В България всеки е специалист по всичко. Най -добре е сам да си оправи кранчето, сам да направи проекта за обзавеждане на жилището. А защо трябва да плаща на адвокат, след като има толкова много информация в интернет?

Когато става дума пък за плащане за професионална оценка за стойността на имота му, без да е принуден, е почти абсурдно. Съвсем естествено е да се довери на мнението на комшията, на баджанака, на колегата и т.н. И то е напълно безплатно ...

Често получаваме запитвания в сайта ни „Колко струва имотът ми?“. Повечето хора смятат, че фактори, като етаж, населено място, квартал и площ, са напълно достатъчни, за да получи адекватен отговор.

Истината е, че без да се види имотът, без да се прегледат документите за собственост, е трудно, дори в много случаи и невъзможно, да се определи стойността му. И ето ти един разочарован потенциален клиент.

В други случаи клиентът вече има някакво мнение за цената на своя имот и е доста недоволен, че определената от оценител стойност се различава от неговото мнение. Заблудата най-често идва от това колко е струвало за него жилището.

Повечето хора смятат за каква цена са го купили, колко са вложили и това формира тяхното виждане за цената. Дали обаче това е стойността му? И има ли разлика между двете – цена и стойност?

Първо трябва да се уточни, че един от най-важните фактори за продажба на имот е сумата, за която е обявен. Ако купувачът иска цена, надхвърляща средните за района, рискува той да се задържи твърде дълго на пазара и „офертата се изхабява“, т.е. имотът спира да генерира интерес.

А в края на краищата, ролята на продавача на пазара е нищожна и вместо той да му влияе, става обратното: напасва се към него, след дълги и мъчителни месеци ходене по мъките. В такъв случай е по-добре да се спре продажбата.

Второ, продавачът е добре да потърси съвета на консултант, независимо дали е оценител на недвижими имоти или брокер. Той ще даде съвет за стойността, а продавачът ще определи цената на имота. Точно така! Вие сте собственикът и вие взимате окончателното решение, защото то отразява вашето мнение и ситуация.

Съответно ваша е и отговорността. А брокерът има право и логика да откаже да работи за вас, в случай че очаквания и пазарните реалности са „планина разлика“.

Трето. Нека да теглим чертата между „пазарна стойност“ и „цена на продажба“.

Уорън Бъфет, един от най-великите инвеститори в историята на модерните финансови пазари, казва: „Цената е това, което плащаш, стойността е това, което получаваш“.

Цената е реалната цена, която се заплаща за придобиване на имота, а стойността е това, което струва, според оценителя. Това означава, че цена и стойност са две различни понятия.

Задачата на оценителя е да определи пазарната стойност, като се опитва да отгатне колко би могла да бъде пазарната цена. На пръв поглед това изглежда доста лесно, но човек едва ли си дава сметка колко разнообразни могат да бъдат имотите и колко са различни казусите по собствеността.

  • Пазарна стойност е разчетна сума, за която недвижимият имот би трябвало да смени собственика си към датата на оценката между желаещ купувач и желаещ продавач в сделка след подходящ маркетинг, като всяка от страните е действала компетентно, пресметливо и без принуда. Ако се наложи да разгледаме дума по дума твърдението, ще видите колко фактори трябва да са налице, за да говорим за сделка при пазарна стойност. Истината тук е една: това е идеалният вариант; това е ТЕОРИЯТА; това е като лабораторно създадена мишка, която вирее в перфектни условия. Практиката, обаче, обръща монетата и вместо за пазарна стойност, говорим за цена на продажбата (ценообразуване) или момента на „дай да си стискаме ръцете“.
  • Цената е сума, поискана, предложена или заплатена за определен обект. Тя е исторически факт, независимо дали е обявена, или останала в тайна, и се отнася към определен момент и място. В зависимост от финансовите възможности, мотиви или особени интереси на конкретен купувач и продавач заплатената цена може да не съответства на стойността, приписвана на обекта от други хора. Интересно!
  • Накратко цената на сделката зависи от конкретни обстоятелства. Ето само някои от най-често срещаните в реалността. За продавача те биха били: колко е мотивиран (колко е „на зор“), колко му допада купувачът (отправил оферта), каква е конкуренцията (какви сходни имоти има в момента на пазара), колко време предлага офертата си и т.н. За купувача те са: емоционалното състояние (80% от покупката на имот е емоция), времето за покупка, инфраструктурата наоколо, близостта до важни точки (месторабота, дома на тъщата и т.н.), разходите по придобиване и други. Поради тези фактори, а и много други, сделките стават на различни нива. Нивата се определят от играчите на пазара, самия пазар и психологическите фактори.
  • Стойността и цената са две различни понятия.
  • Не е лесно да определиш едното и другото.
  • Стойността е една прогноза на базата на факти, умения и доза субективизъм.
  • Цената на сделката е непредвидима величина, която се влияе от много фактори.
  • Много често стойността и цената са различни.
  • Брокерът или оценител не са виновни за цената на сделката, защото тя НЕ зависи от тях.
  • Всеки участник в сделката има мотиви и възможности, които определят поведението му

    • Човек се нуждае от оценка на имот поради различни причини – при покупка, при продажба, при делба, при обезпечение на кредит, при щети, при застраховки и т.н.

    И накрая да си припомним една стара максима: „Един имот струва толкова, колкото някой плати за него!“ Това означава, че за един купувач една недвижимост струва толкова, колкото желае да заплати за нея, а за продавача остава да реши дали да приеме или не това, което му предлага купувачът.

    * Материалът е изготвен от "Консултантска къща Амрита" ООД