Донесе ли 2012 г. дългоочакваното съживяване на имотния пазар или напротив? Ако се гледат натуралните показатели за брой сделки, изглежда, че през тази година пазарът е заорал още по-надолу и от дъното, достигнато миналата година.

От последните налични данни на Агенцията по вписванията - тези за третото тримесечие, излиза, че на имотния пазар от началото на годината до края на септември са направени 148 384 продажби, включително на апартаменти, земеделски земи или цели сгради. За същия период на предишната година са направени 157 273 продажби, т.е. спадът е в рамките на малко под 6%.

Остава да се видят данните за последното тримесечие на годината, но от прегледа на броя на сключените имотни сделки през последните три месеца на годините от 2006 г. насам се вижда, че не може да се разчита на чак такова голямо ускорение, което да навакса изоставането.

В София, например, се случи така, че вместо през третото тримесечие, което е традиционно слабо за имотния пазар, дъното бе ударено през второто. В периода април-юни т.г. броят на сключените сделки е паднал до 4585, което е намаление с 33% спрямо същото тримесечие на 2011 г.

Ясно е, че каквото и да се случи до Нова година, падането едва ли може да бъде преодоляно. Експерти очакват за столицата спад от 12% за цялата година, в сравнение с 2011 г., пише вестник "Труд".

Цените - почти на същото равнище

Разбира се, числата за броя на сделките не биха означавали нищо особено, ако, примерно, цените се движеха нагоре. Но от данните на Националния статистически институт (НСИ) се вижда, че и това не е станало.

През първото, второто и третото тримесечие на годината пазарните цени на жилищата в областните градове, например, са паднали съответно с 4.3%, с 2.6% и 2.2%, в сравнение със съответните тримесечия на 2011 г. Тези цени са единственият измерим индикатор за пазарните стойности на имоти в България и се наблюдават от НСИ от 1993 г. насам.

Проследяването им от началото на кризата досега показва, че през 2012 г. спадът в цените просто е най-малкият за последните четири години. Най-големият е бил през третото тримесечие на 2009 г. - близо 10%.

Средната пазарна цена на жилищата в България по последни данни е 881.21 лв. за квадратен метър. Такова е било равнището във времето между третото и четвъртото тримесечие на 2006 г. - точно две години преди през третото тримесечие на 2008 г. да достигне рекорда от 1418 лв. за квадрат. Тогава, всъщност, започна и кризата и от онзи момент досега сривът в цените вече е стигнал 60%.

Ако тази тенденция има някакво положително отражение върху пазара на жилища, например, то е, че все повече офертите на продавачите се доближават до реалните пазарни стойности на предлагания имот и това през тази година бе отбелязано без изключение от всички имотни агенции и анализатори.

Жилищата все по-малко и все по-малки

Но 2012 г. бележи още един срив. В средата на годината НСИ обяви, че през април-юни 2012 г. в България са въведени в експлоатация най-малко жилища, откакто НСИ започна да отчита този показател през 2009 г. Едва 2175 жилища в 520 сгради са получили акт 16 през второто тримесечие на годината, което е спад с над 40% спрямо същия период на миналата година.

За сравнение, за същото тримесечие през 2009 г. в експлоатация са били пуснати по 5514 апартамента, през 2010 г. - 3942, а през 2011 г. - 3488 жилища, показват данните на НСИ.

От данните на НСИ излезе и че освен броя, намалява и квадратурата на новите жилища. Общата полезна площ на всички новопостроени жилища е 184.1 хил. кв. м през второто тримесечие, което е спад с близо 35% спрямо същия период на 2011 г.

Жилищната площ също намалява с над 38% и достига 116.3 хил. кв. метра. Отчетеното стесняване на жилищата е най-голямото, откакто се правят тези изследвания.

Най-големи са новите жилища в област Търговище - 178 кв. метра, и в градчетата и селата около София - 143 кв. м. Най-малки са във Видинско - 36 кв. м, и Шумен - 58 кв. м.

