Обединеното кралство е водеща страна във възстановяването на дълго време потиснатия пазар на офис имоти в Европа, като се очаква общите инвестиции в сектора да нараснат допълнително през втората половина на годината.

През първите шест месеца на 2024 г. във Великобритания са регистрирани сделки с офиси на стойност 4,1 млрд. евро, което представлява почти една трета (29%) от общия брой сделки в Европа, сочат данни от август на международната компания за недвижими имоти Savills.

Това бележи увеличение с пет процентни пункта спрямо средния дял на сделките в региона за последните пет години (24%) и изпреварва сделките на стойност 1,8 млрд. евро във Франция (13%) и 1,7 млрд. евро в Германия (12%).

Скокът идва на фона на продължителния спад в офис сектора, който пострада както заради пандемията и навлизането на хибридния и отдалечения модел на работа, така и заради по-високите лихвени проценти. Като цяло инвестиционните сделки с офиси в Европа през първата половина на годината са намалели с 21% на годишна база до 14,1 млрд. евро, сочат данните на Savills - 60% спад спрямо петгодишната средна стойност за първото полугодие.

Сега обаче анализаторите от бранша смятат, че активността на това поле ще набере скорост от септември до края на годината, тъй като лихвените проценти ще продължат да падат, а инвеститорите ще търсят възможности да се възползват от намалените цени.

„Данните за сделките през първото полугодие изостават от пазарните нагласи, но ние сме уверени, че показателите за бъдещето са положителни“, коментира пред CNBC Майк Барнс, асоцииран директор в екипа за търговски проучвания на Savills в Европа.

Париж е шампион по най-много завърнали се в офисите служители

Разнопосочно възстановяване на Европа

Пазарът на недвижими имоти във Великобритания беше първият в Европа, който претърпя значително свиване след пика си през 2022 г. Парламентарните избори през юли обаче - заедно с първоначалното намаляване на лихвения процент от страна на Английската централна банка - внесоха известна яснота на пазара и подкрепиха възстановяването, най-вече в столицата, казват анализаторите.

„Лондон е водещ, отчасти защото преоцени по-рано, по-бързо и по-значително ситуацията“, смята Ким Полицър, ръководител на отдела за проучвания на европейски недвижими имоти във Fidelity International.

По-високата възвръщаемост отчасти е причина за това повишение, като средната годишна доходност от офиси в Лондон се е повишила до над 6% от стойността на имота тази година, според данни на MSCI. За сравнение, в Париж, Стокхолм и германски градове като Берлин и Хамбург доходността е около 4,5%.

Подем се наблюдава и на други пазари, тъй като Европейската централна банка продължава цикъла на намаляване на лихвените проценти, намалявайки задлъжнялостта и повишавайки ликвидността.

„Едно от основните неща, които спъваха ликвидността на европейския пазар на недвижими имоти, бяха лихвените проценти и финансирането“, акцентира, на свой ред, Маркус Майер, главен изпълнителен директор на Mark. „Намаляването на лихвените проценти ще започне да адресира този въпрос. Виждаме положителни тенденции през следващите 12 до 18 месеца”.

„Ирландия и Нидерландия, които често следват траекторията на Обединеното кралство, сега показват динамика”, отчитат от Savills. „Солидният икономически растеж и по-високите нива на заетост на офисите в Испания, Италия и Португалия също сочат признаци на сила”.

„Южна Европа изглежда особено стабилна от гледна точка на заетостта на офисите“, посочва Джеймс Бърк, директор в глобалния екип за трансгранични инвестиции на Savills.

Но във Франция и Германия, които се сблъскват с политически промени и слаб растеж, възстановяването все още не е факт. Том Лийхи, ръководител на отдела за проучвания на недвижими имоти в региона на Европа, Близкия изток и Африка в MSCI, коментира, че това отчасти се дължи на продължаващата „пропаст в ценовите очаквания“ между купувачите и продавачите в тези страни.

„Тя е толкова голяма, колкото никога досега. В момента пазарите са много неликвидни“, смята Лийхи, като отбелязва, че може да се очаква по-нататъшно преоценяване.

Жилища няма, а офисите са празни. Ето как проблемът може да се реши

Загриженост за възможността за отдаване под наем

Процентът на заетост на офисите обаче продължава да буди загриженост у инвеститорите. Макар че завръщането на Европа към работните места е силно в сравнение със САЩ - с нива на незаети площи съответно 8% и 22%, според JLL - общото използване има още да се възстановява.

Според Savills през 2023 г. усвояването на европейски офиси, измерено в квадратни метри, е намаляло със 17% в сравнение със средните стойности отпреди пандемията, което предполага липса на разширяване и дори намаляване на размерите от страна на наемателите. Според CBRE тази година се наблюдава засилване на този процес, като почти две трети (61%) от компаниите съобщават за средно използване на офисите от 41% до 80%, в сравнение с половината (48%) от компаниите през миналата година. Почти една трета очакват нивата на посещаемост да се увеличат допълнително.

Междувременно наемателите започват да изискват по-модерни и функционални сгради, за да привлекат служителите си обратно на работното място. Поради това имотите в централните бизнес райони, които се намират в непосредствена близост до обществения транспорт и различни удобства, са много търсени и могат да привлекат разнообразни наематели.

„Микролокациите зависят от близостта до транспортни връзки, но също така и до силно благоустроени райони от гледна точка на F&B храни, напитки и отдих. Това е ключово“, казва Бърк от Savills.

Това се случва в контекста на по-широката промяна към по-екологични сгради на фона на новите изисквания за енергийна ефективност във Великобритания и ЕС. Според доклад на компанията за недвижими имоти Cushman & Wakefield от август тази година офисите от клас А - обикновено тези, които са били наскоро построени или ремонтирани - генерират повече от три четвърти (77%) от дейността по отдаване под наем на офиси в Лондон през второто тримесечие на тази година, което е най-високото ниво в историята.

В доклад от юни Fidelity акцентира, че екологичните характеристики на сградите могат да се превърнат в „най-важните“ в новия етап на инвестиране. Наемодателите, чиито сгради отговарят на тези изисквания, ще могат да начисляват „зелена премия“ и да плащат по-високи наеми.

„Тези зелени сгради от клас А са в недостиг и обикновено се отдават под наем, докато все още се разработват или ремонтират“, казва Полицър. „Това вероятно ще стимулира инвестициите на опортюнистични играчи в зелени имоти, докато тези, които не успеят да се модернизират, могат да бъдат подложени на допълнителен натиск. Междувременно се очаква недостигът на нови проекти да стимулира по-нататъшния ръст на висококачествените офиси през следващите години”.

„В перспектива ограничените възможности за строителство предполагат намаляване на навлизането на нови офис площи на пазара. Това би трябвало да доведе до постепенно намаляване на общия процент на незаетите локации и на тези от клас А през следващата година и да стимулира ръста на наемите, особено в горния сегмент на пазара“, предвижда Анди Тайлър, ръководител на отдел „Наемане на офиси в Лондон“ в Cushman & Wakefield.