Уникредит: Жилищата в България са недостъпни за повечето домакинства

4329
Уникредит: Жилищата в България са недостъпни за повечето домакинства

© Pixabay

Наличието на качествени и достъпни жилища е свързано с много положителни ефекти върху икономиката, здравето и благополучието на домакинствата, а и за създаването на повече възможности за работа.

В България жилищата остават по-скоро недостъпни за повечето семейства, но в същото време у нас те са доста по-достъпни, в сравнение с повечето европейски страни. Все още сме далеч от равнищата на цените през 2008 г. и не може да се говори за балон на имотния пазар.

Това заяви главният икономист на Уникредит Булбанк Кристофор Павлов по време на събитие, на което беше представен анализ на банката за пазара на недвижимите имоти у нас.

Проучването оценява достъпността на жилищата, като изчислява връзката между цените на жилищата и доходите на домакинствата. Сравнението е на база средния годишен брутен доход на домакинствата и средната цена на жилищата както за цялата страна, така и по отделно за 15-те най-големи града.

"Използваме четиристепенна скала. Жилищата се смятат за достъпни, когато домакинство трябва да спестява три години брутния среден доход, за да си купи жилище на средна за цената страна. Жилищата са умерено недостъпни, когато са необходими спестявания от 3.1 до 4 години, сериозно недостъпни - когато са необходими от 4.1 до 5 пъти годишния доход за средно по размер жилища и крайно недостъпни - когато доходите надхвърлят 5.1", каза още главният икономист на Уникредит Булбанк.


Резултатите от анализа на банката показват, че като цяло за страната през 2020 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява брутния си доход в продължение на 4.3 години, за да си купи жилище със среден размер. Това означава, че жилищните имоти са били сериозно недостъпни през 2020 г. за домакинствата със среден доход.

Според Кристофор Павлов наличните данни позволяват да се разграничат два цикъла на имотния пазар у нас. Първият е от 2000 - 2014 г. и в неговото начало жилищата са били по-скоро достъпни, защото съотношението между цените и доходите е около 3. Цикълът завършва със стойности между 3.8 и 4.1.

"Пазарът на недвижимостите прави рязък скок през 2003-2004 г., следват още няколко години, в които достъпността се влошава. Достига 8.1 през 2008 г. Тогава балонът беше толкова голям, че пазарът се нуждаеше от 4 години, преди спадът да приключи и цените на жилищата да се стабилизират. Най-интересното е, че в края на цикъла жилищата са по-малко достъпни, отколкото в началото му", заяви Павлов.

Той припомни, че цикълът на цените на жилищата е много по-дълъг от общия икономически цикъл. При жилищата той обикновено е 15-16 години, докато в икономиката те са от порядъка на 6-8 години. 

Всяка трета ипотека в София, три на всеки пет в топ 4 на градовете у насСредният лихвен процент по жилищните кредити намалява с 0.02 пр. п. до 2.68%, а ГПР по тези кредити – с 0.04 пр., п. до 2.95%, като и двете стойности са нови минимуми в историята

"От 2014 г. е в ход нов цикъл. В началото цените на жилищата от умерено недостъпни стават силно недостъпни. В момента те са достъпни за около 30% от домакинствата, тъй като при тях съотношението цени спрямо годишен брутен доход е от порядъка до 4 пъти. Това може да се смята за граничната стойност между достъпни и недостъпни жилища на пазара", заяви Кристофор Павлов. 

Според него това не би трябвало да е изненада, защото бългаската икономика е със застаряващо население.

"Пенсиите у нас са много ниски и много под препоръчителния доход на заместване. Наличието на много сива икономика допълнително изкривява нещата, така че при групите с най-ниски доходи не е изненадващо, че жилищата са крайно недостъпни", заяви главният икономист на Уникредит Булбанк.

Анализът на банката сравнява и стойностите в България с тези в останалите страни по света. Данните показват, че съотношението между цената на жилището и брутния годишен доход на домакинствата в САЩ е 4.2, което е много близка стойност до тази в България. В Австралия и Нова Зеландия съотношението е малко над 1, тоест там жилищата са много по-достъпни. 

У нас обаче достъпността е много по-добра, в сравнение с останалите държави от Централна и Източна Европа. В Сърбия, например, съотношението е 15.2, а в Румъния е около 7.

Кристофор Павлов каза още, че се наблюдават сериозни разлики и между отделните градове в страната.

В София съотношението е 6.4, което е под дългосрочната средна. Едва около 20% от домакинствата в София могат да си позволят ново жилища в момента - само за тях стойността е близка до 4. В Пловдив е 5.5, тоест жилищата са достъпни за около 30% от домакинствата.

"Във Варна е 6.8, като допълнителната причина, която допълнително генерира търсене, е, че градът е разположен на морето и там се купуват жилища за ваканционни цели", обясни Павлов. 

По думите му, колкото по-малки са градовете, толкова по-достъпни стават жилищата.

"В най-големите 5 града около 20% от домакинствата могат да си позволят ново жилище със среден размер, във вторите 5 този дял нараства до около 30%, а в последните 5 - между 40% и 50%. В Благоевград жилищата са достъпни за средното домакинство", добави Павлов.

"По време на пандемията, независимо от забавянето на ипотечния пазар в първите месеци, не отчитаме забавяне на пазара. В Уникредит Булбанк портфейлът от жилищни кредити расте с 14% от началото на годината, а новоотпуснатите кредити се увеличават с цели 60%. Последното тримесечие е рекодно за банката, като само за този период ръстът на портфейла е с 6% до над 180 милиона лева", заяви Юлиан Влахов, директор маркетинг и клиентски сегменти в Уникредит Булбанк.

