През 2011 година се наблюдава значително раздвижване на пазара на жилища в сравнение с 2010г. и 2009г. Доказателство за това е броят на сключените сделки – покупко-продажби на недвижими имоти – 222 733, който е с 22.13% по-голям спрямо 2010 година и с 10.99% - спрямо 2009 година, сочи доклад на Форос.

Все пак той продължава да е на по-ниски нива спрямо 2006, 2007 и 2008 година (съответно с 28.52%, 31.55% и 28.10%). Повишението спрямо 2010 година за Бургас е с 13.12%, във Варна - с 10.30%, в Пловдив - с 20.06%, в Русе - с 21.74%.

В София броят на сключените покупко-продажби за 2011 година намалява в сравнение с 2010 година с 5.46%. Важно е да се отбележи, че този показател обхваща покупко-продажбите на всички типове имоти, но безспорно най-голям е делът на жилищата и земеделските земи.

През 2011 година спрямо 2010 са издадени с 1.8% по-малко разрешителни за строеж на жилищни сгради, с 4.88% по-малка разгъната застроена площ.

През годината е започнал строежът на 552 жилищни сгради на територията на страната, като 8.46% са ситуирани на територията на София. За изминалата година са били въведени в експлоатация с 26% повече сгради спрямо година по-рано.

Сделките за покупко-продажба на имоти се повишават с 22.13% на годишна база през 2011-та година, като най-търсени остават двустайните и тристайни апартаменти с квадратура между 60 и 120 кв. м.

През периода, офертните пазарни цени в сегмента се понижават средно с 6.73% спрямо края на 2010 година, а наемните намаляват средно с 6.44%.

Строителната активност остава ниска, като според НСИ са издадени общо 4 799 разрешения за строеж на жилищни сгради. В сравнение с 2010 година се наблюдава спад с 1.88%. През 2011 година разрешителните за строеж са за 10 973 жилища, което е с 14.49% по-малко от броя им през 2010 година.

Най-много разрешителни за строеж на жилищни сгради през 2011 година са издадени за района на София-град – 535 на брой. На следващите места се нареждат Бургас с 532, Пловдив с 488, и Варна с 437 на брой.

Броят на въведените в експлоатация жилищни сгради през 2011 година значително се покачва в сравнение със същия период на 2010 година, като се доближава по стойност с въведените в експлоатация жилищни сгради през 2009 година. За 2011 в страната са завършени 2 961 жилищни сгради. В сравнение с 2010 се забелязва увеличение с 26%, а в сравнение с 2009 година – намаление с 0.47%.

Към момента на изготвянето на доклада по справка от сайта на Частните съдебни изпълнители на териотрията на страната има обявени на търг 799 жилищни имота. От тях 186 са в град София, 74 - във Варна, 26 - в Бургас, 28 - в Пловдив, 39 - в Русе.

Обемът на тази група жилища спрямо всички продавани жилища остава много малък – под 2%, поради което той няма как да окаже забележимо влияние върху пазара на жилищни имоти, коментират от имотната агенция.

При предлагането на жилища, все по-голям е делът на ипотекираните имоти с проблем при изплащането на кредита и на имотите, закупени преди време с цел инвестиция. 47.5% от предлаганите жилищни имоти за продажба са имоти от инвеститори и първи собственици, около 29.2% са ипотекирани имоти, а близо 23.3% - наследствени.

По отношение технологията на строителство, търсенето е относително еднакво към всички основни типове имоти. Старите тухлени жилища са предпочитани заради по-доброто съотношение чиста площ – качество – цена.

Голяма част от купувачите не желаят да заплащат общите части, което е неизбежно при покупката на апартамент ново строителство. Освен това, проблем за купувачите е и нефункционалното разпределение на площта, което е много характерно при новото строителство – стаи с неправилна форма, преходни стаи, спални по-малки от 8 кв.м, скосове и т.н.

Засилен интерес се наблюдава и към жилища ново строителство в затворени комплекси. По-добрата среда за обитаване и допълнителните услуги са водещи фактори при покупка на такъв тип имот.

Панелните жилища са добра алтернатива за хора, които нямат много голяма финансова възможност и искат функционално и просторно жилище.

