Строителството на жилища не е изрично посочено като институционална компетентност в нито един от договорите на ЕС и въпреки че Брюксел е приел законодателство, което се занимава с теми като енергийната ефективност на сградите или качеството на строителните материали, той беше оставил регулирането на жилищния пазар на националните, регионалните и местните власти – досега.

Лидерите, които се събират на среща на Европейския съвет в четвъртък, се отказват от тази позиция, като признават, че трябва да дадат единен отговор на жилищната криза, която вече е невъзможно да се игнорира и която подхранва крайната десница, отбелязва Politico.

„За първи път лидерите на Европейския съюз ще обсъдят този критичен въпрос на най-високо равнище“, заяви председателят на Европейския съвет Антонио Коща.

„От решаващо значение е ние, като европейски лидери, да се съберем, за да обсъдим как ЕС може да допълни тези усилия.“

Срещата е знак за решението на Съвета да се присъедини към Европейската комисия и Европейския парламент – които са заявили претенции по въпроса тази година – в потвърждението, че ЕС сега възнамерява да се заеме с проблема за достъпността на жилищата.

Но тъй като националните лидери са разделени как най-добре да се справят с кризата, изглежда, че жилищното настаняване ще бъде поредният от многото въпроси, по които Съветът е в задънена улица – статукво, което може да благоприятства крайнодесните популисти и да се окаже пречка за ЕК в нейните усилия за амбициозна регулация, продължава Politico.

Пазарът на имоти в цяла Европа прегрява и България е в центъра на тази тенденция

Институционална промяна

Докато цените на жилищата в Европа се повишават от поне десетилетие, институциите ограничават реакцията си до символични жестове като Европейския стълб на социалните права от 2017 г., който декларира, че всички европейци имат право на достойно жилище, но не прави нищо, за да гарантира достъпа до това.

Институционалната промяна започна преди изборите за ЕП през 2024 г., когато център-левите групи се заеха с въпроса и убедиха председателя на ЕК Фон дер Лайен да назначи датчанина Дан Йоргенсен за първия комисар по въпросите на жилищното настаняване. Той възнамерява да представи знаковия план на ЕС за достъпни жилища през декември и обяви планове за инициатива за краткосрочно наемане през 2026 г.

Следвайки примера, през януари миналата година ЕП създаде специална комисия, която да анализира мащаба на проблема, и се очаква да представи мерките в следващите месеци.

Малко след като пое председателството на Съвета – който не беше организирал нито една среща на министрите на жилищното строителство на ЕС от 2013 до 2022 г., Коща включи въпроса в дневния ред на лидерите за 2025 г.

Срещата на върха в четвъртък затвърждава желанието му националните лидери да работят заедно по кризата, която според него представлява тройна заплаха за ЕС, тъй като „засяга основните права на гражданите, оказва негативно влияние върху конкурентоспособността и подкопава доверието в демократичните институции“.

Студентските жилища са новата златна мина за инвеститори в Испания

Само говорене?

Сложността на кризата означава, че постигането на консенсус в Съвета ще бъде трудно.

Националните лидери вероятно ще бъдат разделени по въпроса как – или дали изобщо да ограничат спекулациите или да регулират краткосрочните наеми, и не всички може да подкрепят даването на приоритет на потока от средства към кооперации и програми за достъпни обществени жилища.

В проектозаключенията от тази седмица националните лидери описаха кризата като „неотложна“, но предложиха само ЕК да представи плана си за достъпни жилища.

Освен това, в последната версия на текста, с която Politico се е запознал в сряда, се подчертава, че реакцията на Брюксел трябва да отчита „надлежно“ правният принцип, според който ЕС трябва да се намесва в дадена област само ако е сигурно, че ще постигне по-добри резултати от участниците на национално, регионално или местно ниво.

ЕС готви нова стратегия за жилищната криза - какви може да са ползите за имотния пазар у нас

Сорча Едуардс от Housing Europe, организация, която представлява доставчици на обществено, кооперативно и социално жилищно настаняване, отбелязва, че текстът подсказва, че Съветът предварително се извинява за намесата си и потенциално се подготвя за конфликт с ЕК. „Не съм много изненадана, защото всяка страна ще защитава своя подход“, казва тя и добавя, че „платформите за краткосрочно наемане ще приветстват новината“.

Срещата на върха ще бъде наблюдавана отблизо от местни лидери като кмета на Барселона Хойме Колбони – един от 19-те политици от големи градове, които подписаха отворено писмо, призоваващо ЕС да направи повече, макар и само за да овладее крайната десница.

