Иван Горанов, управляващ партньор в Smart Consultants: Бъдещето на София е във високите и „умни“ сгради

Обединяваща концепцията за иновативното жилищно строителство и технологично бъдеще, в сърцето на София се издига Smart Tower – най-иновативната сграда в столицата. Тя е разположена на бул. „Черни връх“, непосредствено до Paradise Center и Южен парк, на пешеходно разстояние от метростанция „Витоша“ и е емблема на един от лидерите в сектора на недвижимите имоти у нас – Smart Consultants.

Наскоро високата 75 метра сграда, разделена на офис части и жилищни имоти, официално получи Акт 16 и вече е готова да приеме хората, които ще ѝ дадат живот. 

„Основната ни цел е да създадем един нов облик на София. Това е концепция, която дълги години се опитваме да налагаме - че е по-добре да построим една висока сграда и да създадем по-широки междублокови пространства - градинки, паркове, детски площадки, детски градини - отколкото да строим „китайски стени“ и да уплътняваме градските пространства“, обяснява Иван Горанов, управляващ партньор в Smart Consultants.Пред Profit.bg той разказва какви са предимствата на емблематичния проект, накъде гледа в бъдещите си планове компанията и дава някои съвети за всички, които тепърва планират закупуването на имот. 

Защо решихте да се захванете с толкова сложен проект и какви бяха предизвикателствата пред вас? Каква е вашата оценка 5 години след старта през 2020 г.?

5 години беше само строителството. Преди това градоустройствения процес отне още около 3 години - от придобиването на парцела, през проектирането, през всички разрешителни и т.н. Иначе самият строеж е романтичният период, в който виждате как сградата расте пред очите ви, става красива, заживява. Но преди това са всички тези тежки градоустройствени процедури и транспортни решения, в които се взима решение дали сградата отговаря на всички изисквания.

В този ред на мисли, Smart Tower е обезпечена с над 500 места за паркиране на четири нива. Това е един добър модел, който може да бъде мултиплициран и да създаде по-добра визия и по-добра среда за София.

Като всеки един инвеститор, ние се сблъскваме и с други огромни предизвикателства. Пред нас стоят монополите на дружествата за комунални услуги - ВиК и електроснабдяване. Има огромен проблем да осигурим достатъчно мощност - както за вода, така и за ток - в тези големи съвременни сгради. Това е една от най-големите трудности.

Важно е да сме сигурни, че даваме най-доброто, което можем, защото това са сгради, които ще останат и след нас. Нашият град трябва да изглежда модерен и съвременен. Не можем да продължаваме да строим четириетажни блокчета с червени тухлички и керемиди и с това да развиваме модерен град.

Освен това, докато някои компании строят, продават и бягат, ние продаваме, оставаме и управляваме. Нашите сгради изглеждат все по-добре с времето, защото стават по-зелени, пълнят се с хора, с магазини, с живот. Най-важното за нас е да оставим нещо стойностно след себе си. Когато утре децата ни минят оттам, да се гордеят с това. 

Венета Христова, MaxView Property: „Клиентите често не са запознати с възможностите, които предлага пазарът на недвижими имоти“

Какви са следващите стъпки за Smart Tower?

На първо място, трябва да я напълним със собственици. Сградата е със смесено предназначение. Има търговски площи - магазини, кафета, фитнес, ресторанти, седем етажа офис нива и т.н. Сега идва моментът, в който започваме да продаваме офиси и жилища и трябва да напълним сградата и тя да оживее.

След това, разбира се, за да изглежда добре и всички системи в нея да работят, трябва да има добра поддръжка. В крайна сметка е най-важното как една сграда се управлява и поддържа, за да може да продължава да изглежда добре, да е красива и чиста и да изпълнява предназначението, за което е построена. Затова ще се опитаме да отговорим на високите изисквания на нашите клиенти.

Какви водещи тенденции в модерното строителство бяха използвани при построяването на Smart Tower?Качеството на бетона е по-високо. Арматурите, които се използват, също са с по-добро качество. Асансьорите се движат с по-висока скорост - 2,5 метра в секунда. Има специални помпи за водата, както и най-модерните системи за вентилация, които вкарват пресен въздух.

