С края на 2010 г. приключи и първото десетилетие от реалното съществуване на пазар на имоти в България, се казва в анализ на Бългериън Пропертис.

Едно динамично десетилетие, в което станахме свидетели на бум в имотния сектор, последван от огромен спад в цените и обемите от сделки. Добрата новина е, че 2010 г. донесе стабилизация на пазара и в новото десетилетие българският имотен пазар навлиза във фаза на стабилизация и много по-голяма зрялост.

Спадът в цените на имотите на база реализирани сделки през 2010 г. забави темп и средно за годината е 8.3% спрямо 2009 г. За сравнение, средният спад на цените през 2009 г., който нашата компания отчете, беше 36%.

2010 г. в числа*:

- 8.3% спад в средните цени на имотите в страната спрямо 2009 г.

- 10% ръст в броя на реализираните продажби на имоти в цялата страна спрямо 2009 г.

- 7.8% спад на средните цени на кв.м. на продадените апартаменти в София, 2% ръст в средните общи продажни цени и 5% годишен ръст в обема на покупко-продажбите в столицата.

- Стабилни ценови нива в Банско, но липса на динамика на пазара

- 27% спад в средните цени на закупените апартаменти в Слънчев бряг и околните курорти и ръст на интереса и продажбите.

- 18.8% спад в средните цени на продадените селски имоти.

*Данните са на база реално сключени сделки от Бългериън Пропертис в цялата страна

Основни акценти през годината бяха:

- По-голяма динамика на пазара на градски имоти в София и активизация и в другите големи градове, макар, че на фона на активността в София, пазарът в другите областни градове е доста вял.

- Засилен интерес към ваканционни апартаменти на ниски цени

- Увеличение на дела на руските купувачи сред чужденците, купуващи в България с около 40% спрямо 2009 г.

- Тотално отдръпване на британските купувачи от имотния пазар в България

София

Пазарът на имоти в столицата беше най-динамичен в цялата страна през 2010 г. Средните цени на сключените сделки по тримесечия по данни на Бългериън Пропертис за 2010 и 2009 г. бяха, както следва:

- 1-во тримесечие - 1040 евро на кв.м. - 1050 евро на кв.м. (2009) -0.9%

- 2-ро тримесечие - 870 евро на кв.м. - 1020 евро на кв.м. (2009) -15%

- 3-то тримесечие - 840 евро на кв.м. - 945 евро на кв.м. (2009) -11%

- 4-то тримесечие - 930 евро на кв.м. - 980 евро на кв.м. (2009) -5%

В началото на 2010 г. се търгуваха повече имоти във високия ценови клас. Най-ниската стойност на средните цени на продадените апартаменти в София беше достигната през 3-тото тримесечие на 2010 г., след което имаме покачване с около 10%. Съпоставяйки тези тенденции със случилото се и през 2009 г. на пазара можем да кажем, че се е оформила една годишна цикличност, при която в първите месеци на годината се продават по-скъпи имоти, след което се търгуват имоти на по-ниски цени през 2-ро и 3-то тримесечие и нивата на цените се покачват в края на годината поради възвръщане на интереса и платежоспособното търсене предимно към имоти в по-високия ценови клас.

Средната цена на продадените през 2010 г. в София е 76 000 евро, евро, което е с около 2% по-висока стойност от средната цена на продадените през 2009 г. апартаменти - 74 500 евро. Това е минимален ръст на средните цени, който показва, че след второто тримесечие, когато все още имаше спадове на цените в рамките на около 10-15% на тримесечна база, през третото и четвъртото тримесечие на 2010 г. пазарът се е стабилизирал и годишните данни сочат дори лек ръст.

Съпоставяйки средната цена на кв.м. за 2010 (920 евро на кв.м.) спрямо тази от 2009 (998 евро на кв.м.) виждаме спад в цените с около 7.8%. И при средните цени от последните тримесечия на 2009 и 2010 г. се вижда лек спад в цените с 5% на годишна база.

Т.е. от една страна имаме спад с между 5 и 8% в цените на кв.м., а от друга, имаме минимален ръст на цените на база общи покупни цени през 2010 и на обема от сделки. Това може да се тълкува като достигане до точка на обръщане на пазарните тенденции от спад в стабилизация и постепенно преминаване към нарастване на цените.

