Акции, стартъпи, криптовалути, злато… Микровселената за финансови активи може да предлага неограничени възможности в глобален аспект, но ако преместим фокуса от световния към средностастическия инвеститор у нас, отговорът на въпроса „Къде да вложа спестяванията си“, винаги остава един и същ - купи си недвижим имот.

Тенденцията го доказва- през последните години пазарът се развива с динамични темпове, а цените растат.

И докато някои убедено защитават теорията, че става дума за „имотен балон“, който повишеното търсене не спира да раздува, експертите имат по-логично обяснение: лихвите.

„Имаме предпоставка, която движи в голяма степен пазара на имоти, и това са ниските лихви по ипотечните кредити и депозитите. В ЕС ние сме с едни от най-ниските лихви, може би в Малта са с малко по-ниски в момента, което е изключително сериозен мотор.“, обяснява пред Profit.bg Александър Бочев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) и собственик на агенция за недвижими имоти, експерт с 30-годишен опит в бранша.

Александър Бочев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“

Със или без еврозоната - имотите ще поскъпнат още

През 2025 г. той предвижда цените на жилищните имоти да продължат с лека тенденция от 5%-10% нагоре, независимо от перспективата ни за членство в еврозоната.

„Очакването да ни приемат в еврозоната от две-три години насам донякъде се изразходи. Хората започнаха да искат да купуват имоти предвид евентуално поскъпване, което доведе до засилено търсене и съответно до покачване на техните цени и сделките - имам в предвид, в големите градове, защото за цялата страна не е така.“, смята Бочев.

В потвърждение на думите му, статистиката показва, че на пазара в България през 2024 г. има спад на сделките с малко над 1%, но ако разглеждаме големите градове - София, Варна, Бургас, Пловдив, картината се промея и общият ръст на сделките е малко под 9%.

Бочев допълва, че забележително изключение на пазара извън големите градове прави морската община Несебър, където за миналата година се наблюдава повишен интерес към сделките с имоти.

Експертна прогноза: Надценените жилища ще се реализират трудно на пазара през 2025 г.

Кои имоти гарантират възвръщаемост

Това предизвиква въпроса как и дали поскъпването на жилищата влияе на пазара на ваканционните имоти с цел краткосрочно отдаване под наем.

„Макар и да има ефект, той е силно концентриран на определени локации с висок интерес от туристите. Пазарът не е достатъчно развит и голям, за да можем да проследим обратната връзка – влиянието на ръста на цените на имотите върху цената на една нощувка.“, обяснява за Profit.bg Борис Павлов, председател на Асоциацията за туристически имоти и иновации (АТИИ).

Борис Павлов, председател на Асоциацията за туристически имоти и иновации

Идеята за създаването на подобна браншова организация възниква преди 8 години, а днес нейни членове са компании за управление на имоти, физически лица – собственици на ваканционни имоти, както и бизнеси, предоставящи продукти и услуги, приложими в сектора.

Асоциацията е част от Националния съвет по туризъм и е единственият представител на източноевропейския регион в EHHA (European Holiday Home Association) с място на борда на новосформираната световната организация STRAW (Short Term Rental Association Worldwide).

Председателят ѝ допълва още, че голяма част от ваканционните имоти у нас са закупени с инвестиционна цел и собствениците имат очаквания за възвръщаемост отвъд покачването на стойността на актива.

В началото на летния сезон: Как се движат цените на ваканционните имоти

Проблемът обаче идва от неефективното прилагане на регулаторната рамка, което води до свръхпредлагане на пазара на краткосрочни наеми и оказва негативен ефект върху цените за нощувка.

„Те се покачват, но не и с темпа на растеж на цената на самия имот. Резултатът е, че

само най-добрите имоти на пазара – тези на отлична локация и с атрактивен интериор, генерират добра възвръщаемост,

категоричен е Павлов.

Препоръката му е при подобен вид инвестиция купувачите да се консултират със специалисти в управлението на краткосрочни наеми. „За жалост брокерите нямат достатъчна експертиза в този сегмент и често подвеждат купувачите.“, отбелязва председателят на АТИИ.

Изборът на професионален брокер е решаващ за сделката с недвижим имот

Професионални стандарти за брокерите - мисия (не)възможна

Проблемът с липсата на професионалисти в бранша ерозира имиджа на агенциите за недвижими имоти от години.

Затова от Националното сдружение предлагат концепция под формата на законопроект, който още през декември миналата година е внесен в деловодството на парламента (за трети път, след като предишни две Народни събрания се разпадат).

„За тази професия се изискват познания в много сфери - икономически, правни, строителни, архитектурни, геодезически и най-вече, отговорност, етика и коректност.

