Доколко доходите на едно домакинство са достатъчни за покупката на собствен дом? В 17 държави от Европейския съюз жилищата са станали по-труднодостъпни през 2025 г. в сравнение с десетилетие по-рано. Според данни на Евростат съотношението между цените на жилищата и доходите на домакинствата се е повишило с 6,8% в ЕС за този период, въпреки че в 10 държави членки е отчетен спад.

Междувременно цените на жилищните имоти в ЕС са нараснали с 62% през десетте години до второто тримесечие на 2026 г. В отговор на жилищната криза в общността Европейската комисия представи през декември 2025 г. Европейски план за достъпни жилища.

Какво представлява съотношението между цените на жилищата и доходите?

Този показател сравнява изменението на цените на жилищните имоти с динамиката на разполагаемия доход на домакинствата на човек от населението. Повишаването му означава, че жилищата поскъпват спрямо доходите, докато понижението показва, че стават относително по-достъпни.

Стойността за всяка държава отразява как се е променило съотношението във времето. Разходите по ипотечните кредити също оказват влияние върху възможностите на купувачите да придобият собствено жилище.

Наемите в Европа продължават да растат, като България е сред страните с най-голямо поскъпване

Португалия отчита най-голямо увеличение

Между 2015 и 2025 г. Португалия регистрира най-значителното повишение на съотношението между цените на жилищата и доходите – с 60,8%. На второ място се нарежда Нидерландия с 34,3%. 

„Страната преживя туристически бум, а програмата ѝ за златни визи привлече чуждестранни инвеститори. Затова цените на жилищата се повишиха отчасти заради притока на чуждестранни капитали“, обяснява пред Euronews Майк Ланген, старши икономист в областта на жилищния пазар в ABN AMRO.

По думите му недостигът на жилища и търсенето от страна на инвеститорите са основните причини за поскъпването на имотите в Нидерландия.

Показателят се е увеличил с над 20% и в Унгария (26,5%), Чехия (25,8%), Испания (24,5%) и Гърция (22,5%).

Това означава, че покупката на жилище е станала по-труднодостъпна в тези държави, тъй като цените на имотите са нараствали по-бързо от доходите.

Ронан Лайънс, доцент по икономика в Тринити Колидж в Дъблин, посочва, че държавите с най-голямо увеличение на показателя се характеризират със силно търсене в основните си градове, докато предлагането изпитва затруднения да отговори на потребностите на пазара.

Повишение от над 10% е отчетено още в Словения (18,2%), Ирландия (14,4%), Австрия (13,6%), Словакия (11,2%), Люксембург (10,6%) и Литва (10,1%).

Натиска ли спирачката имотният пазар? Сделките падат все по-бързо, но ипотеките още държат

Румъния отчита най-голям спад, но наемателите са изправени пред високи разходи

На противоположния полюс е Румъния, където съотношението се е понижило с 42,8% – най-значителният спад в ЕС. През 2025 г. цените на жилищата са били значително по-ниски спрямо доходите на домакинствата в сравнение с 2015 г.

Показателят е намалял с 25,2% във Финландия и с 16,2% в България. Двуцифрени понижения са регистрирани също в Кипър (12%) и Италия (11,9%).

Според Ланген силният ръст на доходите в България и Румъния след присъединяването им към ЕС е направил жилищата относително по-достъпни.

Лайънс обаче обръща внимание на финансовия натиск върху наемателите в Румъния. През 2025 г. 56% от хората, плащащи наем по пазарни цени, са живели в домакинства, които отделят над 40% от разполагаемия си доход за жилищни разходи. Това е най-високият дял в Европейския съюз.

Сред четирите най-големи икономики в ЕС съотношението е намаляло с по-малко от 6% във Франция и с 11,9% в Италия, докато Германия отчита увеличение от 1,6%. Испания регистрира най-същественото повишение сред четирите държави – 24,5%.

Дългосрочно сравнение

Евростат съпоставя и стойността на показателя за 2025 г. със средното му равнище за периода 2000–2025 г. За държавите, за които липсват данни от 2000 г., се използва най-ранната налична година. За ЕС като цяло съотношението е било едва с 0,03% над дългосрочната си средна стойност.

Португалия и Румъния отново се намират в двата противоположни края на класацията. В Португалия показателят е с 37% над дългосрочното си средно равнище, докато увеличението спрямо 2015 г. достига 60,8%. В Румъния съотношението е с 53% под средната си стойност за разглеждания период, а спадът спрямо 2015 г. възлиза на 42,8%.

Жилищната криза предизвика първата обща стачка в Испания от 14 години насам

Двете сравнения очертават различна картина в някои държави. Например в Ирландия показателят е с 14,4% по-висок спрямо 2015 г., но остава с 1,7% под дългосрочното си средно равнище. Според Лайънс това отчасти се дължи на факта, че изчисленията обхващат и периода на жилищния балон от средата на първото десетилетие на XXI век.

Подобна тенденция се наблюдава и в Литва, където съотношението е с 10,1% над нивото си от 2015 г., но с 5,7% под дългосрочната средна стойност.

Нидерландия и Унгария също регистрират двуцифрени увеличения между 2015 и 2025 г. През 2025 г. показателите им надвишават дългосрочните средни равнища съответно с 12% и 5,3%.

В България съотношението е с 36% под дългосрочната си средна стойност и с 16,2% под нивото от 2015 г.

Има ли значение началната година на сравнението?

„През 2015 г. съотношението между цените на жилищата и доходите беше близо до исторически най-ниските си равнища. Това означава, че правим сравнение с един от периодите, в които жилищата са били най-достъпни през последните 20 години“, обяснява пред Euronews Ланген.

Той допълва, че ако за отправна точка се използва 2005 г., отчетеното увеличение би било значително по-малко.

Икономистът подчертава също значението на разходите по ипотечните кредити, тъй като малко хора купуват жилища изцяло със собствени средства. Депозитната лихва на Европейската централна банка е 2,5% в сравнение с минус 0,3% в края на 2015 г.

„И двата показателя измерват промяна – изменението спрямо 2015 г. или отклонението от средната стойност за 25-годишен период. Нито един от тях обаче не показва доколко жилищата са достъпни днес“, коментира Лайънс.

Надценени ли са жилищните имоти в България

Той акцентира, че понижението на съотношението не означава непременно, че жилищният пазар е станал достъпен.

Икономистът обръща внимание и на друго противоречие.

„Държавите, които според данните на Евростат отбелязват „подобрение“, невинаги са в благоприятна ситуация“, посочва той.

Като пример Лайънс дава Финландия, където съотношението е намаляло с около една четвърт, но наемателите отделят приблизително 32% от доходите си за наем – най-високият дял в ЕС според проучването на Евростат за доходите и условията на живот.