Най-много реализирани сделки за покупки на имоти има през 4-тото тримесечие - с около 20% повече от предходното тримесечие. Новината през 2010 г. за имотите в София беше силният пазар и през традиционно слабите летни месеци на годината. През втората половина на годината сделките в София нараснаха с 30% спрямо първата половина на годината и с 16% спрямо втората половина на 2009 г. Това заедно със стабилизацията на цените показва една започваща тенденция на излизане на пазара от кризата.

Тъй като имотният пазар в София е индикативен за общите тенденции на пазара, то можем да кажем, че през втората половина на 2010 г. тенденциите са се обърнали в положителни и перспективите пред имотният пазар в България започват да се подобряват.

Около 30% от продажбите в София са в комплекси от затворен тип, като това са предимно апартаменти във високи ценови клас. Прави впечатление, че има завръщане на интереса към апартаменти в централните части на столицата. Този интерес беше значително намалял през 2009 г.

Други големи градове

От средата на 2010 г. се забеляза оживление на имотния пазар и в другите големи градове на страната освен в гр. София. Това оживление обаче все още е далече от динамиката и зрелостта на пазара в столицата. Все пак, можем да кажем, че интересът към апартаменти във Варна, Бургас, Пловдив, Велико Търново и др. градове леко се засили и се реализираха сделки с апартаменти в порядъка между 20 000 и 40 000 евро. Ето средните цени на продадените апартаменти за някои от големите градове:

Варна - 77 200 евро

Бургас - 41 800 евро

Пловдив - 43 400 евро

Велико Търново - 36 100 евро

Ски имоти

Средната цена на продадените в Банско апартаменти през 2009 г. е 42 800 евро, а през 2009 г. беше 38 700 евро - ръст от 10.5% на годишна база. Този ръст идва предимно от продадените по-големи като квадратура апартаменти, докато цената на кв.м. се запазва същата като през 2009 г. - средно от около 650 евро на кв.м. За разлика от лекия ръст в средните цени на закупените апартаменти в Банско, обемите от сделки бележат спад през 2010 спрямо 2009 г.

Макар и вече и в Боровец (от 650 евро до 1400 евро на кв.м.), и в Пампорово (от 450 до 1000 евро на кв.м.) да има изгодни оферти за продажба на апартаменти, интересът към тези курорти остава минимален и сделки там се сключват много рядко. Една от основните причини за това е и че британските купувачи изцяло липсват от пазара, гърците също на този етап не се интересуват от покупки на имоти в България, а руснаците не познават много добре тези ски курорти и засега предпочитат морските дестинации. Българските купувачи на ваканционни имоти са все още много малко.

Морските курорти

Средната цена на закупените апартаменти в курортите Слънчев бряг и Св. Влас през 2010 г. беше 36 500 евро, докато за 2009 г. беше 50 000 евро - 27% годишен спад. Цените на квадратен метър остават стабилни и варират от 350 до 700 евро. При тези по-ниски и изгодни цени се отчита значителен ръст в броя на реализираните продажби по Южното Черноморие спрямо 2009 г.

Интересът към Созопол и другите южни курорти беше минимален, основно заради по-високите цени на имотите там.

Средните цени на продадените апартаменти в курортите по Северното Черноморие бяха 44 600 евро, като на кв.м. цените варират между 600 и 1400 евро.

Селски имоти

Селските имоти бяха едни от най-засегнатите от кризата имоти със спад в цените от над 50% през 2009 г. Именно това увеличи и интереса към тях през 2010 г., особено през първите месеци на годината, което доведе до почти 50% ръст на продажните на селски имоти спрямо 2009 г. Разбира се, този ръст се мери на фона на много ниски нива от 2009 г. и е под предкризисните нива, но все пак е положителна тенденция, тъй като за пръв път от 2007 г. наблюдаваме ръст в броя на реализираните сделки със селски имоти. Въпреки нарасналите продажби обаче цените на селските имоти продължиха да спадат и през 2010 г.

