Пазарът на логистични площи на територията на страната продължава възходящото си развитие, макар и с по-бавни темпове спрямо предходни периоди. Общо през периода на територията на София, Пловдив, Варна и Бургас са завършени над 140 000 кв. м модерни логистични площи, като близо 90% от тях са за собствено ползване. Обемът на спекулативните площи, пуснати в експлоатация остава на ниски нива. Това се казва в доклада на GVA Sollers Solutions за пазара на логистични площи през 2010 година.

Новите логистични площи се появиха основно благодарение активността на някои от дискаунт операторите. Навлизането на големите търговски марки наложи консолидиране на доставките им, в резултат на което значителен процент от тях изградиха собствени складови бази. Свои бази вече имат: Пени Маркет в с. Столник, общ. Елин Пелин (РЗП 28 000 кв.м.), Кауфланд в Индустриална Зона Раковски в Пловдив (РЗП 20 000 кв.м.), Билла в Елин Пелин, окр. София (РЗП 16 000 кв.м.) и Логистичен център Лидл - с. Равно поле, общ. Елин Пелин (РЗП 38 000 кв.м.).

Освен горепосочените, свои логистични бази предвиждат и мнозинството от останалите търговци на хранителни и бързооборотни стоки, като се очаква общата им площ да нарастне над 200 000 кв.м. в краткосрочен период. Сред тях са: централен логистичен склад на Пикадили в бъдещия Индустриален парк София-изток, логистичен център на CBA Property Management, логистичен център на Plus Market в Чепинци и други. Веригите Рода и Карфур също обявиха своите планове за изграждане на собствени бази.

Не е малък и делът на площите, чиято реализация е отложена във времето, отчитат от GVA Sollers Solutions. Според експертите от компанията нестабилната икономическа ситуация в страната се отразява върху инвеститорите в сегмента, които предпочитат да започват строителство едва след сключване на дългосрочен договор с конкретен наемател.

На територията на страната на етап проект се намират към момента близо 45 логистични и индустриални проекта, като 85% включват площи за лични нужди и 30% от тях са ситуирани в близост до столицата.

През периода се запазва тенденцията някои от предприятията да предлагат за наемане площи, които според първоначалните им намерения са били предвидени за лични нужди. Това води до увеличение на предлагането, което от своя страна рефлектира върху ценовите нива в сегмента. В град София и районите около него са концентрирани близо 50% от всички съвременни логистични площи, предлагащи се на територията на страната. Основно те са съсредоточени в районите около летище София, кв. Илиянци, кв. Военна рампа, кв. Захарна фабрика.

През последната година и половина като логистична дестинация се утвърждават и районите на изток от града - Казичене, Кривина и Елин Пелин.

Пловдив остава втората най-развита индустриална зона в страната, след него се нареждат пристанищните центрове на страната - Варна и Бургас, като в тях са съсредоточени близо 1.5 млн. кв.м логистични и индустриални площи.

През първите месеци на 2011 година се очаква да бъдат въведени няколко по-големи проекта на територията на вече обособилите се логистични центрове, които ще допринесат за увеличаване на отдаваните под наем площи. Това са: Логистичен парк Русе (РЗП 13 850 кв.м.), първа фаза от Логистичен парк Марица до Пловдив (РЗП 8000 кв.м.) и сграда 6 на Логистичен парк Варна (РЗП 10 000 кв.м.).

През периода се наблюдава значително предлагане на по-стари индустриални и логистични площи, като то е концентрирано в индустриални райони на големите областни градове. С цел повишаване на атрактивността на тези имоти, някои от собствениците на такива складове пристъпват към реновиране на площите и създаване на по-добри условия за наемателите. Специфичните им параметри, обаче, в повечето случаи са основната причина за високия процент на незаетост при тези площи.

Търсене

Търсенето на модерни логистични площи през 2010 г. като цяло е под нивата от предходни периоди и до голяма степен се припокрива с предлагането. Основно активни на пазара на логистични площи са търговците на бързооборотни стоки и фармацевтични продукти. Те търсят помещения, изградени съгласно международните стандарти за секторите или специално за техните нужди. Едни от най-важните критерии на горепосочените клиенти са: определена височина на складовите помещения, наличието на система за пожароизвестяване и пожарогасене, вентилация, възможност за изграждане на стелажна система, изолация на помещенията, товароносимост на пода, площадки с товарни платформи за достъп с моторни превозни средства, наличие на втори алтернативен източник на електроенергия, лесен достъп до главни пътни артерии и пр.

Запазва се тенденцията на оптимизиране на разходите от страна на част от наемателите, които намаляват обема на използваната от тях складова площ, наемат помещения на по-ниска цена, предоговарят наемните си условия. Част от фирмите предпочитат да събират няколко дистрибуционни локации на едно място, а тези които имат възможност започват изграждането на собствени бази.

В София, най-търсени са логистични площи с размери около 1 000 кв.м, докато в останалите градове търсенето е за складове с площ от 300 до 500 кв.м.

Заетост

Процентът на заетост на модерни логистични площи през 2010 година остава голям, като в София е над 90%. Причина за това остава малкият обем на завършени модерни логистични площи и бързото им усвояване, както и фактът, че голяма част от тях са за лични нужди.

Цени и доходност

Средните наемни нива на модерните логистични площи през 2010 г. се запазват на нива от средата на 2010 година. Като трябва да се отбележи, че сделки се сключват при цени с от 5 до 10% по-ниски от офертните, в зависимост от типа на клиента, площта, която се наема и периода, за който се сключва договора.

Наем, евро/кв.м, месец

Град
СкладовеСофия 4,72,7Пловдив4,32,6Варна42,7Бургас42,5

Източник: GVA Sollers Solutions

Наемите на съвременните логистични площи в София са 4.7 евро на кв.м месечно, докато в края на 2009-та са на нива от 5.5-6 евро на кв.м месечно. Във Варна също е регистрирано намаление. В края на 2010 г. наемните нива достигат до 4.00 евро на кв.м месечно, като за сравнение, през 2008-2009 година наемите са на нива от 5 евро на кв.м месечно.

От GVA Sollers Solutions твърдят, че се забелязва тенденция на неправилно дефиниране на ценовите нива при складовите площи. С цел офериране на по-високи наемни нива, някои от инвеститорите често определят предлаганите от тях като логистични площи, без те да отговарят на изискванията за такива. Доходността в сегмента остава висока. За разглеждания период, при модерните логистични площи тя е в диапазона от 11.5% до 12.5%.

Прогнози

От компанията не очакват повишаване на инвестиционната активност в сегмента. Реконстукции на съществуващи или изграждане на нови площи ще става въз основа на предварително споразумение за ползване. Очаква се лек ръст в дела на спекулативните площи.

Тенденцията при наемните цени на съвременните логистични площи ще бъде по-скоро за застой, като очакванията на GVA Sollers Solutions за Н1 2011 са за понижение до 3%.

В дългосрочен план се очаква ползвателите на логистични площи под наем да се насочат към новоизградени такива. Няма да е малък делът на тези, които ще започнат да използват услугите на 3PL доставчиците.