на имотите, също е важен катализатор, тъй като хората масово очакват цените на недвижимите имоти да продължат да растат.

Тук естествено идва въпросът какво ще се случи на пазарa, след като страната ни стане официално член на еврозоната.

Според експертите това няма да доведе до големи сътресения в цените на жилищата. „Национално сдружение за недвижими имоти“ изчислява, че през последните години средният ръст е бил между 9% и 15%. Организацията смята, че влизането на България в еврозоната може да вдигне леко тези нива, но след това те ще се върнат към около 10%.

„Ниe смятаме, че сме в началото на процес на надценяване на пазара на имоти, който ще продължи през тази година. Хората очакват цените да продължат да растат до влизането ни в еврозоната. Освен това тази година лихвите се очаква да останат без промяна. Все още продължаващия ръст на разполагаемия доход на домакинствата обаче няма как да продължи с този темп спрямо инфлацията дори в краткосрочен план“, предупреждава Андон Андонов.

Професионалната гилдия на недвижимите имоти се обедини зад идеята за въвеждане на регулации на пазара.

Промяна се очаква и при лихвите по ипотечните кредити, но тя ще започне през 2026 г. Според изпълнителният директор на „ERA - недвижими имоти“ влизането ни в еврозоната ще даде пазарни стимули за изравняване на лихвените нива между нашия пазар и този в еврозоната. Очакванията са в еврозоната те да продължат да спадат, а у нас да се покачват.

„Очакваме също така 2025 г. да бъде някакъв вид колуминационен момент на четиригодишния възходящ тренд на пазара на имоти. Следващата година, с намаляването на темпа на растеж на разполагаемия доход на домакинствата и официалното ни влизане в еврозоната, пазарът ще започне да търси равновесната си точка като брой сделки и те ще започнат да спадат спрямо пика си от 2024 г. и ще вървят в посока 80 000 годишно“, сподели още очакванията си Андон Андонов.

Регулацията като път напред и нагоре

Друга основна тема, която излиза на дневен ред с влизането на страната ни в еврозоната, е липсата на регулации на пазара на недвижими имоти. „Националното сдружение за недвижими имоти“, което организира събитието, се бори за това вече 33 години.

„Нашето сдружение е основано през 1992 г. и има няколко основни цели. Една от тях е регламентиране на пазара на недвижими имоти и посредническата професия, така че той да бъде по-прозрачен, по-коректен, по-професионален и да бъде в по-голяма услуга на нашите клиенти. Работим и за това ние, брокерите, да можем да вършим по-добре нашата работа“, обясни Александър Бончев, председател на сдружението.

Светлана Георгиева, заместник-председател на УС на организацията, добави, че наличието на регулации би довело до яснота „кой е на пазара, как работи, при какви условия може да се работи въобще“. Освен това то ще гарантира, че в него участват само професионалисти, които имат достатъчно висока квалификация, надграждана постоянно, за да осигурят правилни консултации на своите клиенти.

България задържа втората позиция по ръст на жилищата в ЕС

„Говорим за лицензи, етични правила при работата като професионален посредник, а също така и за органи за саморегулация на професионалната общност, които имат достъп до информация за нелоялните практики. Смятаме, че регулацията на бранша следва да бъде от самия бранш, защото по този начин списъка с нелоялните практики може да бъде допълван и развиван“, добави тя.

По думите ѝ от това ще спечелят както потребителите, така и професионалната общност.

Първите - защото ще знаят с кого работят, ще могат да проверят неговия лиценз, ще могат да докладват за нелоялни практики и да са спокойни, че човекът, който стои пред тях, има гарантирана професионална отговорност. Вторите пък ще работят в много по-прозрачна среда, в която ще е ясно коя агенция за кой имот точно има договор за посредничество.

„Друго, което смятаме, че би било полезно за професионалната общност, е да се въведе доверителна сметка. По този начин парите на клиентите ще стоят отделно от тези на съответното дружество. Така гарантираме сигурност и че те ще бъдат използвани само и единствено за конкретната цел. Готови сме да заявим и определени параметри, при които да застраховаме професионалния си риск и да гарантираме на нашите клиенти, че при възникване на дадени обстоятелства ние ще можем да реагираме и да удовлетворим техните претении“, изброи Светлана Георгиева.

И 33-годишната битка на „Националното сдружение за недвижими имоти“ може да се увенчае с успех съвсем скоро. Две от управляващите партии – ИТН и ГЕРБ -вече са внесли законопроекти за регламентиране на пазара на недвижими имоти у нас.

Ново строителство в София: Какво трябва да знаете преди покупка

Те се припокриват в основните положения – регулация на бизнеса, професионална застраховка за защита на гражданите от вреди, защита от фалшиви обяви и т.н. Но има един спорен момент, свързан с това кой ще регулира тази дейност – дали това ще бъде камара или дирекция към някоя агенция или министертсво.

„Искаме да бъде сформирана работна група с всички заинтересовани страни, за да видим кой е най-удачният вариант. Това е дейност, която обхваща изключително много граждани. Става дума за голям материален интерес. От друга страна обаче, трябва да защитим и гилдията“, посочи Александър Рашев, депутат от ИТН и вносител на законопроекта партията.

Андон Андонов от „ERA - недвижими имоти“ приветства задаващото се на хоризонта законодателство.

„Ние също считаме, че е дошъл момента, в който не само със собствени сили да се опитваме да налагаме добрите практики. Нужна е подкрепа от държавата и от закон и чакаме с нетърпение дебатите и развитието на законопроектите в НС“, акцентира той.

Но дали наистина регулацията на сектора е близо? Подобни законопроекти са внасяни и 47-то Народно събрание, но до развитие така и не се стига. Така че тепърва ще видим как ще се развие този опит на гилдията и законодателите да въведат ясни правила за работа на българския имотен пазар.