През последните години доста се повиши интересът към покупката на недвижими имоти чрез търгове за публична продан на частни съдебни изпълнители (ЧСИ). Основната причина за това е, че този начин на покупка се явява възможност за придобиване на недвижим имот на изгодна цена.

По закон, цената на имота за първична публична продан се намалява с 25% от пазарната оценка, което е сериозен мотив за всички потенциални купувачи. Задължително обаче е да знаете, че процедурата по покупка на недвижими имоти чрез търг от публична продан на частни съдебни изпълнители е строго регламентирана от закона и следва правила, с които експертите от Ексел Пропърти ще ни запознаят.

Общи условия за извършване на публична продажба по реда на Гражданския процесуален кодекс (ГПК)

Какво е публична продан – съгласно разпоредбите на ГПК, това е продажба на движимо и недвижимо имущество на длъжник, която се извършва от съдебен изпълнител. Публичната продан продължава един месец, като започва и завършва на датите, фиксирани в обявлението, посредством което се разгласява продан.

Кой може и кой не може да участва в нея – в публична продан може да участва всяко дееспособно физическо или юридическо лице, в това число и чуждестранни граждани, съгласно разпоредбите на българското законодателство.

Участието в търга може да бъде лично или чрез законен представител, упълномощен за целта по надлежния ред. В проданта нямат право да участват длъжника и негов законен представител, съдебният изпълнител и неговите служители, пазачите и управителите на продаваното имущество, също така съдии, прокурори, адвокати и следователи от съответния Районен съд, в който се провежда продажбата.

Как може да се участва в търг за публична продан – за участие се заплаща депозит (задатък) в размер на 10% от началната цена, която е обявена, по сметката на съответния съдебен изпълнител, който провежда продажбата.

Публичната продан се провежда по правилата на търг с тайно наддаване. За тази цел всеки участник попълва и подписва наддавателно предложение и заедно с един екземпляр от вносната бележка за платения депозит (задатък) се запечатват в бял непрозрачен плик и се подават в деловодството на Районния съд до датата, която е предварително обявена за край на публичната продан.

От къде може да се получи повече информация за търговете с публични продажби – обявленията за публична продан се публикуват на официалния сайт на Камарата на частните съдебни изпълнители (ЧСИ), а освен това на съответните места в кантората на съдебния изпълнител, в сградата на съответния Районен съд, в общината или кметството по местонахождение на имота, на самия недвижим имот.

След като харесате определено обявление, може да се свържете със съответния съдебен изпълнител и да поискате оглед на имота, както и да се запознаете детайлно с цялата документация по продажбата.

Какво е наддавателно предложение, кога предложението е недействително – по смисъла на закона, наддавателното предложение е писмено и се подава в запечатан плик, заедно с екземпляр от квитанцията за платения депозит (задатък).

Задължително предлаганата сума се изписва цифром и словом, а същата следва да не бъде по-малка от посочената в обявлението начална цена. Наддавачът има право да направи повече от едно наддавателни предложения, като всяко от тях се прави поотделно.

Наддаветлното предложение може да се обяви за недействително, ако не съдържа съответните данни или не е попълнено според изискванията в съответната бланка, която може да получите от деловодството на Районния съд или кантората на съдебния изпълнител.

Процедура по провеждане на търга – на фиксирания в обявлението ден и час се провежда търг в посочения Районен съд от съответния съдебен изпълнител. Отварят се всички подадени наддавателни предложения и се обявява най-високата редовна писмена оферта от съдебния изпълнител.

След което се пристъпва към втора част на търга, в която всеки редовен участник има право да участва в устно наддаване. Устното наддаване се ръководи от съдебния изпълнител, който обявява всяка следваща по-висока цена три пъти и всеки участник, който заяви, че приема обявената цена, се подписва за това в протокол.

Обявяването на нови по-високи цени продължава, докато има участници, съгласни да ги платят и накрая печели участникът, предложил най-висока цена.

Кога и как трябва да се плати остатъкът от цената на публичната продан – в седемдневен срок от датата на търга и обявяването на купувача от Районен съд, следва да се плати сумата по сметка на съдебния изпълнител, като се приспадне внесения депозит (задатък).

В случай на отказ от страна на купувача, предложил най-високата цена, да плати, се обявява следващият по ред купувач, направил валидно наддавателно предложение, който също следва в седемдневен срок от деня на обявяването да плати предложената цена на търга. Съдебният изпълнител постъпва така до изчерпване на всички наддавачи, предложили цена, равна на началната.