За съжаление, няма как без опит и никакво образование, един човек да направи агенция за недвижими имоти и да бъде полезен за клиентите си още същия ден, а на следващия вече да е изключително компетентен и да оперира с най-скъпия актив в живота на един човек - с неговата мечта, с неговия дом.“, обяснява председателят на НСНИ и допълва:

Фалшиви обяви, мними брокери, измами: Докога пазарът на имоти ще е като Дивия запад

Цените на имотите в последните години доста пораснаха в България, така че оперираме с актив на стойност 150-200-300 000 евро, а нямаме образованието и опита да правим това. Чувал съм разсъждения от типа:

Какво ако стане някаква грешка, адвокатът или нотариусът ще ме поправи. Най-много клиентът да загуби 10-15 000 евро, но какво са те на фона на 300 000!

В крайна сметка обаче, това е годишната заплата на един работещ в България, така че целият бранш трябва да бъде изключително отговорен и взискателен - към себе си, към нашите екипи, агенции, образование. Да развиваме и да надграждаме това, което правим.“

По думите на експерта, в момента у нас има между 4000 и 4500 агенции за недвижими имоти, а брокер е една от най-търсените работни позиции.

Ситуацията е следната - ако сутринта, докато си пиете кафето, решите, че е добра идея да станете брокер и си подадете документите, до обяд вече може да сте нает от агенция.

Три съвета от топ брокери, ако искате да продадете имота си изгодно и веднага

Затова от НСНИ апелират за минимални образователни степени за практикуването на професията и предлагат три категории, които са надлежно описани в проектозакона:

• Агент на недвижими

• Брокер

• Управляващ брокер

В първата категория влизат служителите с минимални отговорности, които осъществяват телефонни обаждания, набират информация, ходи на огледи, но не носяъ отговорност за следващите процеси по една сделка.

За това ниво изискванията са минимални - ако нямате нужното образование (икономическо, правно, строително-инженерно, архитектурно), се изисква да завършите курс за брокер в Център за професионално обучение или към НСНИ, който е по одобрена държавна програма от МОН. След като го завършите, получавате диплома за трето образователно нито - равняващо се на средно специално образование. Курсът трае около 3-4 месеца, полагате изпит с теоретична и практическа част, и получавате диплома.

Брокерът, за разлика от агента, е лицето, което носи отговорност, борави с документи, прави връзка между клиентите и кредитиращата банка или адвокатите, нотариуса и т.н. Това е „диригентът“ на целия процес. За него се изисква освен задължително образование, и по-голям практически опит от поне една година.

Третата степен е т.нар. управляващ брокер, който има достатъчно опит и ценз да създаде агенция за недвижими имоти и да е неин управител със законова отговорност.

Полина Стойкова, BULGARIAN PROPERTIES: Звездата на пазара в момента са жилищните имоти

Бързата печалба е сред основните мотиви за желанието на все повече хора да работят като брокери. Но ако мислите, че клишетата, които сте чували, са истина, грешите.

Нашият бизнес е маратон, не спринт. Постоянството е много важно. Така че, е страхотна заблуда, ако смятате, че може да станете брокер за един ден,

категоричен е Бочев.

Една от най-негативните практики, характерна за бранша, е желанието на някои брокери да работят единствено с частни лица с цел получаване на двойна комисионна в случай на сделка. Но тази стратегия отрязва достъпа на клиентите до 50%-60% от пазара на имоти, получава се конфликт на интереси, тъй като брокерът трябва да работи в полза и на двете страни, и на трето място - продавачът се оказва дискредитиран, допълва експертът.

Българските луксозни имоти вече са в селекцията на Christie’s

Регулации, етика, браншова камара - бързите решения на големите проблеми

„Внесеният от НСНИ законопроект решава до голяма степен тези проблеми. Друго важно нещо е, че в него изрично се посочва, че брокерите нямат право да работят по оферти с клиенти без сключване на писмен договор, в който фигурират правата и задълженията на двете страни.

Предложили сме и как целият процес да бъде управляван - със създаване на Браншова камара, каквато имат нотариусите, архитектите, строителите, оценителите, тоест, всички, които са свързани под някаква форма с нашия бизнес. В повечето европейски страна това е така.“

Бочев признава и още една горчива истина - участниците на имотния пазар у нас нямат доверие на брокерите.

Браншът ни стигна дотук именно поради липсата на регламенти и правила.

Поради факта, че всеки иска днес да спечели 5,10 или 20 000 лева без никакво значение на каква цена ще бъде тази сделка.

Парите обичат тишината: Защо супер богатите купуват и продават без много шум

В нашето Сдружение има етичен кодекс, но това е само една малка стъпка напред. Важното е, този кодекс да бъде въведен за всички с приемането на проектозакона“, отбелязва председателят на НСНИ.

