В края на септември екипът на Profit.bg потърси мнението на Стефан Асенов, член на СД на Буллент инвестмънтс АДСИЦ, относно пазара на земеделска земя за първите девет месеца на 2012 г. Каква е годината за собствениците на земя, какви са трудностите в сектора и очакванията за следващия програмен период?

Г-н Асенов, каква е според Вас 2012 г. за собствениците на земеделски земи?

Настоящата година е много интересна. Потвърдиха се очакванията ни за ръст в цените и рентите на земеделските земи. Броят на сделките на първичен пазар се увеличава и стигнахме нивата от преди кризата.

Преди броени дни изтече срокът за подаване на оферти за търга за земеделски земи от Държавния поземлен фонд, организиран от МЗХ, чрез неговите областни дирекции. Предлаганото количество от 150 хил. дка. (между 5 и 10% от годишното търгуваемо количество земя), които бяха редуцирани до приблизително 100 хил. дка, е незапомнено и се равнява на цялото количество изтъргувани държавни земи за последни повече от 10 г.

Индикатори за това дали той ще бъде успешен ще бъдат проявеният интерес, постигнатите цени, количеството занулени поименни компенсационни бонове, крайната оценка на земеделския сектор и инвестиционната общност и не на последно място резултатът от проверката на КФН, която се самосезира.

При успех, или дори частичен, то тези земи ще увеличат допълнително броя сделки и обемите на годишна база. Допълнителните ползи при краен успех на процедурата ще се изразят в увеличение на дела на обработваемите земи, допълнителни средства (десетки милиони евро) по линия на евросубсидиите, които ще влязат в България, следователно в икономиката, и възможността част от притежателите на ПКБ да ги осребрят на справедлива цена.

Много интересно се развива и търговията със земеделски земи на вторичен пазар. Ако миналата година той загатваше своя потенциал с пренасочване на инвестиции от други сектори на икономиката, то през настоящата година той изживява своя бум. Номер едно е сделката между ликвидаторите на ЕЛАРГ и Ромфарм, като вторите придобиват около 180 хил. дка земи на средна цена 500 лв./дка.

Цялата сделка е за приблизително 90 мил. лв. За деветте месеца на годината също станахме свидетели на десетки (ако не и стотици) сделки за окрупнена земя в размер на 500 до 2000 дка и повече на цени, не по-ниски от 1000 лв./дка.

На какво се дължи засилващия се интерес към земеделските земи?

Факторите са комплексни и са повече от един. Може би най-важният от тях е, че при земеделските земи в България нямаше ценови балон, който да се спука, за разлика от останалите недвижими имоти.

Оказаха се, че те не са надценени, а дори обратното - подценени. Дори към момента средната стойност на земите и рентите значително отстъпва от тези на икономиките в Централна и Западна Европа. България продължава да е с най-раздробената земеделска земя в ЕС (съществуват около 17 млн. парцела, собственост на над 2 млн. българи), а по-малко от 10% от земята си е сменила собственика след реституцията.

През последните две години едни от най-дейните участници на пазара са арендаторите и земеделските производители. От една страна, те узряха, че освен в техника, трябва да се инвестира и в земята, която обработваш. А от друга добрите резултати от последните три стопански години им позволиха да отделят финансов ресурс.

Мнението ми е, че независимо от негативните прогнози, и настоящата година за тях ще е много успешна. Житото е по-малко като количество, но за сметка на това качеството му е превъзходно и без аналог през последните години, което компенсира добива. От друга страна, добивите и качеството на слънчогледа и царевицата се очаква да бъдат по-добри от заложените негативни прогнози.

Допълнителен стимул за пазара на земя са и промените, които предвижда новата ОСП на ЕС. За България срокът да се регистрираш като земеделски производител бе увеличен до 2013 г. Същата година е и крайният срок, в който трябва да декларираш цялото количество земя, която обработваш на правно основание и за която ще получаваш субсидии.

От 2014 г. евросубсидията ще върви с фермера, който е декларирал определеното количество. Ако ти решиш да обработваш земя след тази година и нямаш декларирана такава, ще трябва да се купува правото на субсидия на някакъв вторичен пазар, който все още не е формулиран в България?! С други думи, арендаторите имат интерес да притежават и декларират максимално количество обработваема земя до края на другата година.