Предпочитанията на клиентите зависят и от размера на техните доходи и спестявания. В столицата по-заможните клиенти се насочват предимно към апартаменти в централните райони, Изгрев, Изток или еднофамилни къщи в кварталите Бояна, Драгалевци, Симеоново.

Купувачите със средни доходи предпочитат квартали като Младост, Дианабад, Дървеница, Мусагеница, а тези с ниски – Овча купел, Дружба, Надежда, Люлин.

Основен мотив за вземане на окончателно решение за покупка продължава да бъде цената. В София клиентите са склонни за заплатят за покупка на апартамент средно около 56 000 евро, във Варна– 59 000 евро, в Бургас – 36 000 евро, във Велико Търново – до 26 000 евро.

Търсенето е предимно от активни семейства със сигурни доходи. Те търсят малки апартаменти (средно между 60-65 кв.м) с цел живеене и разчитат на кредит или собствени средства. През 2011 се наблюдава тенденция на увеличаване търсенето на жилищни имоти с цел отдаване под наем.

По-често търсещите закупуват жилищата с пари в брой (главно от продажба на наследствени имоти и спестявания) и по-рядко използват ипотечни кредити. Дори и да се наложи, сумата не надвишава 20% от стойността на сделката.

Въпреки нежеланието за теглене на кредити, през тази година банките са се активизирали и отново се предлагат достъпни кредити, за разлика от последните две години от началото на кризата, когато тегленето на ипотечен кредит беше значително по-усложнено, условията- много по-непривлекателни, а изискванията на банките – трудно преодолими.

Най-важният фактор при вземане на решение за покупка на жилищен имот продължава да бъде цената. Корекцията между офертната цена и цената, при която се сключва сделката, през 2011 година продължава да е от 2 до 20% от офертата. Обичайно времето за вземане на решение за покупка е около 3-4 месеца, като през този период се оглеждат средно около 15 имота.

Основна цел на всеки клиент е да види всички имоти, които се предлагат в съответния район. През 2011 година, основен купувач на пазара на жилищни имоти в страната продължава да е българинът. Подобно на предходните 2–3 години делът е близо 92%. Останалите 8% се падат предимно на руснаци и граждани на бившите руски републики. Търсените жилища са почти изцяло за собствено ползване.

Покупателната сила на минималната работна заплата, измерена в кв. м. жилищна площ за страната в края на 2011 година средно е 0.27 кв. м, а в края на 2010, 2009 и 2008 - съответно 0.25 кв. м, 0.24 кв. м. и 0.16 кв. м.

През 2011 година продължава тенденцията на понижаване на цените на жилищните имоти, но с все по-слаби темпове спрямо предходните 3 години.

Статистиката на Форос показва, че средно за страната през 2011 година офертните продажни цени на имотите в сегмента отбелязват спад от 6.73%. Най-голямо понижение в цените се забелязва в градовете Шумен, Благоевград и Велико Търново, където цените спадат съответно с 11.51%, 11.06% и 10.69%.

В София, Пловдив и Добрич понижението през 2011 година е съответно със 7.32%, 8% и 7.19%. На територията на морската столица цените на жилищните имоти спадат с 4.21%. Най-малко понижение в цените спрямо 2010 година се наблюдава в Русе и Стара Загора, съответно с 1.25% и 1.60%.

Най-голям спад в цените за 2011 година спрямо 2010 се забелязва при монолитните жилища, където намалението в офертните продажни цени е между 1.39% и 13%. При панелните жилища понижението е от 1.5% до 11%.

Отчетеният спад за новото строителство е между 1% и 12%. Допълнителен натиск върху цените на недвижимите имоти и преди всичко в жилищния сегмент, който води до тяхното допълнително изкуствено занижаване, оказват редица недобросъвестни и нелоялни в конкурентно отношение играчи на пазара.

Средната доходност на жилищните имоти в страната към месец декември 2011 година е в размер на 6.22% и спрямо декември 2010 година регистрира увеличение от 0.32 п.п.

Най-висока е доходността в Стара Загора и Благоевград – съответно 8.93% и 6.77%, където спрямо 2010 година доходността се повишава съответно с 2.7 и 0.25 п.п. В София доходността на имотите в сегмента е 5.35% (спад от 0.78 п.п), във Варна – 5.31% (спад от 0.07 п.п), в Бургас – 4.72% (спад от 0.49 п.п).