След години на бърз ръст и сделки „на всяка цена“, жилищният пазар в България започва да се охлажда – не чрез спад, а чрез връщане към по-рационална логика. През 2026 г. секторът постепенно се отдалечава от еуфоричната динамика и преминава към по-балансиран и устойчив модел, показва анализ на SORENDA Real Estate.

Това не е криза, а нормализация – период, в който връзката между цена и реална стойност започва да се възстановява, а решенията на участниците стават по-рационални.

Един от най-ясните сигнали за тази промяна е увеличеното предлагане. В отделни райони на София, където допреди година е имало едва 2–3 активни оферти, днес те вече надхвърлят 10, посочват експертите на инвестиционния холдинг SORENDA.

Това обръща пазарната логика – купувачите разполагат с повече избор, а продавачите са изправени пред по-сериозна конкуренция. В резултат сделките се случват по-бавно, преговорите са по-дълги и по-детайлни, а в някои случаи се наблюдават корекции – както в цените, така и в условията.

Тенденцията идва след силна 2025 г., когато цените на жилищата са нараснали средно с 11–12%, а в някои райони на столицата – с над 20%.

От еуфория към реалност

Пазарът постепенно се измества от очаквания към реални икономически фактори. Така нареченият „евроефект“, който изтласка цените нагоре в предходните години, до голяма степен вече е изчерпан.

Днес водещи стават показатели като доходи, заетост и достъп до кредитиране. Това прави пазара по-предвидим, но и по-чувствителен към външни икономически влияния.

Променя се и профилът на купувача. Все повече клиенти пристигат подготвени – с направено проучване, сравнени оферти и често с предварително одобрение от банка.

„Виждаме по-малко решения от страх да не бъде изпуснат моментът и много повече внимание към детайли като качество на строителството, инфраструктура и дългосрочна стойност“, коментират от SORENDA.

Купувачите обръщат внимание не само на цената, но и на качеството на строителството, инфраструктурата и дългосрочната стойност на имота.

Това се отразява и на структурата на пазара – делът на инвестиционните покупки намалява от около 25% през 2025 г. до 10–15%, за сметка на покупките за лично ползване.

Сделките намаляват с около 10%, докато предлагането нараства с над 25%

Пазарът на имоти влиза в нова фаза: Край на еуфорията и начало на баланс

„На зелено“ – с повече изисквания

Сделките „на зелено“ остават ключов сегмент, но при значително по-внимателен подход. Ако преди рискът често се игнорираше, днес той се оценява много по-внимателно.

Доверието в инвеститора, историята на реализирани проекти и качеството на изпълнение вече са решаващи фактори. И предприемачите адаптират стратегиите си – насочват се към по-контролируеми проекти с по-висока добавена стойност и ограничават ранните продажби до около 30–40%, спрямо 60–70% в предходни години, според SORENDA.

Друга съществена промяна е преминаването от покупка на квадратни метри към оценка на реална стойност.

Купувачите все по-често разглеждат имота като цялостен продукт – локация, среда, транспорт, зелени площи и поддръжка. Детайли като изложение (с предпочитание към южно), функционално разпределение и тип отопление също се превръщат в ключови фактори при избора.

Кредитът остава двигател – но при по-строги правила

Около 70% от сделките в страната продължават да зависят от ипотечно финансиране. Това прави достъпа до кредит ключов фактор за активността на пазара.

Очакванията са лихвите да останат стабилни в краткосрочен план, особено на фона на повишената ликвидност след влизането в еврозоната. Освобождаването на значителен ресурс в банковата система създава условия за запазване на добри кредитни условия.

В същото време обаче банките затягат изискванията. Оценката на кредитоспособността става по-строга, а при инвестиционни покупки често се изисква по-високо самоучастие.

Така финансирането остава достъпно, но вече не е безусловно. Този баланс между ликвидност и по-строги критерии ограничава спекулативните сделки и насочва пазара към по-устойчив модел.

По-бавен, но по-здрав пазар

Сделките се реализират по-бавно – естествен резултат от по-балансираната среда и по-внимателното поведение на купувачите. Те разглеждат повече алтернативи, правят повече огледи и рядко взимат решения под натиск.

В същото време остава разминаване между очакванията на продавачи и купувачи. Докато част от продавачите се ориентират по пиковите нива от последните години, купувачите са значително по-прагматични и чувствителни към реалната стойност на имота.

Това води до по-дълги преговори и постепенна корекция – както в цените, така и в условията на сделките. С времето този дисбаланс се изглажда – естествен процес в рамките на нормализиращ се пазар.

Именно в тази фаза пазарът става по-здрав – с по-малко импулсивни решения и с по-ясна връзка между цена и качество.

Какво следва?

Прогнозите за 2026 г. са за продължаващ, но по-умерен ръст на цените. Не се очакват резки спадове, а по-скоро стабилизиране и устойчиво развитие.

В тази среда именно проектите с реална стойност ще изпъкват най-ясно, според анализа на SORENDA. Еуфорията приключва – и на нейно място идва пазар, в който печелят не най-бързите решения, а най-точно преценените.