Трябва да обърнем внимание и на факта, че в момент на глобална финансова криза успешните предприемачи търсят начин да хеджират бизнеса си и възможности да инвестират свободните си авоари в нови, малко рискови инвестиции. Такъв се оказа селското стопанство.

Със своите отлични резултати през най-тежките години, особено в зърнопроизводството, те станаха обект на интерес. Свидетели сме как за две години се пренасочиха над 150 млн./лв. в земеделие.

Важно е да отбележим и че земята е ограничен ресурс, а прогнозите сочат, че в средносрочен и дългосрочен план нейната цена и на храните ще се повишават в световен аспект. България не прави изключение.

Пред какви трудности се изправяте?

Липсва ясна и последователна държавна политика, свързана с поземления фонд. Специализираните закони – ЗСПЗЗ и ЗОЗМ, са променяни десетки пъти. А все още има какво да се желае от тях.

Много ни пречи и липсата на Закон за комасацията. И в момента не мога да си обясня логично защо не се работи върху такъв закон. Ясно е, че без такъв закон и при възстановена земя в реални граници на милиони парцели, милиони собственици и техни наследници няма как да се прави модерно земеделие.

Та комасацията, освен окрупнение на парцелите, включва планове, скици, инфраструктура, хидромелиорации, зашитни съоръжения срещу наводнение и т.н. Всички знаем пред каква суша бяха изправените фермерите през тази година. Да не говорим за наводненията, най-актуалният пример е с. Бисер.

В момента Булленд инвестмънтс АДСИЦ участва в пет комасационни проекта, инициирани от собствениците, членуващи в едноименната асоциация.

Бих се радвал да узная защо се реши да не бъдат отворени договорените глави по европрограмите за хидромелиорации и комасации, в които имаше предвидени 90 млн. евро?

Какви са вашите очаквания за 2013 г. и за следващия програмен период на ОСП?

Очакванията са ми свързани с увеличение на цените на земеделската земя и обемите изтъргувана до края на 2013 г. Те са продиктувани, както в изоставането на цените, така също и с промените на ОСП на ЕС след 2014 г.

След това мисля, че ще има известно успокояване на пазара. Като цената на качествената земеделска земя и нейната рента средносрочно ще продължи да се покачва, но с по-бавни темпове. Малко вероятно е, но е възможно да има и лек спад в цената в райони с не толкова качествена земя и по-слабо развито земеделие. Но това ще бъде временно и скоро трендът отново ще се обърне в положителна посока.

Смятам, че вторичният пазар на земеделска земя ще продължи да се развива. Няма да е далеч моментът, когато количеството изтъргувана земя на него ще е измерим с това на първичния пазар.

Каква е оценката Ви за представянето на Булленд и останалите АДСИЦ, инвестиращи в земеделски земи?

Акционерните дружества със специална инвестиционна цел, които бяха създадени по аналогия на американските REIT фондове и аналогични японски и холандски инвестиционни дружества, доказаха своята ефективност.

Те доказаха, че са едни от малкото, които показват добри резултати, реализират устойчиви печалби и изплащат дивидент в момент на глобална криза. Със своята политика те осигуриха отлична доходност на свойте институционални (по презумция пенсионни компании, здравно осигурителни, застрахователни, ИД, ДФ и др.) и други инвеститори.

На това се дължи и покачването на секторния им индекс BGREIT през последната година, на фона на другите три индекса, които поевтиняват.

Доверието и ликвидността им доведоха до присъствието на някои от тези дружества в почти всички или всички индекси на БФБ.

За миналата година тези дружества изплатиха и най-високите дивиденти като дивидентна доходност спрямо пазарна цена от публичните компании. Булленд е също на едно от първите три места по този показател.

Допълнителна оценка за тези дружества е и промяната в капитала им. В момент, когато свободните пари изчезнаха, индексите се срутиха, чуждите инвеститори избягаха, миноритарни акционери оцениха перспективата им и резултата от дейноста им и увеличиха значително своето участие в акционерния им капитал. Този факт създава чувство на стабилност и в останалите акционери и в инвестиционната общност, защото миноритарен акционер решава да увеличи участието си и да поеме по-голям ангажимент за развитието и бъдещето на подобно дружество в такъв труден момент.

* Материалът има информационно аналитичен характер и не представлява препоръка за взимане на инвестиционно решение.