Млада, бодра смяна от купувачи ще атакува жилищния пазар в следващите години. Като всяко поколение преди това и тези нахъсани младоци ще се бият в гърдите, че знаят "вся и всьо". И че могат сами да преминат през сложния лабиринт, наречен "покупка на първи дом". Мнозина ще допуснат грешки. Ето няколко съвета, с които може да намалите риска.

Темата с цените на жилищата е проблемна, защото у нас за разлика от белите държави няма официална и подробна статистика. Затова манипулациите са ежедневие.

Интернет е пълен с оферти, но немалка част са нереални. Така че бъдете нащрек - обявите в световната мрежа може да бъдат само приблизителен ориентир. Реалните цени, на които се сключват сделките, нямат нищо общо с хилядите оферти "продава". Наскоро управител на голяма агенция призна, че при луксозните имоти например предложенията са надути средно с 40% спрямо нивата на сделките.

При тази тъмна Индия нямате кой знае какви опции. Вариант е да разпитате приятели или познати, които са купували/продавали в конкретния район. Големите агенции за имоти поддържат база данни и също биха ви дали съвет за реалните цени.

Нужен ви е брокер, юрист или друг експерт

Помощникът е задължително условие при сделка с недвижим имот. Когато купувате или продавате, може да възникнат казуси по редица закони и наредби, за които най-вероятно само сте чували, но никога не сте ги прелиствали.

Посредниците на имоти са един вариант. Най-добре е, ако близък ви е препоръчал професионалист. Уверете се в надеждността на брокера, проверете стабилността и доброто име на агенцията, за която работи. Ако вие не сте в състояние, накарайте човек с финансова грамотност да провери актуалното състояние на дружеството. Ако имате съмнения, звъннете в Националното сдружение "Недвижими имоти" и питайте имало ли е оплаквания срещу лицето.

Може да се обърнете и към юрист, лицензиран оценител на имот или експерт по вещно право Уважаващите себе си агенции работят с юридически съветник. Но дори и в този случай може да наемете адвокат, за да се подсигурите. Ако купувате без посредник, е задължително документите по сделката да бъдат прегледани от юрист.

Лицензираните оценители също са компетентни лица. Те минават сериозно обучение и вземат сертификат от камарата на независимите оценители.

Всяка услуга се заплаща и при имотите няма изключение. Комисионите на посредниците варират между 2 и 3% от стойността на сделката. Някои агенции правят отстъпка, ако продавате имота си ексклузивно чрез тях и не ползвате други агенции (за това се прави отделен договор).

Проверките за тежести - най-важни

В страна, където ударите на имотната мафия често влизат в новините, най-важни преди всяка сделка са проверките за чиста собственост. За целта се прави справка в службата по вписванията - по ЕГН на собственика или по номер на партидата (уникалният код на всеки имот).

Нещата не са елементарни - трябва да се проучи цялото досие на имота. Колкото повече препродажби на имота е имало, толкова повече работа се отваря.

Най-лошият сценарий е да се натъкнете на запор, ипотека или друг факт, който продавачът се е опитал да скрие. Ненадейно може да изникнат наследници или други притежатели, особено ако имотът е бил съпружеска собственост в миналото.

При предходните сделки може да са били представяни удостоверения за наследници или документи за семейно положение. Важно е да се знае какво пише в тях, но може да срещнете трудности с изваждането на копия. Най-добре е, ако настоящият собственик пази такива. Ако не го е сторил, може да ви съдейства само човек, който е бил страна по сделката преди време.

Удостоверенията за наследници и за семейно положение се вадят от общинската служба ГРАО.

Липсата на тежести се удостоверява от службата по вписвания. При покупка с кредит банките изискват удостоверението да е до 10 години назад. Удостоверението в София струва между 10 лв. и 65 лв. в зависимост от срока, който се проверява (до или над 10 години) и от бързината на издаване (между 1 и 10 дни).

Две такси и един налог са задължителни

Задължителните разходи при сделка с имот са: нотариална такса, местен данък за прехвърлянето и такса вписване.

Първата такса е съгласно тарифата към Закона за нотариусите. Определя се в зависимост от стойността на покупко-продажбата. Таксата за вписване е 0,1% и се събира от Агенцията по вписвания.

Местният данък се определя от общинските съвети и e различен за всеки град. Определя се в коридора между 0.1% и 3% от обема на продажбата. В повечето градове налогът е между 1.5 и 2.5%. В София е 2.5%.

Вадят се оценка и скица

Когато стигнете до сделка, задължително се представя данъчна оценка за жилищния имот. Издава се от общинския отдел "Местни данъци и такси" по местонахождение на имота. Вади се от собственика или от друго лице със заверено пълномощно. Таксите са различни за всяка община. За прилежащия терен или двор е нужна скица. Ако няма влязъл в сила нов кадастрален план на района, се вади от общината по местонахождение на имота. При одобрен нов план се ходи в поделенията на Агенцията по кадастър.

Плаща се по банка над 10 000 лв.

От 1 юли 2011 г. всички плащания за имоти на стойност над 10 000 лв. се извършват по сметка в избрана от страните банка или по специална сметка на нотариуса. В това число се включват и възмездни сделки, с които се учредяват, изменят или прекратяват вещни права върху имоти - право на собственост, замени, при които се налага доплащане и др.

Също от 1 юли 2011 г. се въведе друго важно условие. Участниците декларират, че сумата, посочена в нотариалния акт, е действително уговореното плащане по сделката. Това става чрез включване на изричен текст в нотариалния акт и подписи на страните. Целта е да се преустанови практиката да се вписва сума, близка до данъчната оценка на имота и така да се пести от данъци и такси. Отговорността за неверни данни в случая е по Наказателния кодекс - лишаване от свобода от 1 до 6 години или глоба от 100 до 250 лв.

Източник: в. Труд