Кога се връща внесеният депозит (задатък) за участие в търга – след плащането на цената от наддавач, който е обявен за купувач, внесеният депозит (задатък) се връща на наддавачите, които не са обявени за купувачи.

Кога се губи внесеният депозит (задатък) за участие в търга – ако сте обявен за купувач и не внесете предложената от Вас цена, губите внесения за участие депозит (задатък), като същият следва да послужи за удовлетворение на взискателите.

Какви са допълнителни такси и разходи, които трябва да платя, след като съм обявен за купувач – заедно със заплащането на пълната цена, се заплащат и някои допълнителни такси, общият сбор на които достига до 6.4% от цената на имуществото.

Първата такса е за издаване на Постановление за възлагане в размер на 1.8% върху цената на имота, но не повече от 3 600 лв. с ДДС. Това е документ за собственост, със силата на Нотариален акт за недвижимите имоти, изготвен от частния съдебен изпълнител.

След влизане в сила на Постановлението за възлагане, се заплащат към общината по местоположение на имота местен данък за придобиване на имуществов размер на 2.5-3% от неговата цена за различните общини и такса вписване в размер 0.1%, изчислена върху по-голямата сума от покупната цена и данъчната оценка на имота, към Агенцията по вписванията.

Такса 1.2% с ДДС се заплаща по сметка на съдебния изпълнител за предаване на имота, ако собственикът не желае той доброволно да бъде предаден.

Какъв документ за собственост ми се издава, след като спечеля търга за публична продан и кога влиза в сила – издава се Постановление за възлагане от съдебния изпълнител, като от деня на влизане в сила на това постановление купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота.

Ако трети лица, които са придобили права върху имота, не могат да противопоставят тези права срещу правата на взискателите, съответно не могат да бъдат противопоставени и срещу правата на купувача.

Какви други стъпки трябва да предприема след придобиването на имота – след като получите Постановление за възлагане, следва вписване на имота в Имотния регистър, като за целта са необходими данъчна оценка на имота и скица от кадастъра. Разходите за тяхното изготвяне са за сметка на купувача.

Ако длъжникът е регистриран по ДДС и продаваното имущество е облагаемо по смисъла на ЗДДС, имате право да приспаднете ДДС. В срок от два месеца след влизане в сила на Постановлението за възлагане сте задължени да декларирате имота в общината по местонахождение. Препоръчително е също така да направите застраховка на имуществото, с цел защита от евентуални посегателства от страна на длъжника или трети лица.

Кога и как мога да вляза във владение на закупения от мен недвижим имот – в срок от три дни след получаване на цялата сума и платена такса от страна на купувача за издаване на Постановление за възлагане, съдебният изпълнител е длъжен да издаде същото.

За издаденото постановление той задължително уведомява длъжника и неспечелилите търга участници, като те имат право да обжалват в седемдневен срок от деня на своето уведомление. В случай че не е обжалвано, след изтичането на този срок Постановлението за възлагане влиза в сила.

След вписването на Постановлението за възлагане, ако длъжникът не желае доброволно да предаде имота, може да поискате от съдебния изпълнител да ви въведе в имота, като за целта се изготвя протокол и се заплаща такса на съдебния изпълнител в размер на 1.2% с ДДС върху цената на имота.

Мнението на специалистите е, че купуването на недвижим имот чрез публична продан е перфектна сделка, защото процедурите са строго регламентирани и гарантират защита за всички страни. Трябва обаче на всички да е ясно, че както плюсове и минуси, тази процедура има и много специфични условия – освен примамливата цена, трябва да внимавате за това има ли имотът наложени възбрани или учредени вещни права, ипотека, какъв е крайният срок за подаване на документи за участие в търга, кога и къде се отварят пликовете с наддавателните предложения и т.н.

По тази причина Ексел Пропърти препоръчва винаги да се консултирате и използвате услугите на лицензиран адвокат, който има опит в търговското право и специализира в сделките с недвижими имоти. Най-важното условие, което е задължително да запомните, е, че при участие в търг на публична продажба трябва да разполагате с всички пари в брой.

Ексел Пропърти предлага като услуга за техните клиенти представителство при участие в търг за публична продан на недвижими имоти. Ако искате да обсъдите вашето евентуално участие в такава процедура, можете да се свържете с тях тук.

Експертите ще отговорят на всички Ваши въпроси, ще дадат обективен професионален съвет и само ако сте удовлетворени от отговорите, можете да продължите да работите с тях до придобиването на желания от Вас недвижим имот.