В сферата на ваканционните имоти обаче регулаторната рамка е особено специфична и се различава съществено от тази за брокерите, тъй като дейността за управлението на тези имоти попада в обхвата и компетенциите на Закона за туризма, пояснява председателят на АТИИ.

Той е категоричен, че изсветляването на пазара е от общ интерес за всички - и бизнесът, и конкурентните сектори, и потребителите, и държавата, и самите тях като браншова организация.

Липсата на контрол върху съществуващите регулации доведе до пренасищане на пазара и ниски цени, от които никой в сектора не печели.

Коя е най-достъпната държава за покупка на имот спрямо заплатата

Същевременно качеството не е гарантирано за потребителите на краткосрочни наеми, държавата не събира дължимите данъци, а хотелиерите с право гледат на ваканционните имоти като на нелоялна конкуренция.“, обяснява Борис Павлов.

По думите му обаче, решение вече има и от Асоциацията работят по него в синхрон и с държавата и местната власт.

Генерално, сектор туризъм, макар и със значителния си принос към брутния вътрешен продукт, винаги е пренебрегван.

Напълно осъзнаваме, че страната ни е изправена пред много предизвикателства, но развитието на туризма би имало съществен позитивен ефект върху икономиката на България и трябва да заема по-предна позиция в списъка с приоритети.“

В разгара на лятото: Цените на имотите са в застой, но тенденцията е за леко покачване

Селска къща в Сицилия или в Северозапада? Зависи от държавата

Относно пазарната динамика през настоящата година, Александър Бочев от НСНИ прогнозира, че цените на имотите ще продължат да се движат от миграционните процеси от малките към големите населени места с повече възможности за работа и по-високи доходи.

Значи ли това обае, че най-скъпите цени в София може и да надхвърлят психологическата бариера от 10 000 евро на квадратен метър за жилище в центъра?

Експертът ни опровергава.

„Според мен такава сума е „фолклор“ - обществен и брокерски, може би. Не знам с каква цел е създаден, но наблюдавам цените в Евростат, да речем за европейските столици. София се нарежда на много задни места.

10 000 евро на квадрат достига жилище в центъра на София и търсенето остава високо

Дори Прага, Братислава, Белград, който не е в ЕС, ни изпреварват по цени на квадратен метър.

Дори някъде да се е случила сделка за 10 000 евро на квадрат в най-скъпия район около Докторски паметник (което аз не вярвам - там цените не са такива), средните цени в София са около 2000-2300 евро на квадрат.

Има европейски столици с 25 000 евро на квадрат, така че имаме много да гоним.“

Според Бочев не е коректно да сравняваме столицата ни с малки германски градчета с население от 200 000 души или с толкова популярните къщи за 1 евро в Сицилия.

„Това е политика за населване на обезлюдени места - не е свободният пазар, а форма на дотация от общината или държавата за области, в които например няма работна ръка. Друг е въпросът дали нашата държавна политика да не е в тази посока - например Северозапада, където селата са обезлюдени. Това би било добре за всички.“, допълва той.

Всеки иска къща за 1 евро в Италия: Ето какво се случва след покупката

Сравнявайки се с картата на Европа, Павлов от АТИИ е съгласен, че у нас има огромен нереализиран потенциал.

„В България сме свикнали да се сравняваме с Гърция, където туризмът е основен приоритет от години, а и препитание на немалка част от населението. При едно такова сравнение е напълно естествено да ни се струва, че трудно можем да постигнем кой знае какви резултати.

Въпросът е защо не се сравняваме с Албания – страна, която не е член на ЕС, по-бедна е от България, с по-малко природни дадености и някак успява да бележи рекорден ръст на туристите всяка следваща година. Тирана оглавява класации за посещаемост заедно с градове като Мюнхен и Токио, а в София не можем да реализираме едно огромно богатство – Витоша.

Нашият единствен недостатък спрямо другите европейски градове е липсата на воля да реализираме всичките си предимства.

София е номер 1 най-евтина туристическа дестинация в нова класация

Свръхтуризмът и главоболието с краткосрочните наеми

Като председател на браншова организация за ваканционни имоти, Павлов коментира и едно от най-големите „главоболия“ на жилищния пазар в Европа - краткосрочните наеми и дори забраната им в някои градове като Барселона и Севиля, например.

Експертът категорично отхвърля подобни крайни мерки.

„Краткосрочните наеми не са причината за свръхтуризма на тези места и мерките не дават никакъв резултат. Ефект върху наемите има, но ако се разгледа общия жилищен фонд на който и да е от градовете с подобни мерки, става ясно, че ваканционните имоти са изключително нисък процент.

Битката срещу Airbnb: Кой печели и кой губи в европейските топ дестинации

Вече имаме и първите данни след въвеждането на строгите мерки – те показват, че

цените на наемите продължават да се покачват, както и цените на хотелите, които всъщност са основният двигател за прекомерните регулации,

обяснява Павлов.

