ЕРА България има представителства вече в 12 града в страната. Освен с продажба на недвижими имоти, ние се занимаваме и с финансиране на покупката им.

Следим пулса на пазара и се стремим да вземаме решения и да съветваме клиентите си, стъпвайки на стабилни данни.

Това заяви Антон Андонов, изпълнителен директор на ЕРА България, по време на 13-ото издание на “Шумът на парите”.

Експертът взе участие в панел “Имоти” и засегна теми, като актуално състояние на имотния пазар, нагласи на купувачите и продавачите, удачно ли е сега да се купува имот, ще има ли повишаване на лихвите и има ли балон на пазара на имоти.

Войната в Украйна и инфлацията

Войната за обикновения човек беше изненада и шок. Нашите клиенти продавачи веднага след началото на войната казаха, че оттеглят имотите си от продажба. Купувачите ни спряха да купуват по същата причина. Видяхме как темата за войната измести COVID. От един месец, на свой ред, темата с инфлацията измести темата за войната, посочи Андонов.

Най-важното към останалите фундаментални фактори, които движат пазара, са банковото кредитиране и липсата на алтернативна доходност. Трябва да си припомним още, че българите като цяло живеят по-натясно, в сравнение с други европейски страни. 40% от българските семейства живеят в пренаселени жилища. Т.е. има повече от едно домакинство в дома, заяви той.

Към факторите трябва да добавим недостатъчното предлагане на имоти в строеж. Това е един от митовете - прекалено много се строи и няма да има кой да купува.

Ако се гледа броят завършени жилища, въведени в експлоатация, на 1000 души, в България те са 2.23%. За сравнение, нека вземем Нидерландия - около 4%, Франция - около 5.5%, Полша - около 5.8%. След нас са само Естония, Латвия и Португалия, каза Андонов и посочи, че виждаме строежи навсякъде, но всъщност те не са чак толкова много.

Това е основната причина да имаме сделки на зелено. Никой не прави рискови сделки просто така, обясни експертът.

На “тъмнозелено” инвестират обикновено тези, които са склонни да поемат риск. Търсят голяма печалба. Стига се до Акт 14 и Акт 15. Взимат си печалбата и продават на тези, които искат по-малък риск, но са готови да платят по-висока цена, каза изпълнителният директор на ЕРА България.

По думите му всички тези фактори движат пазара заедно с повишаването на доходите. Разполагаемият доход на домакинствата за последните 5-6 години нарастваше горе-долу с цените на имотите. Т.е. забогатяваме и съответно може да си позволим да купим по-скъпи имоти. Със сигурност сега за известен период от време нашите доходи ще изостанат, прогнозира обаче Андонов.

Това ще бъде за кратък период. Към това трябва да добавим инфлацията - тя преди беше фактор, който караше хората да спестяват пари, да запазят стойността им през имотите. Инфлацията в момента е факторът, който ни подсказва, че трябва да деноминираме ръста на цените на имотите, допълни той.

На форума експертът постави следния въпрос - цените на имотите растат, но като махнем инфлацията, колко е реалният ръст?

В близките няколко години ни очакват отрицателни реални лихви. Ако някой може да си позволи да вземе кредит на 2.5-3.5%, дори 4%, при инфлация 14%, сме 10% на плюс, обясни Антон Андонов.

Изпълнителният директор на ЕРА България очаква постепенно повишаване на лихвите.

Ако в България средният размер на ипотечния кредит е 150 000 лв., 1% увеличение в кредита увеличава месечната вноска с около 70-80 лв. Ако някой е изтеглил кредит и тези 80 лв. са му ключови спрямо това дали може да го изплаща, той наистина не трябва да тегли кредит, обясни накратко Андонов и продължи:

"Важно е да си отговорим на въпроса и дали ще продължат да се покачват нашите доходи, ако сега купим имот на космическа цена. Доскоро 2000 лв. на квадратен метър ни се струваха много висока цена за София. Ако купувам на 2000 лв. на квадратен метър, каква ще е цената след 5 или 10 години? Какъв ще е моят доход и какъв ще е делът на кредитът ми след 5 или 10 години?"

Основната заплаха за пазара на имоти е икономиката на България да влезе в рецесия.

При повишаване на безработицата и понижаване на доходите банките имат основателни причини да очакват трудности. Банките са обречени да инвестират парите си, отбеляза Андонов. Затова те ще ги инвестират при такива условия, които пазарът към момента им позволяват.

Експертът от ЕРА България заяви още, че не е вярно, че в България има прекалено много кредити: "11.6% е размерът на ипотеките спрямо БВП. След нас е само Унгария. Средно за ЕС е 46%. Има страни и с по 150%. Кредитите, които сме взели, спрямо БВП са изключително нисък размер. По друг показател е съотношение на ипотеките спрямо разполагаемия доход на домакинствата. Той е 20% и пак сме предпоследни".

Предвид ръста на строителната себестойност, няма причина цените на имотите да се понижат. Най-малко заплатите растат, разкъсаха се веригите на доставките и т.н. От проучванията на НСИ знаем още, че през годините между 6 и 10% от българите имат намерение на купуват. Т.е. нагласата остава стабилна, заяви експертът.

Има ли балон на имотния пазар?

В отговор на този въпрос Андонов зададе реторичен въпрос: Ако реалният ръст на недвижимите имоти за последните 5-6 години в България е малко под 4% (3.8% средно годишно) и е под средния ръст за Европа и света, при инфлация за тази година по прогноза 15%, ръст в цената на имотите от 20% може ли да се определи като балон?

Шумът на парите 2022 се организира с подкрепата на Пощенска банка, Инвестбанк, Уникредит Булбанк, Обединена Българска банка, Амунди, TBI Bank, ЕОС Матрикс, eMAG, Алкомет, Arco Real Estate, Schneider Electric, Планекс Инвест, MyFin, LENO, DHL, БАКБ, Фронтекс Интернешънъл, Coca-Cola HBC Bulgaria, CloudCart, Philip Morris Bulgaria, TBI Buy, УНИКА и Кеш Кредит.