Напоследък доста се говори за понижаване на лихвите по кредитите (тенденция от последните две години), както и за стабилизиране в цените на недвижимите имоти. Непрекъснато се споменава и фактът, че недвижимите имоти (до голяма степен заради поевтиняването им в последните четири години и повишаването на доходите) са най-достъпни от шест-седем години насам.

Това отново повдига въпроса дали моментът не е подходящ за покупка на недвижим имот с цел основно жилище?

Естествено, този въпрос има редица нюанси (които вече не веднъж сме описвали, свързани с лични предпочитания и финансови възможности), като ще се спрем на традиционното обобщаване на текущите условия, за да видим кое е финансово по-изгодно – покупката на имот или живот под наем.

Повишаването в достъпността на имотите се предопределя основно от спада в лихвите по ипотечните кредити. Последните са при средни нива от около 8.2% (според данни на БНБ) на фона на 8.7% преди година.

Средно голям апартамент от 65 кв. м е със средна продажна цена от 46 500 евро според данни на един от водещите сайтове за недвижими имоти imot.bg. Средният наем на подобно жилище в столицата е 231 евро, според данните на сайта.

Въз основа на средните доходи на двама работещи, подобно жилище се изплаща за около 4.3 години, което, макар и със значително подобрение, в сравнение с преди две-три години, все още е близо до границата от 5, над която имотите се определят като крайно недостъпни.

При така зададените критерии и при залагане на ръст от 2% в цените на имотите и 3% в цените на наемите, както и 20% самоучастие, покупката на недвижим имот не става финансово по-изгодна в следващите 30 години.

Нещо повече, при варианта с наем на подобен имот средногодишно се спестяват по 1 462 евро (според данни от калкулатор, изчисляващ кое от двете е по-изгодно).

Едва при ускоряване в темпа на повишаване на наемите до 5%, при ръст в цените на имотите от 3% годишно, стигаме до вариант, когато покупката на имот става по-добро инвестиционно решение, но едва след 22 години.

За тези, които нямат намерения да прекарат по-дълго време в един имот, то едва ли покупката му някога би била финансово по-изгодна в нашите условия.

Един процент понижаване на лихвите при разглеждания по-горе случай на ускорен ръст в цените и наемите на имотите рефлектира в намаляване на срока, в който покупката става по-изгодна с три години.

Казано по друг начин, високите лихви по ипотечните кредити, в съчетание с ниските настоящи нива на наемите, до голяма степен са в основата на това наемането да е значително по-добрата алтернатива от финансова гледна точка.

Ситуацията, разбира се, може да претърпи значителна промяна при ускорен ръст в наемните нива на имотите (над този в продажните им цени), както и при по-нататъшна тенденция на намаляване на лихвите.

За сравнение, ниските лихви по ипотечните кредити в САЩ, които са наполовина на тези у нас, правят така, че покупката на имот става финансово по-изгодна след седем години (което е доста приемлив срок). В полза на вземане на решение за покупка на имот там оказва въздействие и фактът, че наемите са при нива по-високи или съпоставими с вноските по ипотечните кредити, напълно в противовес със ситуацията у нас.