Пазарът на жилища в София прегрява и, ако тенденцията на нарастване на цените на имотите в столицата от изминаващата година се запази, то в края на 2023 г. може да се стигне до т.нар. „балон“ на пазара. Такъв обаче все още няма, въпреки тенденцията на забележимо нарастване на цените на жилищата през 2022 г. до 22% на годишна база.

Данните показват, че в 23% от кварталите в София цените са отчели годишен ръст от над 30% през третото тримесечие на 2022 г.

Това са част от изводите от анализ на УниКредит Булбанк за недвижимите имоти, които бяха представени на събитие в присъствието на медии, главния изпълнителен директор на УниКредит Булбанк Цветанка Минчева, главния икономист на банката Кристофор Павлов и директора „Продукти и услуги“ Юлиан Влахов.

„Ролята на банката е да подкрепя общностите, тяхното развитие, независимо от икономическия цикъл. За втора поредна година, анализаторите на УниКредит Булбанк предоставят задълбочената си работа по анализа на пазара на недвижимите имоти едновременно вътре в организацията и навън, с всички заинтересовани страни. Целта ни е информацията и прогнозите ни за трендовете да достигне до възможно по-широк кръг и клиентите ни да имат достъп до нашата експертиза при вземане на едно от най-важните житейски решения за покупка на дом“, каза Цветанка Минчева, главен изпълнителен директор на УниКредит Булбанк.

Според данните от НСИ цените на жилищата в София са се удвоили за последните 7 години. За същия период общия паричен доход на домакинствата в София кумулативно е нараснал с 26%.

За цялата страна цените на жилищата са нараснали с 71% за същите 7 години, докато общият паричен доход на домакинствата е нараснал с 50%. Последното още веднъж подчертава, че докато средно за страната темповете на растеж на цените на жилищата изпреварват в умерена степен тези на доходите и достъпността на жилищата се влошава, то в София темповете на ръст на жилищата са в пъти по-големи от тези на доходите, което води до значително влошаване на достъпността.

Въпреки тези тенденции, пазарът в София вероятно ще избегне негативно развитие и стигане до фаза на „балон“, смятат анализаторите на УниКредит Булбанк. Причина за това ще е силният недостиг на пазара на труда.

Ако наблюдаваните в момента двуцифрените темпове на ръст на заплатите се запазят и през следващата година, ще се предотврати рязко влошаване на кредитоспособността на длъжниците и така не само ще се ограничат принудителните продажби, но и новите купувачи на жилища няма да намалеят драстично. Тоест, ние очакваме пазарът на труда да продължи да се представя силно през 2023 г., което ще бъде важен стабилизиращ фактор не само за цялата икономика, но и за пазара на жилища, се посочва в анализа на водещата банка.

Друг ключов фактор с решаващо действие за перспективата пред цените на жилищата през 2023 г. ще е движението на лихвите. Прогнозите на анализаторите са лихвените разходи по ипотечните кредити в лева да нараснат до около 7% от общия доход на домакинствата с ипотечни кредити през 2024 г., спрямо 5% средно за страната през настоящата година.

Комбинацията от умерен ръст на лихвите по ипотечните кредити и силен пазар на труда през 2023 г. ще действат като важни стабилизиращи фактори за пазара на жилища.

На този, като цяло благоприятен фон, очакванията са спадът в цените на жилищата в София от най-висока до най-ниска точка да е с между 5 и 10% през следващата година като столицата е градът, в който рискът от спад на цените е най-значим, заради значимия дял на сериозно надценените имоти.

Картината за София обаче съвсем не е представителна за страната, а напротив – данните за петнадесетте най-големи града сочат за наличието на значителни и задълбочаващи се различия в достъпността на жилищата.

Освен в София, според анализа на УниКредит Булбанк, най-недостъпни са жилищата и във Варна, като в двата града едва десетте процента домакинства с най-високи доходи могат да си позволят жилище през 2021 г. В три града от 15-те най-големи - Пловдив, Бургас и Стара Загора - средно за страната жилище могат да си позволят 20% от домакинствата. Само в един град - Пазарджик - жилищата са достъпни за 30% от домакинствата през 2021 г. Русе е единственият град от извадката, в който жилищата са достъпни за 40% от домакинствата.

В пет града – Сливен, Плевен, Перник, Шумен и Хасково – жилищата са достъпни за петдесетте процента домакинства с най-високи доходи, което автоматично означава, че жилищата в тези градове са достъпни за средното домакинство. И накрая, в три от четирите най-малки градове в извадката (Велико Търново, Добрич и Благоевград), жилищата са достъпни за 60% от домакинствата през 2021 г., съгласно възприетия в анализа начин на измерване. Като правило колкото по-голямо е населеното място, толкова по-недостъпни са жилищата.

Според данните за кредитирането на УниКредит Булбанк, средният размер на ипотечния кредит, отпускан от банката, е около 150 хиляди лева като три четвърти от изтеглените ипотечни заеми са за покупка на имот в София, Пловдив, Варна и Бургас със срок над 30 години.

„Близо половината от клиентите на банката, изтеглили ипотечен заем, са на възраст между 30 и 40 години. Най-често това са млади клиенти и семейства, търсещи първо жилище или семейства желаещи да закупят по-голямо апартамент с възнаграждение между 1 700 лв. и 2 500 лв.“, обясни Юлиан Влахов, директор „Продукти и услуги“.

Той обърна специално внимание на предпочитанието на клиентите към зелената ипотека, която дава възможност за по-ниски лихви, ако имотът е от по-висок от енергиен клас.

Също така, през годината банката е спестила над 14 хиляди страници хартия, благодарение на постигнатите над 270 електронно подписани договора за кредит.