По думите му тенденцията на спад на лихвите продължава, докато в същото време средният размер на ипотечните кредити расте и към момента е около 126 000 лева - с 10% над нивата отпреди година. Според Влахов това отразява поскъпването на имотите и на строителните материали.

"Обикновено има три цели, с които хората теглят ипотечни кредити - покупка на имот, строителство и рефинансиране. В 80% от случаите ипотечни заеми се взимат за покупка на имот. София, Пловдив, Варна и Бургас заемат основния дял от тях. Почти всички ипотечни кредити са в лева. Повечето кредити са за над 30 години (над 70% от всички). Обикновено предпочитанието на клиентите е да взимат максималната възможна сума", заяви още Юлиан Влахов.

Наемите в САЩ с най-силно повишение от 2006 г. насамТърсенето на жилища под наем в Съединените щати се увеличава, а заедно с него - и цените

Той каза, че 62% от получателите на ипотечни кредити са мъже, по-голямата част от които са семейни. Половината от клиентите са на възраст до 35 години, като, според Влахов, обикновено това са млади семейства, които са си харесали първо жилище или искат да си купят по-голям дом.

"Банките наблягат на опростяването на процеса по кандидатстване и усвояване. Възможността за предварително одобрение също е важна. Уникредит Булбанк предлага т. нар. ипотечен сертификат, с който, още при получавантето данните, ние можем да кажем какъв е максималният размер, до който можем да отпуснем кредит. Голяма част от ипотечното финансиране е при индивидуални условия след анализ на клиента", каза още той.

Влахов посъветва хората да не подценяват застраховката живот към жилищния кредит, имайки предвид дългите му срокове. По думите му спестяванията също са важна част от оценяването на риска.

"Имаме оферти и в тази посока, предлагаме месечни спестовни планове с периодична вноска. Ако един клиент спестява месечно около 130 лева, той би могъл в рамките на 19 години да натрупа сума, която да му позволи да изплати кредит от 120 000 лева", заяви Влахов. 

Като бързо развиващ се сегмент той спомена и ESG - банкирането със социално значим ефект. Тук влизат проекти, свързани с опазването на природата. Зелената ипотека на Уникредит Булбанк, например, предлага сериозна отстъпка на клиентите, които купуват енергийно ефективен имот от клас А.

"Идеята е не само да подпомогнем клинетите, но и да стимулираме строителните компании да сертифицират такива сгради. Тук не става въпрос само за жилищно кредитирани, но и за коропративните клиенти, лизинга и т.н.", обясни Влахов.

По отношение на прогнозите за 2021 г., главният икономист на Уникредит Булбанк Кристофор Павлов коментира, че жилищата вероятно ще станат с една идея по-недостъпни, в сравнение с 2020 г.

"Има няколко фактора, които ще способстват за това темповете на поскъпването на жилищата да надвишат тези, с които се повишават доходите. Единият е свързан с поскъпването на желязото, цимента и останалите строителни материали. Самите строители твърдят, че себестойността на продукцията им се е увеличила с 18%.

Може да се очаква ръст в цените на новите жилища, който впоследствие ще се пренесе и върху останалите сегменти на пазара. Продължава спадът по доходността на банковите депозити, а те остават доминиращия актив, в който домакинствата спестяват. Това ще освободи средства, които ще се насочат към инвестициите в жилища, а това е още един фактор в подкрепа на търсенето", обясни Павлов.

По отношение на лихвите, той заяви, че движението им зависи от световните централни банки и от съотношението между инвестициите и спестяванията в световен мащаб. В дългосрочен план вероятно може да се очаква известно повишение на лихвите, но то едва ли ще е такова, че да застраши икономическия растеж, прогнозира Павлов. 

На въпрос дали на пазара на жилищата у нас има опасност от образуване на балон, Кристофов Павлов отговори, че в академичната литература няма ясно обяснение за това какво представлява един балон и че най-често срещаната характеристика за "балон" е когато цената на даден актив се задържа много над неговата фундаментална стойност за дълъг период от време.

Той даде пример с цените на жилищата в отделните квартали в София.

"През 2020 г. като достъпни, от гледна точка на цените на жилищата спрямо доходите на домакинствата, се оценяват 4% от локациите в София, умерено недостъпни - 12%, сериозно недостъпни - 38% и крайно недостъпни - 46%. През 2008 г., когато имаше балон, достъпни са били 0%, умерено недостъпни - 0%, сериозно недостъпни - 2% и крайно недостъпни - 98%.

Тоест, ако изхождаме от тези данни, сме много далече от момента, в който можем да кажем, че има балон на пазара и от картината през 2008 г. Съотношението от 8 пъти цена на жилищата спрямо годишния доход за период от поне две години може също да се счита за някаква граница, след която да се говори за образуване на балон", смята Кристофор Павлов.

В заключение той заяви, че жилищата в София са крайно недостъпни, или поне по-голямата част от тях. Това води до натрупване на напрежение на пазара и до разтваряне на ножицата между цените и доходите, но все още сме далеч от образуването на балон. 

Българският бизнес

Подобни статии

Най-четени статии

Facebook Коментари

Добави коментар

Екипът на Profit.bg Ви благодари, че използвате кирилица за вашите коментари.
В случай, че коментарът Ви съдържа нецензурни квалификации и лични нападки или обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа, той ще бъде изтрит от модератора на сайта.

Коментари

Добри
# 0
10:11 | 28 November 2021
"Уникредит" ("Душа под Наем") ще има да преживява трусове през 2022 ! “Балонът се надува, надувайте момчета – да стане на парчета ! Пук ! "
Абонирайте се за електронния
информационен бюлетин на Profit.bg