Какво ще се случи на пазара на недвижими имоти след по-малко от три месеца, когато България стане пълноправен член на еврозоната?

За повечето финансови специалисти, анализатори и експерти, това е въпрос, който подлежи на задълбочени прогнози, дискусии и поляризация на мнения.

Но за професионалистите – които работят всекидневно и от първо лице в тази сфера, това е въпрос, на който в настоящия момент никой не е състояние да даде отговор с категоричност.

Налице са икономически данни, оценки и тенденции, които биха могли да формират нагласи и очаквания, но не и точна прогноза, заявиха пред Profit.bg представители на Национално сдружение Брокери на имоти. Потърсихме мнението на експерти от водещите центрове на пазара на имоти в страната – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе, Плевен и Габрово.

Пазарът на имоти в цяла Европа прегрява и България е в центъра на тази тенденция

Риск от стагнация и предпазливи играчи

„Според мен в началните месеци на следващата година няма да има промяна на пазара за недвижими имоти. В големите градове и към момента цените на имотите са обявени в евро и в повечето случаи се разплащат в евро“, смята Илиана Рашкова, столичен брокер от агенция „Инвест консулт“ ООД. Според нея през пролетта ще излязат на пазара жилища, които в момента са задържани от предлагане. Собствениците ще опитат да ги предлагат на по-високи цени и това може да стагнира пазара.

Според Антоанета Ненова от „Тонико имоти“ ООД –Пловдив, рязко поскъпване на имотите няма да има, очаква се запазване на тенденцията на постепенно и плавно повишаване на цените. Очакваме и спекулативен елемент в ценообразуването от продавачите, който да отпадне бързо още през първото тримесечие на 2026 г., допълва тя.

Във Варна и региона също не се очаква рязка промяна в динамиката на пазара. Голяма част от сделките и към момента се договарят в евро, поради което конверсията ще има по-скоро счетоводен характер, казват брокерите от агенция „Друмева и син“. В краткосрочен план може да има спекулативни опити за увеличение на цените при морските и ваканционните имоти, но пазарът ще коригира тези нива.

Емил Кундев, брокер, опериращ на пазара в Бургас, очаква включване на пазара в Черноморския регион на клиенти от европейските страни – Германия, Франция, Белгия, Швейцария, Полша основно, за които ще изчезне страхът от валутни девиации. „Мисля, че този ефект ще вдигне цените на жилищата на вторичния пазар с около 7-8 %. Причините за това ще бъдат в ограниченото количество вторични имоти.“, допълва той.

За новопостроени имоти, цената може да запази днешните нива, но е възможно и лек спад до 10-12%, тъй като предполагам, че голямото количество на купувачите на етап строителство ще имат нужда за освободят парични средства. Това ще стопи разликата от 40% ново/ вторично предлагане, която обикновено е в рамките на 25%, смята Кундев.

Три съвета от топ брокери, ако искате да продадете имота си изгодно и веднага

„Очаквам спад на сделките в първите 3-4 месеца на 2026 г.“, казва Петър Милков от „Имоти Милкови“ ЕООД – Русе. Според него „той ще бъде обусловен от една страна от отпадането на активните купувачи, които през втората половина на 2025 купуваха, за да осветлят парите си, а от друга, от елемента на изчакване от всички участници накъде ще поеме пазара.“

Спекулативни цени на имотите, но и слаб интерес през първите 6 месеца на 2026 г. очаква Радослав Глухов от агенция „Парагон“ ЕООД, оперираща на пазара в Габрово и Велико Търново. Според него ще има интерес към миграция към Габрово поради инвестицията на общината във водозахранването на райони с трайно безводие.

„Първите ефекти от преминаването от лев към евро очаквам да бъдат временен застой в търсенето и предлагането, поради неясната ситуация с ценообразуването“, смята Страхил Герашки, брокер от „СГ-ЕНЕРДЖИ“ ЕООД, работещ на територията на Плевенска област. Според него продавачите, които нямат спешност от сделка, вероятно ще изчакат няколко месеца, за да се ориентират на какви цени да продават или ще завишат, за да тестват пазара за по-високите цени.

Купувачите, които също нямат спешност, вероятно също ще изчакат, за да преценят дали е подходящ момента за покупка. На пазара ще останат тези, които се нуждаят от продажбата и респективно от покупката на имот, те ще са тези, които ще се включат и ще го движат. „Очакването ми е за повишаване на цените и забавяне на темпа, докато не се свикне със ситуацията“, допълва брокерът.