У нас тенденцията показва, че краткосрочното настаняване не влияе в особено силна степен на пазара на наеми.

Ефектът е много малък и е концентриран единствено в идеалния център на столицата, в Капана в Пловдив и на още 1-2 места в страната,

които така или иначе не са идеални за дългосрочен наем.", обяснява Павлов.

И Гърция влиза в битката със свръхтуризма

В края на този месец от АТИИ подготвят първо издание за Източна Европа на световната конференция SCALE Show, на което домакин ще бъде София.

Събитието е насочено както към професионалисти от индустрията, така и към собственици на ваканционни имоти, които желаят да подобрят управлението им чрез иновации, технологии и най-добри практики от световен мащаб.

„Глобалният пазар за ваканционни имоти е на стойност над 100 милиарда долара. Горди сме, че именно България беше избрана за провеждане на първото Scale събитие за Източна Европа - това е уникална възможност за всеки, който се интересува от краткосрочни наеми да почерпи опит и знания от извора”, допълва Борис Павлов.

Бизнесът е готов България да стане регионален център за конферентен туризъм

Пловдив е лидер в новото строителство, жилищният сегмент движи целия сектор

В сектора на новото жилищно строителство Пловдив е категоричен лидер в страната с най-голям брой издадени разрешителни за строеж на нови сгради, сочат последните данни на НСИ.

През четвъртото тримесечие на 2024 г. в Област Пловдив са издадени 340 разрешителни, в София (столица) - 247, Варна - 173, Бургас - 161, и София (област) - 140. Най-много жилища предстои да бъдат започнати в областите София (столица) - 2539, Пловдив - 2309, Бургас - 1202, Варна - 1188, и Стара Загора - 380.

Главният анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции Петър Мастиков прогнозира в интервю за БТА, че и през 2025 г. жилищният сегмент ще остане основен двигател на ново строителство в България. За миналата година той е формирал 73% от общото стартирано строителство на сгради, което възлиза на 7,698 млн. кв. метра разгъната строителна площ по предварителни данни. От тях 5,6 млн. кв. м са жилищно строителство. И докато общото строителство през 2024 г. намалява с 0,42% за всички типове сгради, жилищното се увеличава с 3,94%.

През декември 2024 г. индексът на продукцията в сектор "Строителство" се е понижил с 3,4% спрямо предходния месец, сочат предварителни и сезонно изгладени на НСИ. Календарно изгладените данни показват увеличение с 2,2% на строителната продукция в сравнение със същия месец на 2023 г.

Кирил Кирилов, основател на Kalos Estates: Няма отлив от продажбите „на зелено“

По предварителни данни броят на въведените в експлоатация жилищни сгради през четвъртото тримесечие на 2024 г. е 1378, а новопостроените жилища са 5192. За този период най-много жилищни сгради са въведени в експлоатация в областите София (столица) - 190 сгради с 1566 жилища, Пловдив - 182 сгради с 521 жилища, и Варна - 165 сгради с 562 жилища в тях.

Най-висок е делът на новопостроените жилища с две стаи (39,6%), следват тези с три стаи (31%), а най-нисък е делът на жилищата с пет стаи - 5,5%, като такова е било и разпределението през същото тримесечие на 2023 г., сочи справка на БТА в НСИ.

Общата полезна площ на новопостроените жилища през четвъртото тримесечие на 2024 г. е 491 800 кв. м, а жилищната площ - 369 800 кв. метра. Средната полезна площ на едно новопостроено жилище e 94,7 кв. метра. Най-голяма средна полезна площ на едно новопостроено жилище е регистрирана в областите София - 161,9 кв. м и Смолян - 160,1 кв. м, а най-малка в областите Враца - 56 кв. м и Плевен - 66,1 кв. метра.

Венета Христова, MaxView Property: Все повече българи от чужбина купуват жилища у нас

През четвъртото тримесечие на миналата година местните администрации са издали разрешителни за строеж на 1915 жилищни сгради с 9861 жилища в тях и с 1 103 580 кв. м разгъната застроена площ (РЗП), на 15 административни сгради/офиси с 34 929 кв. м РЗП, както и на 1185 други сгради с 628 133 кв. м РЗП.

В сравнение с четвъртото тримесечие на 2023 г. издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради намаляват с 15,8%, жилищата в тях и разгънатата им застроена площ - с по 41,3%, сочат още данните от официалната статистика.

Profit.bg потърси по темата председателя на Националната асоциация на строителните предприемачи Георги Шопов, но той отказа коментар за тенденциите в строителството на жилища и в частност проблема с градоустройството и презастрояването на София.