Понижението в цените на имотите направи така, че имотите у нас да са най-достъпни от над седем години насам, сравнени с доходите на населението.

Средноголямо жилище от 65 кв. м в София се изплаща за 4.25 години със средния доход на семейство от двама работещи, което макар и под границата от 5 (над която жилищата се определят като изключително недостъпни), все още сочи известна трудност при достъпността на имотите.

От друга страна, безспорно политическата криза, която властва от няколко седмици насам, във все по-голяма степен ще влияе върху решението на купувачите. Много от потенциалните клиенти могат да се усъмнят в сигурността на бъдещите си доходи и да отложат вземането на най-значимото решение в живота им във финансово отношение.

Завръщането на купувачите в много по-голяма степен би могло да се очаква след изборите и при съставяне на стабилен кабинет, което да върне доверието на инвеститорите.

Известен натиск на цените може да се очаква и по отношение на предлагането от продавачи, които искат да излязат на всяка цена предвид на случващото се. Подобна тенденция наблюдаваме при двустайните имоти, където офертите продава са трайно под нивото от 700 евро средно за кв. м.

Всъщност това кое от двете е финансово по-изгодно до голяма степен зависи от два фактора - наличие на възможности (спестени средства за първоначалната вноска) и ясен времеви хоризонт, както и от възприемането и очакванията за развитието на пазара на имоти и наеми.

Ако изискваната в повечето случаи от банките сума за самоучастие в размер на поне 20% не е налична, то отговорът на въпроса е ясен, а алтернативата е само една - живот под наем.

Не е толкова ясно обаче е дали е по-добре да си купим имот, ако имаме спестени средства, предвид на относително ниските наеми, които са алтернатива на това да притежаваме собствено жилище.

За определяне на финансовата изгода ще използваме финансов калкулатор (каквито има много в интернет). Разбира се, това какъв ще е резултатът от един калкулатор зависи от заложените входни данни.

При следните - наем за двустаен апартамент от 250 евро (обзаведен, от 65 кв. м) в софийски квартал; цена на подобен имот от 50 000 евро (отново обзаведен); 20% самоучастие и кредит с 8% фиксирана лихва за целия период; както и поскъпване в цената на апартаментите с 3% и на наемите с 5% годишно (при един оптимистичен вариант), то резултатът е доста интересен.

Оказва се, че при подобни залагания, дори и при очаквания за изпреварващ ръст на нивата от наемите от над един и половина пъти този на цените на имотите, покупката на имот не е финансово изгодна през следващите 20 години. Тоест, покупката не е добро решение за хора, които не са сигурни дали ще са на същото място в един по-дългосрочен план.

Причините за това можем да търсим по няколко направления – високите лихви и ниските нива на наемите, в сравнение с цените на имотите. Един процент понижение на лихвеното ниво се отразява в съкращаване на срока, в който покупката става по-изгодна от наемането с 4 години.

За много по-ниски дългосрочни фиксирани лихви едва ли обаче можем да мечтаем, предвид на рисковата премия, която носи и ще продължава да носи страната ни.

Факторите, които могат да доведат до наклон на везните и това покупката да стане по-изгодна след по-малко години (примерно след 12-15 години), това са перспективите за поскъпване на имотите с по-ускорени темпове. Това обаче едва ли е резонно, предвид на все още относително трудната достъпност на жилищата, сравнена с доходите на населението.

Нещата изглеждат още по-сериозни в ползата на живот под наем, ако става въпрос за по-голямо жилище (примерно за тристайно жилище), което обикновено се предпочита от семейства с деца.

Жилище от 100 кв. м, със средна продажна цена от 75 000 евро (обзаведено), би могло да се намери на пазара под наем за между 350 и 400 евро. Дори и да вземем в предвид горната граница на наема, то покупката му става финансово по-изгодна едва след 29 години.

И докато на база на данните от калкулатор едва ли можете да вземете дългосрочно решение, предвид на несигурността на това, което ще се случва, то можем да видим краткосрочните ползи от това да се живее под наем.

При изходните данни за първите две години (когато ефектът е и най-голям) ще спестите близо 7 000 евро от живота под наем в двустаен апартамент, както и над 10 000 евро при варианта с тристаен имот.