Имотният пазар в България продължава да губи скорост през 2026 г., като по-важният сигнал вече не е само спадът в броя на сделките, а неговото ускоряване.

През първите девет месеца на годината в страната са вписани 129 431 продажби на имоти, спрямо 159 338 за същия период на 2025 г. Това означава спад от 18,8%, или почти 30 000 сделки по-малко.

Данните на Агенцията по вписванията включват продажби на сгради, части от сгради и земя, а не само жилищни имоти.

По тримесечия картината става все по-слаба:

Официалните справки показват 45 144, 56 010 и 58 184 продажби през първите три тримесечия на 2025 г. През същите периоди на тази година те намаляват до 38 154, 45 965 и 45 312.

Така спадът се задълбочава от 15,5% през първото тримесечие до 22,1% през третото. Това вече трудно може да бъде обяснено като еднократно колебание.

Инвестиционните покупки отстъпват първи

Според имотния експерт Мартин Сребров общият спад не показва напълно промяната в поведението на купувачите.

По думите му пред „Нова Телевизия“ свиването при покупките с инвестиционна цел е значително по-силно от средните 22%, докато при имотите, купувани за собствено ползване, има ръст.

Това предполага, че първи от пазара се оттеглят купувачите, които през последните години са гледали на жилището предимно като на инвестиционен актив.

Сребров обръща внимание и на големия запас от необитаеми жилища. Според цитираните от него данни в София има около 230 000 празни апартамента, а общо в София, Пловдив, Варна и Бургас – около 500 000. Според него излизането на значителна част от този фонд на пазара за продажба или отдаване под наем би могло да натисне цените надолу.

Европейският парламент предлага нови приоритети за достъпни жилища, а Национално сдружение Недвижими имоти приветства насочените инвестиции към социалната и икономическата стабилност

ЕС готви нова стратегия за жилищната криза - какви може да са ползите за имотния пазар у нас

Сделките падат, ипотеките растат

Докато продажбите през първите девет месеца намаляват с 18,8%, договорните ипотеки се увеличават от 39 087 на 41 359, или с 5,8%.

По тримесечия: • Q1 – +3,9%; • Q2 – +9,8%; • Q3 – +3,3%.

През третото тримесечие Агенцията по вписванията отчита 14 407 договорни ипотеки при 45 312 продажби, спрямо 13 945 ипотеки при 58 184 продажби година по-рано.

Тоест охлаждането засега се вижда много по-силно в броя на сделките, отколкото във финансирането им.

Това съвпада и с тезата на Сребров, че широкият достъп до кредит остава една от причините цените да не падат рязко въпреки намаляващия брой сделки. Според него ниската безработица също продължава да подкрепя пазара.

Има важна уговорка: договорните ипотеки не могат механично да бъдат приравнени на сделки за покупка на жилища с кредит. В тази статистика попадат и рефинансирания, както и обезпечения по други кредити.

Въпреки това тенденцията е ясна – кредитната активност остава значително по-устойчива от пазара на сделки.

Това показва ново проучване с данни от реално сключени сделки на компанията за недвижими имоти "Имотека"

Жилищата в София са поскъпнали с 200% за 10 години

София, Пловдив и Варна вече губят над една пета от пазара

Спадът не е концентриран в малките населени места. Той вече е ясно видим и в най-големите имотни пазари.

В София сделките падат от 9238 до 7282, а в Пловдив – от 4408 до 3354.

Варна се свива от 3870 до 2853 сделки, а Бургас – от 2389 до 2047.

Най-силно сред четирите големи пазара се охлажда Варна – 26,3% спад само за третото тримесечие.

За първите девет месеца резултатът е: • София – -16,8%; • Пловдив – -11,8%; • Варна – -21,6%; • Бургас – -18,8%

И тук Варна остава най-слабият от четирите пазара.

Още по-рязък е спадът в Несебър. Службата по вписванията отчита 1857 сделки през Q3 2026 срещу 2951 година по-рано, или понижение с около 37%.

Заедно с Португалия и Хърватия, страната ни продължава да е начело по най-скъпи имоти на жилищния пазар в целия ЕС

Имотите в Европа: Цените на жилищата изпреварват нивата на инфлацията, в България с над 10%

София показва колко силен остава кредитът

Столицата е показателен пример за разминаването между сделките и ипотеките.

През третото тримесечие продажбите намаляват с 21,2%, но договорните ипотеки падат само с около 2% – от 4936 до 4836.

При Пловдив разликата е още по-ясна – сделките са надолу с почти 24%, докато договорните ипотеки дори леко се увеличават от 1375 на 1396.

Това е още един аргумент, че от пазара се оттегля част от инвестиционното и кешовото търсене, докато купувачите, които действително търсят жилище и използват банково финансиране, остават активни.

Ако сравним динамиката на цените, жилищата сега са най-достъпни в сравнение с поне десетилетие назад, измерено през покупателната сила на средната работна заплата

Надценени ли са жилищните имоти в България

А цените още растат

Именно тук се появява големият парадокс на сегашния пазар – обемите падат, но цените засега не ги следват.

Сребров посочва, че според информацията, с която разполага, цените на имотите продължават да растат с около 15%, въпреки рязкото намаляване на сделките. Като причина той посочва недостига на предлагане спрямо търсенето.

Допълнителен фактор според него е строителството. Той посочва, че разрешенията за строеж в София са намалели от около 21 000 през 2023 г. до 12 000 през 2025 г.

Така се оформя следната картина: по-малко сделки, все още силно кредитиране, високи цени и ограничено ново предлагане.

Това означава, че спадът в сделките все още не е прераснал в ценова корекция.

Но ако свиването на търсенето продължи, инвестиционните покупки останат слаби и част от големия запас необитаеми жилища излезе на пазара, натискът върху цените би могъл да се увеличи.

Засега обаче данните показват не срив, а пренареждане на пазара – по-малко инвестиционни сделки и по-голяма тежест на купувачите, които разчитат на кредит и придобиват имот за собствено ползване.