Фалшиви обяви, мними брокери, измами: Докога пазарът на имоти ще е като Дивия запад

Лихви, такси, банки – ще има ли промени

„Търговията с недвижими имоти през годините е преминала през офериране и разплащане в различни валути - левове, марки, долари и след това в евро.

Ние сме един от малкото браншове, за които стрес и сериозни предизвикателства няма да има,

когато всички сделки се сключват в евро“, отбелязва Илиана Рашкова от София.

Тя не очаква промяна и по кредитните политики на банките, като отбелязва, че към момента кредитите в евро са на промоционално ниски лихви и допълва: Тази тенденция ако се запази, няма да има проблем за купувачите. Относно такси и други разходи по сделки не очакваме промяна, освен да се изчисляват в евро по фиксинга на БНБ, отбелязва брокерът.

Антоанета Ненова от Пловдив също не очаква промени в нотариалните такси и такса вписване на сделките, които са нормативни актове. По отношение на местния данък при прехвърляне на недвижим имот – думата имат общините, но предвид високия му размер 3% върху продажната цена не би следвало да има увеличение, допълва тя.

Според нея в голямата си част пазарът на недвижими имоти у нас е на добро ниво на подготовка за еврото. Много от елементите са налице:

• фиксиран курс

• растящо доверие

• предварително промотиране в евро

• адаптиране на институциите

Все пак уточнява, че евентуалното повишаване на лихвите по кредитите от страна на банките, както и нуждата от солидна регулация и контрол върху пазара представляват предизвикателства, които предстои да видим как ще бъдат разрешени.

БНБ: Жилищните кредити преминаха границата от 30 млрд. лева

Представителите на брокерското сдружение са единодушни, че браншът е подготвен, въпреки че все още ще има изостанал и нереализиран капитал в левове, което може да рефлектира на цените.

„Не мисля, че е необходима подготовка. Повече от 25 години секторът работи с валутна съставляваща, а от 2003 г. само в евро“, отбелязва Емил Кундев.

Пазарът във Варна също в голяма степен е адаптиран към работата в евро – агенции, строители и нотариуси вече оперират с тази валута. Предизвикателствата се свързват най-вече с достъпността на жилищата спрямо доходите, необходимостта от по-строг контрол върху спекулативното ценообразуване и яснота по банковите продукти след евентуално покачване на лихвите.

Относно възможността за промяна в лихвените политики на банките очакванията е ако се повишават, това да е постепенно и да се доближат до нивата в останалите страни членки на еврозоната, което ще ограничи възможността за търсене на собствени жилища, но ще даде тласък на пазара за наеми, обясняват брокерите.

Ключово предимство е, че еврозоната ще ни осигури достъп и до външни финансови пазари, което ще увеличи достъпността до финансиране, но няма очаквания това да се отрази в покачване на цените.

Управителят на БНБ: Влизаме в етапа на практическите действия по въвеждането на еврото

Брокерите очакват постепенно лихвите да се изравнят с останалите страни в еврозоната, чиито парични политики следват курса на ЕЦБ. Ще започне цикъл на плавно покачване лихвите за новоотпуснатите кредити, както и по съществуващите, което ще постави акцент върху купувачи със стабилен собствен капитал.

При по-осезаемо нарастване на лихвите най-уязвим ще бъде сегментът на младите семейства, докато наемният пазар ще запази възходяща траектория.

Тенденции при сделките „на зелено“ и офис имотите

Към момента

цените „на зелено“ са много близки до цените на завършени жилища, което е парадоксално

и все повече клиенти се отказват от покупка на зелено, обяснява Илиана Рашкова от София. Според нея, при офисите търсене и предлагане има, но там по-скоро е водещ пазара на наемите, а не толкова на индивидуални сделки.

Има големи чуждестранни компании, които строят или изкупуват цели офис сгради и индустриални сгради с цел стопанисване и отдаване под наем. В този сектор наемните цени са доста високи и той е предпочитан и успешен.

Къде в Европа инвестициите в недвижими имоти ще се изплатят най-много през 2025?

В Пловдив имоти в строеж основно се закупуват от т.нар. „играчи“ на имотния пазар, които след завършване на строителството и въвеждане на сградите в експлоатация реализират печалба от разликата между по-ниската покупна цена и по-високата продажба на завършените обекти.

