Изминалата 2010 година се характеризира с нарастване на активността при наемателите на офис площи в сравнение с 2009 г. В условията на значително по-голямо предлагане от търсенето, равновесните наемни нива се определяха в по-голяма степен от наемателите, се казва в анализ на Forton International за пазара на офис площи у нас.

Значителният процент незаети площи в новите проекти, излизащи на пазара, доведе не само до отстъпки в наемите, но и до различни допълнителни стимули, превърнали се вече в обичайни.

Най-разпространените сред тях са гратисен период от няколко месеца без наем, стъпаловидно нарастващ наем, а в някои случаи и довършителни или ремонтни работи за сметка на наемодателя. Спадът в наемите нива се забави и през изминалата година бе по-малък в сравнение с този през 2009 година.

Предлагането продължава да расте

През 2010 година бяха завършени рекордните 287 000 кв. м нови офис площи, което представлява ръст от 28% на общия обем в София и към края на годината достига 1.314 млн. кв. м. През четвъртото тримесечие влязоха в експлоатация около 127 000 кв. м, значителна част от които се дължат на три големи офис сгради - Полиграфия Офис Център, Перформ Бизнес Център и Мегапарк.

Завършването на проекти с обща площ от 70 000 кв. м бе отложено за 2011 година заради липсата на наематели в тях. Така през настоящата година очакваното ново предлагане ще остане високо - около 175 000 кв. м, в случай, че инвеститорите на всички проекти спазят обявените срокове за влизане в експлоатация.

„Макар че търсенето на офис площи е все още под нивата от най-добрите години на пазара, развитието през 2010 година беше положително", коментира Владислав Кайзеров, мениджър офис площи във Forton International. "Очакванията на бизнеса постепенно се подобряват, а много от компаниите, работещи на международни пазари, отбелязаха положителни резултати в края на изминалата година. Това доведе до по-оптимистични нагласи сред наемателите по отношение на перспективите за бизнес и запазване или разрастване на ползваните офис площи", допълват от консултантската компания.

Усвояването през 2010 г. е около 78 200 кв. м нови офис площи. Обемът на сделките за наем отбеляза значителен ръст в сравнение с 2009 година, но основният дял от тях представляваха премествания на наематели, поради което нетният обем усвоени нови площи е по-малък. Основната тенденция при релокациите е за консолидиране на няколко офиса в един или избор на нов офис с по-добри характеристики - наемни нива, локация, технически параметри, по-лесен достъп, наличие на метро, по-добра бизнес среда.

Очакванията за 2011 година са търсенето да бъде захранвано от компании в сферите на информационните технологии, аутсорсинг услугите, от фирми, ориентирани към международни пазари, както и от някои от търговските банки в страната.

Проблемът със свободните офис площи

Въпреки по-добрата година, процентът на свободните офис площи продължава да се увеличава и към края на 2010 година достига 29% от всички площи на пазара. Причините за това са както рекордните обеми на завършени нови сгради, така и освобождаването на площи при релокации или консолидация на офиси. Очакванията за 2011 година са процентът на незаетост да достигне 32%, ако всички проекти, обявени за завършване през 2011 година, спазят сроковете си.

Спадът при наемите се забави

Наемите на първокласни офис площи се понижиха с 9.3% през 2010 година в сравнение с понижението от 20.6% през 2009 година. Макар че спадът значително забави своите темпове, почти всички наемодатели демонстрираха гъвкавост в търсените наемни нива при възможност за привличане на стабилни дългосрочни наематели. Очакваме тази тенденция да се запази и през 2011 година поради високия процент на незаети площи.

Наемните нива при офисите Клас Б отбелязаха значително по-голям спад. През 2010 година наемите в тях се понижиха средно с 18.6% поради силната конкуренция от страна на големите проекти Клас А, излизащи на пазара. Клас Б обхваща значително по-широк спектър от имоти, поради което наемите за този тип сгради варират в широки граници в зависимост от локацията им и достъпа до тях.