Много е възможно да смятате, че настоящия момент е изключително подходящ за подмяна на вашето жилище с по-голямо, предвид на спада в цените на имотите.

Казано по друг начин, дали поради една или друга причина смятате, че е удачно да продадете малко жилище и да си купите по-голямо такова, срещу доплащане.

Най-често това се случва да се направи със заемни средства, ако нямате спестени такива. Въпросът който възниква е каква е цената на това да подобрите стандарти си на живот по отношение на жилището.

Ще разгледаме най-популярния случай, при който притежавате двустайно жилище, което искате да замените, срещу тристайно такова във вашия район.

За средна цена ще вземем средната такава за всички квартали в София към настоящия момент, които за двустайните и тристайните имоти са почти еднакви – при нива от 745 евро за кв. м.

В най-масовия случай двустайните жилища са със средна площ от 65 кв. м., а тристайните 90 кв. м. Въпросът който в действително вълнува купувача обаче, е не каква е брутната площ на жилището, а каква е реалната ползваема такава.

При средно ниво от 13% общи части за двустайните и горе долу толкова при тристайните, равносметката изглежда горе долу така – разглеждания двустаен апартамент е с чиста площ от 56.55 кв. м., докато тристайния 78.3 кв. м. Или грубо разликата е около 22 кв. м.

Предвид спецификата на тристайните жилища (най-често разполагат с едно тоалетно помещение повече, мокро помещение и повече площи в коридори и общи части), то на практика получавате една стая повече, с размер не повече от 15 кв. м., което е и главната цел на замяната.

Казано по друг начин за да получите още една стая от 15 кв. м., ще трябва да платите реално брутна площ от 25 кв. м., като въз основа на определената продажна цена за тях ще трябва да платите 18 625 евро.

Това обаче е само най-явния разход. Към разходите трябва да добавите тези по продажбата на имота, включващи комисиона за агенцията, ако ползвате такава (която в настоящия момент се начислява върху продавача), нотариални разходи, разходи по заличаване на ипотеката (ако имате такава за двустайното жилище) и учереждаване на нова и др.

Към разходите трябва да добавите и тези отново по прехвърлянето на имота, както и разходи свързани с прекратяването и заличаването на ипотеката (ако сте имали такава върху двустайното ви жилище), както и тези върху новата такава за допълнителната сума на кредита, която ще ползвате, който е за над 20 000 евро.

Ако случайно имате такса по първата ипотека за предсрочно погасяване, които варираха между 2.5 и 4% за кредити теглени преди три-четири години, то разходите могат да набъбнат още повече.

Минимума в който най-вероятно можете да се съберете при продажбата на двустайното жилище е около 5%, с включване на местния данък от 2.5% при продажбата на имота, нотариалната такса и комисионата за брокер, или около 2 500 евро за двустайния апартамент.

Освен същите разходи при покупката на тристайния, които поради по-голямата му стойност ще са около 2000 евро (без комисионна за брокера), трябва да си предвидите и първоначалните разходи за теглене на нов ипотечен кредит които за малко над 20 000 евро ще възлизат на между 600-1000 евро за нова оценка, администрация, еднократни разходи при отпускането на кредит и т.н.

Казано накратко за процедурата по заличаване на старата ипотека, продажбата на имота, покупката на новия и учредяване на нова ипотека, ще трябва да си пригответе около 5 300 евро, които може да сте изтървали при първоначалните сметки за замяна.

И това в идеалния случай при който няма да бъдете наказан от банката си с примерно 4% от оставащата главница по стария ви ипотечен кредит.

Ако не разполагате с тези средства за такси и комисиони, то най-вероятно ще ви се наложи да теглите по-голям ипотечен кредит.

При 20-годишен кредит по-голям с 24 100 евро (от първоначалния ако сте имали такъв и включващ разликата, която трябва да доплатите за по-голямото жилище и всички разходи свързани с това) и ГПР от 8.9%, то сумата, която ще върнете след изтичането на срока на кредита е около 46 800 евро.

Или казано по друг начин това ще е цената, която ще трябва да платите за удоволствието през следващите 20 години да имате една стая повече (и най-вероятно още една баня и малко по-големи коридори, както и мокро помещение, които не е съвсем сигурно, че са ви реално необходими).