Търсенето на търговски обекти и офиси е концентрирано в централната част на града и оживените квартални центрове. Предпочитат се обекти с малка площ – до 100 кв.м. Все повече търговците залагат на онлайн търговията. Обекти индустриално строителство и най-вече складове се търсят активно с оглед масовизирането на онлайн търговията, при която се спестяват разноски за работни заплати, наем на физически магазини и други разходи.

Очакванията на брокерите от Варна са сделките „на зелено“ да останат предимно в портфейла на инвеститори, търсещи арбитраж между етапа на строителство и завършен обект.

Крайният потребител ще се насочва към по-напреднали етапи на строеж с по-нисък риск.

При офисите търсенето е ограничено, но концентрирано в качествени централни обекти. Индустриалният сегмент и логистичните площи около пристанището и транспортните коридори имат потенциал за ръст, движен от електронната търговия и външните инвеститори.

Инвестиции в бизнес имоти за 190 млн. евро са приключени през 2023 г. у нас

В Бургас очакват възможност да се появят опитни инвеститори в индустриалния сектор, което може да повиши интереса към добре ситуирани големи площи с добра комуникация.

Експертите все пак предупреждават купувачите „на зелено“

да са внимателни при този тип сделки, да се доверяват на доказал се строител с опит,

история и капитал. Инвеститори, които купуват на зелено и продават след Акт 16 има и те носят риска, финансирайки етапите на строителство. За офиси и индустриално обекти търсене има и ще продължава да има и след въвеждането на еврото, допълва Герашки.

Хаосът на имотния пазар: Цените ще растат още, има спешна нужда от изсветляване, регулация и контрол

Колко още ще поскъпват имотите

Последните статистически данни на Евростат за второто тримесечие на 2025 г. поставят България на второ място по ръст на жилищните имоти в ЕС с 15,5% веднага след Португалия, която е начело със 17,1%.

Според представителите на Национално сдружение Брокери на имоти тази тенденция ще се запази, но не само – има много висока вероятност тя да се засили.

Защото

освен инвестиции от граждани у нас, се търсят имоти и от българи, живеещи в чужбина, бизнес интереси имат и големи и малки компании

предвид либералното българско законодателство, смята Рашкова от София.

Ненова от Пловдив обаче уточнява, че ръст на цените има само в големите градове: София, Пловдив, Варна, Бургас. Същото не може да се каже за останалата част на страната с изключение на Черноморието, популярни туристически дестинации, както и селата в непосредствена близост до тях, където се очаква ръст на цените до достигане на пик.

България е втора по поскъпване на жилищата в ЕС за второто тримесечие

От общото към частното

Светлана Дункова е собственик на агенция Home Property, оперираща на пазара в София и има над 10-годишен опит в сферата на недвижимите имоти.

Според нея в самото начало на членството ни в еврозоната ще има още леко повишаване на цените, което ще бъде в рамките между 5% до 10%. На този етап не очаква да има промяна в таксите по сделките, а лихвените проценти вероятно ще се адаптират към средните за еврозоната, което може леко да увеличи разходите по кредитите за нови купувачи.

Преките ѝ наблюдения показват, че в последните месеци преди приемането на еврото, на пазара излизат участници със солидни спестявания, целящи да ги инвестират в имот. Затова се очаква до края на годината да има още доста сделки.

Вярвам, че с приемането на еврото ще видим осезаема промяна в сегмента „Жилищни имоти”.

Някои собственици може да изчакват – да не продават прекалено рано, ако считат, че ще могат да получат по-висока цена след въвеждането на еврото. Купувачите ще изберат по-добро качество, локация, удобства, инфраструктура – не просто „инвестиция“, а устойчиви жилища.

Жилищата в София са поскъпнали с 200% за 10 години

Нейната прогноза за ситуацията на пазара на имоти след шест месеца в еврозоната е за умерен, но стабилен растеж на имотите, по-ясна структура и засилено доверие на купувачите и инвеститорите.

Темпът на ръст ще се забави спрямо рекордните нива от последните години, но пазарът ще остане динамичен, особено в големите градове, допълва Светлана Дункова.

Забавяне в първото полугодие на 2026 г. и лек застой на сделките очакват и брокерите от Националното сдружение. Първите месеци на 2026 г. може да бъдат белязани от изчаквателни нагласи, последвани от постепенно възстановяване на обемите.

„Лично за нас, който прогнозира пазара на недвижими имоти, не е наясно с него.“, допълват брокерите.