Контролът на достъпа може да става абсолютно безконтактно. През телефона на човека сградата може да го разпознае, че има достъп, и да му отвори входната врата, да му извика асансьора и да го качи на етажа, на който е неговия офис или апартамент, без да се налага да пипа нито един бутон. Това е една от нашите системи, които за първи път влагаме в сграда.Когато някой влиза с автомобил си, камерите разпознават регистрационния номер и отварят бариери. Това автоматично подава сигнал и към асансьорите.

Самите апартаменти също са снабдени със смарт решения, които управляват щори, климатици и т.н.

Smart Tower е пряка препратка към умните пространства. Какво всъщност означава това?

Ние искаме да овладеем по най-добър начин пространството. Когато влезете в сградата, виждате едни високи фоайета, едни широки коридори. Тя е изключително добре естествено осветена и създава едно приятно чувство, че това е място, в което искате да живеете, работите и почивате. Това ни беше основаната концепция - да предоставим всички удобства, които предлагат съвременните технологии, без да създават затруднения. Така че Smart Tower ще бъде един от емблематичните проекти както за нашата компания, така и за нашия град. Сградата дълги години ще показва съвременните тенденции в развитието на нашия град.

Освен това за нас тя беше началото на няколко нови проекта, които са инициирани от идеята, че градът ни трябва да расте нависоко, а не нашироко.

Единият е Twin Tower, който в момента изграждаме - отново 75-метрова сграда, която обаче ще бъде изцяло жилищна. Скоро ще представим още една сграда в самия център на София, която ще бъде със същата височина. 

България е втора по поскъпване на имотите в ЕС през първото тримесечие

Именно в тази посока ще се стараем да развиваме проектите си в София. Искаме да изграждаме подобни кули, които да бъдат по-лесни за обслужване и използване и да бъдат пример за това, че високото строителство не е нещо страшно, а осигурява свободни пространства.

Какво ще отличава Twin Tower от останалите подобни сгради?

При Twin Tower сме приели изцяло концепцията за т.нар. branded residence, която е много модерна в цял свят. Имаме Hayatt Residence, Hilton Residence, в Дубай сега са много модерни сгради като Armani Casa. Това са колаборации с големи световни брандове за мебели или хотели.Тук ние правим подобно партньорство с италианската мебелна компания Cattelan. Това е официално първата брандирана сграда в България, която носи името на компанията, тъй като имаме договор за ексклузивитет. В нея всичко ще бъде доставено и направено от тях. Подобно нещо все още не е правено на българския пазар и не е представяна такава сграда.

Иначе визията и разработката е дело на нашия екип в лицето на архитектурното бюро Planning, начело с арх. Илиян Илиев. Повече от три години разработваме концепцията - фасадите, как да изглежда сградата и т.н.

Какви са предимствата на вашите сгради с оглед на изключително конкурентния пазар на имоти в София?

Това е най-хубавото. В конкуренция се раждат най-добрите проекти. Без конкуренция няма как ние самите да изискваме повече от себе си и да искаме да направим все по-добър продукт. Аз съм изключително доволен, че в последните години пазарът на имоти в България се разви толкова много. Качеството на продуктите е все по-високо. Сградите са все по-модерни, все по-красиви, все по-функционални, все по-отговарящи на потребностите на своите обитатели.

Спектърът за предлагане на имоти става изключително пъстър и широк. Клиентите имат голям избор, достатъчно научени са през годините и имат възможност да си намерят много информация в интернет. Аз обаче ги съветвам, да се обърнат към професионалисти, които могат да им препоръчат най-добрите варианти. Някоя сграда може да изглежда много скъпа, но често се оказва, че тя всъщност е изключително конкурентна на много по-нискокачествени проекти на пазара. Някой път е много по-изгодно да купиш имот в такава сграда, отколкото човек си представя.

А как изглеждат нещата от гледна точка на градоустройствения план? Има много хора, които казват, че София е презастроена, а в същото време много апартаменти стоят празни. Как отговаряте вие на това?

Много хора, когато си купят един имот, след това се нуждаят от 2-3 години, за да го завършат. Затова на пръв поглед една сграда може да изглежда необитаема, докато траят ремонтните дейности. 

Относно презастрояването, ние работим спрямо градоустройствения план. Затова от години апелираме той да не се променя постоянно. Когато има ред, тогава и кварталите ще изглеждат по различен начин. Един от най-големите проблеми на нашите градове е, че преди време земята беше реституирана в реални граници, без отчуждаване на парцели за улици. Това беше бомба със закъснител и сега спира развитието на столицата ни. 