Движението на средните цени в отделните региони на страната е различно, като има и райони с повишение на цените. Тъй като селските имоти са по-специфичен вид имоти и техните цени зависят в голяма степен от конкретните параметри, следва да проследим внимателно дали тези увеличения за отделните райони ще останат стабилни през 2011 г. Има региони като Плевен, в който цените бяха стигнали до изключително ниски нива и в момента също са на едни от най-ниските стойности в страната, но бележат огромен ръст заради ниската база. Прави впечатление, че най-голям ръст бележат цените на селските имоти около Бургас - тези данни са на база предимно на ремонтирани качествени къщи, които се върнаха за препродажба на пазара през 2010 г. и намериха своите нови собственици, тъй като са готови за обитаване.

Като цяло, през 2010 г. не липсваше интерес към скъпи нови или ремонтирани къщи, в които купувачите могат да се нанесат веднага. Интерес към тях проявяват много руски купувачи, които предпочитат да си спестят усилията по ремонта, макар и да платят по-висока покупна цена.

1. Средни цени на селските имоти за 2010* г. и изменение спрямо 2009* г.

- Софийските села - 16 300 евро -15%

- Област Варна и Добрич - 13 600 евро -8%

- Област Бургас - 26 400 евро +34%

- Област Пловдив - 18 000 евро +11%

- Област Ст. Загора - 13 900 евро +2%

- Област Видин - 6 800 евро -2%

- Област В.Търново - 11 200 евро -3%

- Област Ямбол - 13 300 евро +3%

- Област Кърджали - 11 300 евро 0%

- Област Монтана - 4 900 евро 0%

- Област Плевен - 7 800 евро +60%

*Средните цени за 2009 и 2010 г. са измерени на база реално сключени сделки с клиенти на Бългериън Пропертис.

Накратко статистиката сочи:

Средна цена на сключените сделки със селски имоти за 2010 г.: 11 600 евро

Спад спрямо 2009 г.: -18.8%

Ръст в сключените сделки със селски имоти за 2010 спрямо 2009 г.: +49%

2. Движение на средните цени на селските имоти през годините:

Средни цени и ръст спрямо предходната година:

- 2004 г. - 11 300 евро

- 2005 г. - 15 450 евро +37%

- 2006 г. - 18 510 евро +20%

- 2007 г. - 24 800 евро +34%

- 2008 г. - 30 800 евро +24%

- 2009 г. - 14 300 евро -53.5%

- 2010 г. - 11 600 евро -18.8% - през 2010 г. цените на селските имоти се върнаха на нива от 2004 г.

Купувачи по националности

Българските купувачи през 2010 г. са купували предимно имоти в София, но също така и във Варна, Бургас, Пловдив, Стара Загора, Слънчев бряг и др.

Най-многобройната група от чуждестранните клиенти през 2010 г. са руснаците, които съставляват 20% от чуждестранните купувачи. Техният дял нарасна с 40% през 2010 г. и така руските купувачи са чужденците, които оказват най-голямо влияние на пазара на имоти в България към момента - най-вече в частта ваканционни апартаменти към момента, като има индикации за интерес и в други пазарни сегменти.

От месец май 2010 г. британците поетапно се изтеглиха от пазара и към момента интересът от тяхна страна продължава да бъде много слаб. Те са активни основно в качеството си на продавачи, като броят на британците, които са обявили своите имоти за продажба през 2010 г. е нараснал почти двойно спрямо 2009 г.

Останалите чуждестранни купувачи са от най-различни страни (над 50 на брой) от целия свят, като сред тях са: Австралия, Австрия, Белгия, Германия, Гърция, Дания, Естония, Испания, Италия, Кипър, Китай, Канада, Люксембург, Латвия, Норвегия, Португалия, Полша, Румъния, САЩ, Швеция, Украйна, Финландия, Франция, Холандия, Южна Африка и др.

Прогноза за 2011 г.

Ако икономиката продължава да се развива положително, каквито са прогнозите към момента, то нашите очаквания за имотите в България са през 2011 г. пазарът да преодолее шока от драматичния спад в цените през 2009 г., ценовите нива да се запазят стабилни, да нараснат обемите от сделки и от края на 2011 г. до пролетта на 2012 г. средните цените на имотите в страната да преминат към тенденция на нарастване в рамките на 2-5%.

От началото на 2011 г. наблюдаваме активизация на интереса на купувачите, както и засилено предлагане на имоти за продажба и под наем, което говори, че всички, които са изчаквали, вече се връщат към пазара и търсят добри сделки.