От началото на годината наблюдаваме съвземане на пазара на недвижими имоти в почти всички европейски страни, като за България дори се отчита сериозно увеличаване в броя на продажбите за първите шест месеца от над 20%, коментираха на специална пресконференция от ERA България.

Интересът към недвижимите имоти у нас идва от търсенето от нови купувачи, които искат да закупят първо жилище, както и от такива, които искат да сменят жилището си.

През последните години много клиенти отлагаха покупката, поради дългото спадане на цените. Тези, които имаха спестявания, се надяваха този спад да продължи. Напоследък обаче се наблюдава сериозно забавяне в спада на цените на недвижимите имоти, като той е от порядъка на 1-3%, отчитат от ERA.

Въпреки че нивата на лихвените проценти по кредитите са относително по-ниски в сравнение с предните години, повечето купувачи използват основно собствен ресурс да финансират сделките и по-малко ползват кредитиране. Преди две-три години около 60% от купувачите ползвах финансиране от банките, докато към днешна дата този процент е под 50%.

„Съдейки по активността на купувачите, смятаме, че тази активна тенденция при имотите ще продължи до края на годината и към края ѝ процентът ръст ще се запази, защото предстоят традиционно най-силните месеци“, каза Теодора Димитрова – изпълнителен директор на „ЕРА България“

„Последното тримесечие по наши данни е с най-много сделки. Това, че цените са стабилни, е фактор, който активизира решенията за продажба и покупка, и най-вече за смяна на недвижимите имоти. Има подходящи за това условия, защото цените не се движат рязко нагоре или надолу.

На някои пазари и сегменти може дори да се усети дори леко увеличаване на цените, там където има най-голямо търсене“, допълни още Димитрова.

„Например такъв район е Младост, където има много голямо търсене на имоти, също районите около метростанцииите са предпочитани за покупка на жилища. Ако има ограничено предлагане на тези пазари може да се усети спиране на спада и дори лек ръст“.

От ERA България заявяват, че нямат очаквания за големи промени на пазара, макар че цените са ниски в България, в сравнение с другите страни от Европа и дори ЦИЕ. Например в Чехия например цените са два пъти по-високи.

Средните продажни цени, на които се сключват сделки в София са между 50 и 60 хил. евро. В Големите градове като Варна и Бурга цените са между 35 и 45 000 евро. Около 70% от сделките са за двустайни или тристайни жилища, което показва, че се купуват имоти, в които да се живее.

„Повечето от купувачите търсят имоти с правилно разпределение в добра подходяща среда и на добра цена. На пазара има предложение на много голямо количество имоти, но повече от половината от тях не отговарят на нуждите на купувачите“, каза Антон Андонов- управител на „ЕРА София тренд".

„Те са наследство от последните 6-7 години от етапа на пазара, когато цените вървяха нагоре и инвеститорите и строителите се опитваха да максимизират печалбата от своята дейност. Това доведе до производството на жилища, които не отговарят на критериите на съвременните купувачи. Купувачите са настроени, че след като цените падат те имат възможност да избират и очакват срещу своите спестявания да получат възможно най-доброто жилище“, смата Андонов.

Какво се случва в Европа?

Върху процеса на пазара и недвижимите имоти влияят както местни фактори, така и случващото се глобално. Естествено процесите в Кипър и Гърция се отразиха на всички пазари за недвижими имоти, отчитат от ERA България.

Активността при купувачите в България дори се засили, до голяма степен и заради недоверието в еврото и фактът, че инвестицията в недвижими имоти се оказва един от сигурните начини за съхраняване на активите и спестяванията на населението.

Ако се направи съпоставка с други страни, България е със значително по-висока собственост - над 90%, на фона на средното за Европа от около 70%, или една трета от тях живеят под наем.

„У нас този процент е значително по-висок, което влияе и върху пазара на имоти“, сподели още Андонов.

„Много от домакинствата са с повече от един имот, поради наследство, и това се предлага за продажба и по този начин предлагането остава значително по-високо отколкото търсенето. В България професионалистите, които са ангажирани с посредничество са около 2 000 компании, като около 64% от тях са концентрирани само в столицата. За съжаление едва 30% от тях са членове на браншови организации или корпоративни мрежи. В страни, като Великобритания, Холандия и САЩ където над 60% от хората в тази професия са членове на корпоративни мрежи и организации и успяват да концентрират продажбите на повече от 70% от всички сделки на пазара“, според изпълнителният директор на ERA Теодора Димитрова.

Какви са рисковете при сключването на сделки с недвижими имоти?

Рисковете са в два аспекта, от една страна юридически, от друга страна – пазарните рискове.
„Всички знаем, че е човешко всеки да се стреми да извлича максимума от една сделка. Много е важно обаче, по какъв начин интересите ще се срещнат. Тук е ролята на консултантите“, смятат от ERA България.

От консултантската компания обръщатр внимание, че на първо място е важно как се определя продажната цена на един имот. Най-често участниците се ориентират на база на предложените офертни цени в сайтовете. Те обаче често се различават с между 5-10, а понякога и 20% от реалните нива при които се сключват сделки.

Консултантите определят цените на базата на опит и отлично познаване на цените в районите които работят. Така те помагат имотът да бъде предложен на правилна цена и той да не престоява на пазара.

Определянето на периода, в който трябва да се направи сделка е друг ключов фактор, обясниха от ERA. Реалистично е да се очаква сделка да има в рамките на между 3 и 4 месеца от предлагането на имота. Как ще се маркетира имота през този период е много важно.

Основна грешка на продавачите е да предлагат първоначално имотите на по-високи цени. Обявявайки имота на пазара, той трябва да е с такава цена, че да се продаде възможно най-бързо на най-добра цена.

Нерядко продавачите работят с много на брой посредници, с които не сключват договори. Това в по-голямата част от случаите води до обратния ефект, защото собственика не може да контролира действията на посредниците. Последните се стремят да стигнат до сделка, но в конкуренцията помежду си намаляват стойността на имота, казват от консултантската компания.

Ако един имот е представен от 10, или 20 агенции това създава погрешно впечатление у купувачите, че има голямо предлагане на пазара и могат да изчакат.

Често срещано явление е имотите да се предлагат от частни лица и изрично в обявите се пише, че се предлагат без посредник. От една страна това са хора, които смятат, че сами могат да се справят, но от друга страна често собственици с не толкова почтенни намерения търсят купувачи, които не са представлявани от професионални участници със задни мисли.