В същото време в обществото се изгражда мнението, че високото строителство пречи на града. Но всъщност то позволява много повече възможности за развитие на цялостната инфраструктура. НПЗ „Хладилника“, като нова зона в София, е добър пример как се изгражда един нов квартал, като преди това се помисли за инфраструктурата, за транспортната обезпеченост, за създаване на едно добро междублоково пространство.

Данни и прозрения: Как AI променя управлението на недвижими имоти

Има ли интерес към инвестициите „на зелено“? Продължава ли това да е важен модел за финансирането на строителния бизнес и на какво друго разчита сектора?

Най-важното за строителния бизнес е банковият сектор да стои зад него. Без това мащабни проекти като Smart Tower са абсолютно невъзможни за реализация. При стабилен банков сектор пазарът на имоти също ще бъде стабилен. Това гарантира, че инвеститорът ще може да завърши тези проекти, от една страна, а от друга – че клиентите ще могат да получат ипотечно кредитиране, за да си закупят тези имоти.

Продажбата „на зелено“ също е важна, но тя не може да осигури нужния капитал. Някои прохождащи инвеститори мислят, че е възможно, но в историята има много подобни начинания, които са фалирали.

Добрата новина е, че ние исторически никога не сме имали толкова нисък лихвен процент нито по ипотечните, нито по бизнес кредитите. Пазарът е абсолютно обезпечен. В България има достатъчно пари, които да се използват за бизнес и строителство. А това, че сме част от Шенген и ще станем такава от еврозоната, вдига сериозно рейтинга на България пред чуждите инвеститори. Това е силна заявка те да дойдат и да присъстват устойчиво у нас.

Върху кои критерии трябва да акцентират купувачите на имоти?

Най-важното правило на недвижимите имоти е: Локация, локация, локация. Това е най-важният аспект в избора на един имот. След това обаче трябва да видим дали въпросната сграда е построена по всички съвременни изисквания. Нови сгради като Smart Tower, например, имат специални окачени вентилируеми фасади, които позволяват имотите да се охлаждат или отопляват по-добре. Има редица подобни функционалности, които позволяват намаляването на разходите за използването на даден имот.

Не е без значение и кой е строителят на сградата. Когато една компания е 20-30 години на пазара и се е утвърдила като добър строител, тя държи на името си. Затова и, според мен, проектите, които прави една подобна компания, ще бъдат много по-добри от тези на компании, които тепърва навлизат. Разбира се, има изключения.

Клиентите също така трябва да бъдат добре информирани кой стои зад проекта - кой е проектант, кой е инвеститор, кой е изпълнител. А когато купуват „на зелено“, трябва да се интересуват какви материали са вложени, какви са начините за отопление - климатици, газ, термопомпи, какви са асансьорите, каква е дограмата и т.н. Всички тези неща след време оказват влияние върху това дали една сграда ще продължава да изглежда добре, дали ще държи цена и дали правилно сте инвестирали в нея.

Всички тези тенденции промениха ли българския купувач на имоти?

Българинът израсна в годините, защото придоби опит. Много хора купуват едно жилище и после го продават с цел печалба. Или купуват „на зелено“ и го продават, когато е готово. Има и различни профилни групи – купувач, който купува за инвестиция, за постоянно живеене, за ваканционно ползване. Тези групи също претърпяват своето развитие. 

През последните години, например, офисите все по-често се наемат, вместо да се купуват. В същото време има по-голямо търсене на модерни, енергоефективни жилищни сгради, фамилни къщи и т.н. Комплексите от затворен тип също станаха много търсени, защото предлагат по-добра среда за живеене.

Пазарът предлага всичко, което клиентът може да търси. Имаме голям избор и конкуренция, което е много положително явление. Има подходящ вариант за абсолютно всеки вкус.

А какво да кажем в заключение? 

Всички социално-икономически тенденции показват, че София ще продължи да се разраства. За да се случва това по начин, който я превръща в модерна европейска столица, както строителният бизнес, така и местните власти трябва да стимулират използването на най-иновативните концепции в индустрията. 

Високото строителство и технологиите са важна част от уравнението, но какви са останалите основополагащи акценти? Очакваме отговорът от следващата сграда на Smart Consultants.