В продължение на векове недвижимите имоти са били определяни от материалното: сгради, земя, квадратни метри. В днешно време обаче най-ценните бизнеси в света правят парите си от нематериалното - марки, мрежи, знания и опит.

През 2020 г. 90% от стойността на S&P 500 се дължи на нематериални активи, докато преди 40 години този процент е бил 32%. Еквивалентният показател за същата година на големите европейски компании изостава - 74%. Според експертите това допринася за по-ниския темп на растеж и БВП на глава от населението на Стария континент. Голяма част от разликата се дължи на няколко несравними американски технологични платформи.

Недвижимите имоти също трябва да се развиват отвъд физическия си отпечатък.

Atrium Ljungberg, компания за управление на недвижими имоти, например започва този процес преди много време. Техният бизнес модел се основава не само на тухли и хоросан, а и на взаимодействия и услуги, които се случват вътре и между офиси, апартаменти и търговски площи.

„Портфолиото ни е нещо повече от колекция от сгради: То е животът между сградите. Поради тази причина не ги управляваме поотделно, а се фокусираме върху развитието на големи, взаимосвързани квартали“, обясняват от компанията пред Fast Company. „В известен смисъл можем да се разглеждаме като компания, която създава платформи, позволяващи на хора, фирми и идеи да се свързват и развиват. Тази философия е в основата на мегапроектите ни за преустройство на части от Стокхолм“.

ЕП реши всички нови сгради след 2030 г. да бъдат с нулеви емисии

Недвижимите имоти като бизнес платформа

В своята същност платформите създават стойност чрез координиране на взаимодействията, намаляване на бариерите и разходите по транзакциите и създаване на условия за мащабна икономическа дейност с мрежови ефекти. Най-ефективните бизнеси в S&P 500 днес създават екосистеми, в които стойността се генерира съвместно, но се улеснява от тези компании.

От 10-те най-големи компании в света по пазарна капитализация - от Amazon и Alphabet до Meta - седем могат да се считат за платформени предприятия. Всички те са възникнали през последните две десетилетия. Най-ценната шведска компания, Spotify, също се вписва в архетипа на платформената икономика.

Логиката на платформите може лесно да бъде приложена към градската среда. Процъфтяващият градски район е динамична система, в която различни участници - жители, предприятия, посетители, гражданско общество, културни институции - си взаимодействат по начин, който в идеалния случай подобрява преживяванията на всеки от тях. Ролята на предприемача следователно не е само да строи и отдава под наем пространство, но и да създава връзки - улеснявайки изграждането на екосистема, в която хората и предприятията могат да процъфтяват. Това включва мислене отвъд традиционните отношения между наемодател и наемател. Един по-цялостен подход в крайна сметка осигурява по-голяма стойност и за отделните наематели.

Точно както собствениците на нощни клубове се нуждаят от правилната публика, компаниите в имотния сектор трябва внимателно да обмислят първите наематели в своите проекти: Кой ще създаде най-голяма стойност за другите в бъдеще? Те полагат основите за всеки следващ. Това е и начинът, по който трябва да започне развитието на една платформа.

„Въведохме гъвкаво членство, което позволява на предприятията да имат достъп до работни пространства на различни места. Партнирахме си с доставчици на мобилност, за да предложим решения за споделен транспорт, които намаляват зависимостта от автомобили. Инвестирахме в културни програми, които разширяват живота на района извън работното време“, казват от Atrium Ljungberg пред Fast Company. „Във всеки един от тези случаи нашата по-широка амбиция е да постигнем трайно въздействие за нашите клиенти и други заинтересовани страни, включително градските власти“.

Хаосът на имотния пазар: Цените ще растат още, има спешна нужда от изсветляване, регулация и контрол

Не само безопасност и достъпност, но и социално взаимодействие и културна жизненост

Градската среда винаги е извличала своята стойност от взаимодействието, а не само от местоположението. Класическият пример за това е ефектът на агломерацията - защо бизнесът се групира например във финансови или природонаучни райони, или защо творческите индустрии процъфтяват в преоборудвани складови помещения. За никого не е тайна, че икономическата производителност се определя от знанията, взаимоотношенията и културата. Ето защо компаниите плащат по-висока цена за офис площи в оживени райони, търговията на дребно процъфтява в оживена среда, а хората предпочитат общности, които предлагат нещо повече от място за живеене.

Ако дадена компания привлича или задържа по-добри таланти заради квартала, в който се намира, или ако на дадена улица за търговия на дребно се наблюдава засилен пешеходен трафик заради внимателно подбрана комбинация от наематели и обществени пространства, икономическото въздействие на тези фактори невинаги е очевидно в началото. Но за всеки главен изпълнителен директор, ръководител на отдел „Управление на бизнеса“ или собственик тяхното значение нараства с времето.

Много работодатели, които пренебрегват тези фактори - било то като се преместват или остават на грешното място - по-късно се сблъскват с изтичане на таланти, спад на ангажираността и оперативни трудности. В ретроспекция последствията са изключително негативни.

