Наемите в Европа продължават да се повишават, като в някои държави поскъпването е особено осезаемо. В много европейски страни ръстът на наемите изпреварва общата инфлация, а домакинствата в Румъния и Хърватия са сред най-силно засегнатите от последното увеличение на разходите за жилища под наем.

Кои фактори стоят зад тази тенденция и защо именно Румъния и Хърватия се открояват толкова силно сред държавите от ЕС?

Между второто тримесечие на 2025 г. и същия период на 2026 г. действително плащаните наеми за жилища в Европейския съюз се увеличават средно с 3%. Според данни на Евростат поскъпването варира от нулев ръст във Финландия до 43,5% в Румъния, следвана непосредствено от Хърватия с 40,1%.

За същия период общата инфлация достига 9,5% в Румъния и 4,8% в Хърватия. Дори след отчитане на инфлацията реалното увеличение на наемите надхвърля 30% и в двете страни.

Словения заема трето място в ЕС с ръст от 10%, или малко над 6% в реално изражение.

Продажбите на имоти в България намаляват с близо 19% за 9 месеца, а през третото тримесечие спадът вече достига 22,1%. София, Пловдив и Варна губят над една пета от сделките си. Ипотечната активност остава силна, цените засега не следват пазара надолу

Натиска ли спирачката имотният пазар? Сделките падат все по-бързо, но ипотеките още държат

Влиянието на обществените жилища

Националните институции, предоставящи статистически данни на Евростат, обясняват пред Euronews причините за тези увеличения, като насочват вниманието към ролята на обществените жилища.

Според румънските власти основният фактор е „повишаването на административно определяните наеми“, които се прилагат за жилища, принадлежащи към публичната или частната собственост на държавата и местните административни единици.

Д-р Адриана М. Соайта от Университета в Глазгоу обаче поставя под съмнение това обяснение.

„Обществените жилища под наем представляват твърде незначителен дял от жилищния фонд“, коментира тя. Експертът уточнява, че наемите в този сектор са толкова по-ниски от тези на частния пазар, че дори утрояването им би оказало ограничено влияние върху общата средна стойност.

„Ако продължаваме да наблюдаваме значително поскъпване на наемите дори след отчитане на инфлацията, методологията на Евростат и неформалния сектор, причината може да е навлизането на пазара на новопостроени или изцяло реновирани имоти“, казва Соайта.

В Хърватия рязкото увеличение се дължи на „решението на местните власти в столицата Загреб да повишат наемните цени за определена категория социални жилища“, отбелязва институцията, която предоставя националните данни.

Инвестиционните имоти променят пазара на наеми в Хърватия

Проф. Гойко Безован от Загребския университет посочва, че значителна част от жилищния фонд на Хърватия се е превърнала във финансов актив, като инвестициите в апартаменти и недвижими имоти, предназначени за туристически цели, са се наложили като основна форма на спестяване.

В резултат голям дял от апартаментите в новопостроените сгради не се купуват за лично ползване и често остават необитавани.

Кадрите с принудителното извеждане на Марикармен Абаскал от дома ѝ предизвикаха протести и нов дебат за стремглаво поскъпващия имотен пазар в страната

Изгонването на 87-годишна жена от дома ѝ постави жилищната криза в Испания под прожекторите

Експертът припомня, че от 2025 г. Хърватия въвежда данък върху необитаваните жилища. През 2025 и 2026 г. се отчита и значително увеличение на броя на договорите за жилищен наем, регистрирани в данъчната администрация.

„Така на пазара на наеми в големите градове се появиха повече жилища с по-високо качество, чиито наемни цени значително надвишават средните“, пояснява Безован пред Euronews.

Турция е начело по поскъпване на наемите

Ако към статистиката бъдат включени и страните кандидатки за членство в ЕС, както и държавите от Европейската асоциация за свободна търговия (ЕАСТ), Турция заема първо място по инфлация на наемите. Между второто тримесечие на 2025 г. и същия период на 2026 г. увеличението достига 49,6% на годишна база.

За разлика от Румъния и Хърватия обаче в Турция не се наблюдава внезапен скок, а постепенно и продължително поскъпване. Общата инфлация за същия период също надхвърля 30%, което означава, че реалното увеличение на наемите е по-малко, отколкото в двете държави от ЕС.

Двуцифрен ръст е регистриран и в Сърбия, където наемите се повишават с 12,5%.

Увеличението надхвърля 5% и в България (9,9%), Северна Македония (9,2%), Исландия (8,6%), Гърция (7,5%), Чехия (6,2%), Албания (6%), Словакия (5,3%), Литва (5,3%) и Португалия (5,2%).

Един от най-посещаваните градове в Италия значително разширява забраната за ваканционно отдаване на имоти извън историческия център, включен в списъка на ЮНЕСКО

Флоренция отваря нов фронт срещу кратките наеми, но вдига на бунт бизнеса

Реално поевтиняване в големите европейски икономики

Сред четирите най-големи икономики в ЕС единствено Италия отчита поскъпване на наемите над средното за Съюза равнище от 3%, като увеличението там достига 3,5%.

В Испания ръстът е 2,5%, в Германия – 2,1%, а във Франция – 1,6%.

След отчитане на инфлацията наемите не се повишават в реално изражение в тези три държави, както и в Белгия, Естония, Финландия и Люксембург.

Между август 2025 г. и август 2026 г. наемите в ЕС нарастват с 2,9%. Като цяло тази стойност потвърждава тенденцията, отчетена при сравнението между вторите тримесечия на двете години.

Изключение прави Хърватия, където годишното увеличение през август е значително по-ниско – 4,3%.

Причината е рязкото покачване на индекса между юли и август 2025 г., което се отразява както на месечните, така и на тримесечните изменения.

Силна конкуренция за ограничен брой жилища под наем

Ема Росър, директор на изследванията на жилищния пазар за Европа, Близкия изток и Африка в консултантската компания JLL, отбелязва, че общите данни на Евростат за всички действащи наемни договори не показват особено резки увеличения. Същевременно обаче поскъпването при новосключените договори остава високо и изглежда се ускорява, което може да е сигнал за бъдещ натиск върху целия пазар.

„Силната конкуренция за ограничения брой жилища под наем в европейските градове води до значително повишаване на цените при новите договори“, коментира тя.

По думите ѝ дисбалансът между търсенето и предлагането е характерен за цяла Европа, но се проявява най-силно в градовете, където наемите поскъпват най-бързо.

През последните десетилетия се считаше, че имотният пазар е „проблем“ на националните и местни власти. Днес той обаче е фактор за възхода на крайната десница, а Брюксел има нужда от ефективни действия

Скъпи жилища, високи наеми – ЕС търси изход от лабиринта с имотите. Гърция има план

Д-р Нора Телер, изследовател в базирания в Будапеща Metropolitan Research Institute, посочва, че зад увеличението стоят комбинация от икономически и демографски фактори, както и ограничения в предлагането на жилища.

„Продължителният период на ниски лихвени проценти насърчаваше ипотечното кредитиране допреди няколко години, но през 2022 г. разходите по заемите рязко се увеличиха, което принуди много хора, купуващи първото си жилище, да се насочат към частния пазар на наеми“, обяснява тя пред Euronews.

Телер обръща внимание и на все по-силното влияние на превръщането на жилищата във финансови активи върху цените. Институционалните инвеститори, фондовете за дялови инвестиции, инвестиционните дружества за недвижими имоти и собствениците, които купуват жилища с цел отдаване под наем, все по-често разглеждат недвижимата собственост като средство за финансова печалба, а не като социално благо.