Нищожните, в сравнение с положението отпреди три-четири години, обеми на строителството на жилища неслучайно накара през 2012 г. имотния бранш да роди идеята за българска програма “Първи дом”.

По същество целта е да осигури подкрепа от държавата за младите семейства, които си купуват за първи път жилище - те да платят само 5% ДДС и да теглят ипотечен кредит с фиксирана лихва от 5%. Засега реакцията на финансовото министерство е отрицателна, но пък се задава година на избори и нищо чудно някоя партия да прегърне идеята и да я превърне в един от предизборните си лозунги.

И все пак пазарът мърда

Поглед върху отделните сегменти на имотния пазар показва, че в някои негови части все пак е имало движение през 2012 г.

Две компании, занимаващи се с ваканционни имоти - “Грийн Лайф” и “Арко Риал Естейт”, отчетоха, че през лятото е имало ръст от около 20% на годишна база на сделките с недвижими имоти по курортите. Най-активните купувачи тук са руснаците, но вече се появяват и българи, които живеят постоянно в чужбина. Купувачите от Великобритания изчезнаха още преди няколко години.

Мнозина възприемат ръста на продажбите на имоти тип “втори дом” като предвестник на скорошно отлепяне от дъното за целия имотен пазар. Все пак ваканционните имоти бяха първите, които пострадаха от кризата - при тях тя навлезе още в началото на 2008 г. Логично е и първи да се съвземат.

Но и на този пазар 2012 г. показа някои особености. Преди всичко продажбите на ваканционни имоти изпадат в твърде голяма зависимост само от руския пазар, на който се дължат 90% от продажбите. Скорошно изследване показа, че руснаците с бюджети за покупка на ваканционен имот от над 100 000 евро все повече гледат към испанското и други крайбрежия вместо към българското.

Ако допреди 6 месеца 70% от запитаните руснаци са искали да си купят имот в България, то в навечерието на есента на 2012 г. такъв отговор са дали само 40% от анкетираните. Останалите са насочили интереса си другаде.

Опасността тук е преди всичко в това, че ако интересът на руснаците към България из веднъж спадне, няма алтернатива, която да го замести. По подобен начин пазарът на ваканционни имоти бе изпаднал в твърде голяма зависимост от британски граждани преди няколко години и последиците от това, че през 2008-2009 г. интересът им изведнъж секна, не бяха никак приятни.

Но пък и пазарът на ваканционни имоти е пряко свързан с туризма. При нискобюджетния туризъм, който се развива по българските земи, не бива и да се очаква интерес към имотите ни от страна на хора с по-големи бюджети.

Трета вълна молове се вдигна и ни заля

След почти тригодишно затишие, при което на пазара на търговски площи не се появи нито един нов мол, през 2012 г. настъпи леко раздвижване, като, според някои специалисти, вече става въпрос за трета вълна молове.

През първата половина на годината в Бургас отвори врати “Галерия Бургас”, а преди дни в столицата бе открит първият мол в южната част на София - “България мол”.

Ако преди откриването на тези два обекта на всеки 1000 жители у нас се падаха по 81 квадратни метра търговски площи и с това страната ни бе на последно място в Източна Европа, след това квадратните метра станаха 105, а безспорно ще се увеличават още, тъй като предстои да отворят врати още два големи мола в столицата. Лидер в това отношение засега е Бургас, където сметката показва 130 квадратни метра в молове на всеки 1000 души.

Тъй като “третата вълна” продължава като тенденция и през 2013 г., се очаква в края на всеки 1000 жители на България да се падат вече по около 350-400 квадратни метра търговски площи, с което достигаме средноевропейските нива.

Засега единственото реално отражение върху пазара на това е запазването на настоящите нива на наемите за още доста дълго време. Според анализ на “Фортон Интернешънъл”, наемните нива на търговските центрове в столицата тази година са се запазили и вероятно още дълго ще стоят на 25-27 евро на квадратен метър, а в провинцията - около 18-20 евро.

От друга страна, въпреки че заради прокарването на метрото на столичния булевард “Витоша” тази година наемите там паднаха с около 20%, нивата им все още са около 40 евро на квадратен метър.