„Срещата на Европейския съвет е изключително важен етап към амбициозен отговор на ЕС на жилищната криза – основният източник на социално неравенство в Европа“, заяви Колбони пред Politico. „Ние, градовете, очакваме Европейската комисия да представи план за достъпни жилища с три ключови елемента: гъвкаво финансиране, регулаторни инструменти, капацитет за вземане на решения.“, допълва той.

Срещу жилищната криза: Испания заличава 53 000 апартамента от регистъра за краткосрочни наеми

Гърция вдига летвата на амбициите за решаване на проблема

Междувременно, малко преди срещата на евролидерите гръцкото правителство обяви, че ще приложи две мерки за справяне с жилищната криза – социален наем и социално жилищно строителство, съобщава Euronews.

Според министъра на социалното сближаване и семейството Домна Михаилиду, това са „сложни инструменти“, изискващи сътрудничество между множество заинтересовани страни.

По-специално, проектите за социално жилищно строителство ще изискват мобилизиране на дълго пренебрегвани публични активи като държавни незастроени терени. В сътрудничество с Министерството на отбраната те ще използват неактивни военни обекти, като вече са избрани три лагера в Атина, Солун и Патра.

12% ръст на цените на жилищата в Гърция за четвъртото тримесечие на 2022 г.

Първата фаза на програмата има за цел да разработи около 1500 до 1700 социални жилища, достъпни за домакинства със среден доход.

„Нашата цел е да можем да увеличим жилищния фонд много бързо, точно там, където е необходимо, в сърцето на градските центрове в Атина, Солун и Патра“, заяви Михаилиду.

Втората мярка на правителството, социалното наемане, включва партньорство между публичния и частния сектор. Целта е да се преустроят съществуващи сгради, които вече не се използват, вместо да се строи на свободни терени.

Частен инвеститор ще се заеме с преустройството на сгради, собственост на публични органи, и ще върне на държавата най-малко 30% от новите жилища. По този начин, според министъра, „увеличаваме жилищния фонд, използваме публична собственост и създаваме нови социални жилища там, където има нужда от тях“.

Къде в Европа инвестициите в недвижими имоти ще се изплатят най-много през 2025?

Въпреки това участниците на пазара подчертават, че тези мерки, макар и вече приложени в други страни, ще бъдат трудни за изпълнение в Гърция.

На първо място, много от публичните имоти имат сложен статут на собственост, чието разрешаване отнема месеци, а дори и години. В същото време процедурите за одобрение и лицензиране на жилищни проекти остават изключително времеемки.

Пазарът на недвижими имоти призовава за „ускорени“ процедури за строителство на нови жилища, подобни на тези, приложени при подготовката за Олимпийските игри.

Според ново проучване на гръцката платформа за недвижими имоти Prosperty, пазарът на жилища е изправен пред проблеми както с предлагането, така и с търсенето, като значителните нарушения водят до това имотите да остават незаети за дълъг период от време.

От страна на предлагането, повечето налични имоти са стари, построени през 60-те и 70-те, и само един на всеки десет е реновиран. Днес има около 131 000 имота за продажба и 45 000 за наем. Много от тях обаче остават незаети между 6 месеца и 2 години, главно поради несъответствие между цена и качество.

Средната цена на имотите достига 300 000 евро, или около 2500 евро на кв. м. Новопостроените привличат предимно групите с високи доходи, като цените често надвишават 6000 евро на квадратен метър за луксозните варианти.

От страна на търсенето, собствеността върху жилища е спаднала с 12%, а младите хора и семействата често се сблъскват с трудности при купуване на жилище, тъй като ипотеките изискват големи първоначални вноски.

Половината от заплатите на гърците в големите градове отива за жилищен наем

Прозрачността е ключът

Проучването предлага редица политики, включително схеми за наем с опция за покупка с държавна подкрепа, както и разширяване на програмата „Моят дом“, която е правителствена инициатива за жилищни кредити, насочена предимно към младите хора.

Други мерки, подчертани в проучването, включват прогресивен данък върху незаетите апартаменти в определени „червени“ зони, превръщането на търговски помещения в жилищни единици с държавна подкрепа и създаването на гръцка мултипликационна листингова услуга (MLS). Тя има за цел да сложи край на липсата на прозрачност в обявите за недвижими имоти и да ограничи неразумното ценообразуване.

„Прозрачността е ключът към оздравяването на пазара“, подчертава Маркопулос, като отбелязва, че без ясни данни никой не може да има пълна представа за действителната наличност на имоти.

Проучването заключава, че за справяне с жилищната криза е необходимо не само да се строят нови имоти, но и да се внедряват иновативни инструменти, да се повиши прозрачността и да се активират политики за насърчаване придобиването на собствено жилище и разширен достъп до жилищни кредити.