Недостиг на жилища и празни офиси – това е глобалната тенденция в пазара на недвижими имоти, продиктувана от условията на дистанционна работа и климатичната криза.

Решение на проблема обаче има, според архитекти, които предлагат как неизползваните търговски площи могат да се превърнат в жилища, пише BusinessInsider.

Стивън Пейнтър, експерт по преустройство на офиси в архитектурната фирма Gensler, смята, че празните офис сгради имат бъдеще като модерен, нов вид жилища.

Подобно на таванските апартаменти, преустроени от бивши производствени помещения, които се превърнаха в едни от най-желаните жилища в Манхатън, Ню Йорк, бившите офиси предлагат уникални характеристики и история, които не можете да намерите в нова сграда.

"Голяма част от преустройствата на сгради сега предлагат по-добър продукт от новопостроените жилища, защото никой не строи с толкова високи тавани, с интересна структурна система, с наследствена фасада или с тухлена облицовка", обяснява Пейнтър.

Дори в най-лошия случай, когато помещенията са странно разположени или слабо осветени, може да имат уникални предимства.

Пандемията свърши, но не и рисковете за инвеститорите в търговски площи Търговски центрове като Лондон, Лос Анджелис и Ню Йорк са препълнени със сгради, от които никой не се нуждае

"За много хора е все едно дали в спалнята им влиза много дневна светлина, ако това означава, че наемът е по-евтин или живеят на пет минути пеша от работата си", казва Марк Хоган, архитект от Сан Франциско, който съветва градската управа по отношение на реформите, свързани с преустройството на офиси.

Но обновяването на стари офис сгради не е проста задача.

BusinessInsider разговаря с четирима архитекти, които имат опит с такива проекти. Според тях превръщането на кабинети или конферентна зала в обитаемо пространство е свързано с решаването на множество проблеми, включително неработещи, лошо изолирани прозорци и прекалено тъмни пространства в сърцето на небостъргачи.

Най-трудната част от процеса на преустройство идва преди началото на строителството: изборът на сградите, които да бъдат преустроени, казва Пейнтър.

Той и екипът му са разработили алгоритъм за определяне на сградите. Вземат се предвид размерът, разположението, местоположението и степента на обновяване на фасадата. От 950-те сгради, които той и екипът му са изследвали, само 30% са подходящи за преустройство.

Хората от бранша ги наричат "сгради на Златните камъни". "Ако уцелите правилната сграда, можете да направите наистина страхотен проект. Ако започнете с неподходяща, нямате никакъв шанс.", казва архитектът.

Пазарът на офис площи в САЩ се сблъсква с тектонични проблеми В Ню Йорк сградите се продават на цена, по-ниска от стойността на земята, върху която се намират

По-старите сгради обикновено се превръщат по-лесно в жилища, отколкото новите небостъргачи. Това се дължи на факта, че сградите, построени преди климатизацията, обикновено имат по-малки етажни площи, като вътрешността им е на не повече от 25 или 30 фута от прозорци, които могат да се отварят.

По-новите сгради често имат по-дълбоки етажни плочи и прозорци, които не се отварят, което може да направи преустройството трудно, тъй като жилищните сгради се нуждаят от светлина, въздух и бани.

"Много по-стари сгради, които са с U-образна или E-образна форма, или с по-малка площ, са идеални кандидати за преустройство", казва Чарлз Блозис, архитект и строителен инженер от Сан Франциско.

В някои случаи, особено когато става въпрос за високи сгради, е по-икономично да се разрушат старите офиси и да се заменят с нови жилища.

8,1% са празните офис площи на пазара на имоти в Европа, според ColliersУсвоените пространства са се върнали към нивата си отпреди пандемията и са 65%

Първата стъпка при трансформацията е да се определи къде ще бъдат разположени стълбищата, за да отговарят на съвременните противопожарни изисквания, особено в по-стари и по-малки сгради. В САЩ повечето жилищни сгради с височина над 4 етажа трябва да имат две стълбища и изходи. Те трябва да бъдат свързани с коридор и това определя начина, по който ще бъдат разположени апартаментите около тях.

"В Сан Франциско има много съществуващи сгради, които имат противопожарно стълбище като втори изход", казва Марк Хоган. "Сграда, която променяте, трябва да се приведе в съответствие с правилата, така че добавянето на допълнителни стълби е сериозна намеса и ще промени наличната квадратура драстично.", подчертава експертът.

Ключов момент в интериорния дизайн на преустроените сгради е максималното използване на външните стени на помещенията, за да се осигури възможно най-много светлина и въздух във всяко жилище.

В някои по-нови офис сгради архитектите отстраняват част от центъра на сградата, за да създадат вътрешен двор или шахта за въздух и светлина. Понякога загубената площ се компенсира чрез добавяне на няколко етажа към сградата.

Празните офиси - следващото голямо предизвикателство пред финансовия секторПрез първото тримесечие обемът на сделките за офис площи в Европа се срива до 13-годишен минимум от 10,8 млрд. евро.

Джон Четра, архитект от Манхатън, който работи по преустройства на офиси от 80-те години на миналия век, ръководи втория по големина проект за преустройство на офиси в жилищни сгради в Манхатън.

В сградата на улица "Уотър" 25 във финансовия район се помещават офисите на JPMorgan, а сега в нея трябва да има 1300 апартамента. Но първо се планира да бъдат премахнати части от центъра, включително излишните асансьори и да бъдат добавени нови етажи. "Създадохме „дупка в поничката“, за да вкараме светлина и въздух в средата на пространството. Изграждаме и нови 10 етажа.", обяснява Четра.

Не във всички сгради обаче може да се извърши подобна реконструкция. Основите на някои просто не издържат на допълнителната тежест на новите етажи.

Промяната на предназначението на старата сграда води неизменно и до изисквания да отговаря на съвременните строителни норми.

Това включва актуализации като сеизмично преоборудване и спазване на стандарти за енергийна ефективност. Новите водопроводни, механични, отоплителни, вентилационни и климатични системи също са част от строителния процес. Обновяването на фасадите и прозорците също е скъпо, но необходимо начинание. Много сгради, особено построени след 1960 г., обаче нямат отваряеми прозорци, а дори да имат, те не отговарят на съвременните стандарти за енергийна ефективност, допълват експертите.