Не е случайно, че много от най-ценните компании в света са родени в Силициевата долина, която е изключително благоприятна за живот и добре балансирана среда.

„На този фон разработихме свой собствен индекс, за да обхванем по-широк набор от критични ценности, свързани с качеството на живот. Индексът измерва не само фактори като безопасност и достъпност, но и социално взаимодействие и културна жизненост“, разказват от Atrium Ljungberg. „През последните няколко години значително повишихме резултата от собствения си индекс, измерен в нашите разработки. Тъй като сме листвана компания, този резултат редовно се отчита на фондовата борса, заедно с финансовите ни отчети и тези за декарбонизация“.

Индексът обаче не е просто мярка за отчитане - той е пряко свързан с облигациите за устойчивост на компанията, като интегрира тези нематериални ценности в нейната финансова структура.

„Колкото повече подобряваме жизнеността, толкова по-ниска е цената на капитала ни. Това е начин за количествено изразяване на това, което пазарът все повече разбира: Местата, които развиват взаимодействието, благосъстоянието и идентичността, имат трайна стойност“, акцентират от компанията.

Данни и прозрения: Как AI променя управлението на недвижими имоти

Благосъстоянието като споделена ценност

Един от най-пренебрегваните аспекти на стойността е благосъстоянието. Самотата в градовете се увеличава. Нивата на стрес се повишават. Начинът, по който се проектират и активират пространствата в реалния свят, може или да влоши тези проблеми, или да помогне за решаването им. Платформеният начин на мислене е от решаващо значение тук: Изолацията е най-голямата пречка пред благосъстоянието, което зависи от взаимодействието - основна функция на платформите.

„Най-добрите градски райони са тези, в които хората се чувстват свързани - със съседите си, с културата, с работата и с природата. Ето защо ние наблягаме не само на физическия дизайн, но и на социалното и емоционалното преживяване на дадено място“, посочват още от Atrium Ljungberg.

Това включва споделени зелени площи и места за хранене, разнообразни предложения за търговия на дребно, здраве и отдих. Разработването на място, което формира ежедневието на хората, е свързано с голяма социална и икономическа отговорност, като влияе върху тяхното здраве, креативност и чувство за принадлежност.

Капиталовите пазари като инструмент за ограничаване на минусите при инвестиции в имоти

Градското развитие в ерата на платформите

Тъй като икономиката продължава да се измества към нематериалната стойност, залегнала в основата платформите, най-добрите разработчици на недвижими имоти ще разберат ролята си не само като строители или оператори, но и като фактор, формиращ живота в даден град. Това означава да се възприемат нови цели, нови партньорства и нов начин на мислене - такъв, който разглежда градските райони и отделните сгради като центрове за взаимодействие, а не само като физически активи.

Експертите по градско устройство и архитектите играят важна роля, но предприемачите са икономическите двигатели, които определят както проектите, така и функционалността във времето. Въпреки това, в сравнение с архитектурата, при недвижимите имоти често липсва иновационен начин на мислене - нещо, което има реални последици.

„Необходимо е платформените компании във физическия свят да бъдат също толкова амбициозни, колкото тези във виртуалния, в противен случай той ще загуби относителната си привлекателност. Да се разчита единствено на цифровите платформи, за да се оформи начинът, по който хората живеят и взаимодействат, едва ли е устойчив модел. За да създадем условия за по-голямо благополучие, трябва да укрепим реалния слой, който цифровите платформи не могат да заменят“, категорични са от компанията.

Градът в реалния свят по естествен начин ни излага на спонтанни срещи и преживявания, като предизвиква креативност по начин, който алгоритмите не могат да възпроизведат. Той ангажира нашите вродени системи за възнаграждение чрез смислени взаимодействия, което го прави уникално способен да стимулират както иновациите, така и човешкото благополучие - независимо дали хората активно го търсят, или не.

Точно това се опитват да постигнат цифровите платформи. Това е и причината, поради която градът остава най-великото изобретение на човечеството, което без усилие пробива нашите умствени ехокамери, за да докаже своята стойност като най-добрата интерактивна платформа.

„Недвижимите имоти очевидно трябва да запълнят празнината, тъй като индустрията не изпълнява напълно обещанието за градовете като платформи. За да променим това, трябва да се поучим от най-успешните платформени компании днес. Те могат да ни научат на много за структурната ефективност и капацитета за формиране на поведение и икономическа активност“, смятат от Atrium Ljungberg.

Цифровите платформи не са пример за подражание във всеки аспект, но със сигурност са показали как да предизвикат статуквото, да свържат хората и компаниите по нови начини и да генерират икономическа стойност в несравним мащаб. Всички тези потребности са налице във физическия свят. Затова и съществува ясна възможност за индустрията на недвижимите имоти да приложи принципите на платформите - и всички основания да го направим.