Колкото и каквото да се говори относно различните възможности за инвестиции в диверсифициран портфейл, статистиката е безкомпромисна – българинът винаги залага на недвижимите имоти.

Данни от едно от многобройните проучвания по темата показват, че 70% от състоянието на домакинствата у нас е в имоти, докато другите 30% се разпределят в спектъра от финансови активи.

Какво обаче ще се промени на пазара на недвижимите имоти след присъединяването ни към еврозоната – ще има ли нов бум в цените или балонът вече се е спукал? И още – кога българските градове ще започнат да приличат на европейските по критериите за градоустройство, естетика и устойчивост?

Отговор на тези и още ключови въпроси дадоха експерти по време на дискусия в рамките на престижния форум ШУМЪТ НА ПАРИТЕ 2025.

Модератор беше Борислав Велков, управляващ партньор в 360 All Digital, а участници Иван Горанов – управляващ партньор в Smart Consultants и архитект Стефан Добрев – основател на SD Architects.

Поскъпването – пазарна игра или икономическа траектория

На пазара на недвижимите имоти предстои втори бум след приемането ни в еврозоната, посочи Иван Горанов.

По думите му, през последните 10-15 години въпреки сътресенията като финансовата криза и пандемията, пазарът на недвижими имоти остава един от секторите, в който инвестициите са най-защитени и гарантирани, като продължава да бележи възходяща тенденция.

Експертът посочи, че към момента клиентите на пазара могат да се радват на широк избор от проекти.

Това са нови качествени, ефективни, екологични сгради, които създават увереност

на хората, че инвестират правилно парите си, допълни той.

Горанов коментира и един от най-сериозните въпроси в сектора – дали непрекъснатата траектория на покачването в цените е пазарна игра или естествен процес, определян от икономическите тенденции, и най-вече ще се промени ли това след приемането ни в еврозоната.

Не мисля, че има място за спекулации. Качествените проекти ще се отличават все повече – с красота, симетрия, функционалност,

обясни той. Относно цените заяви:

Българският пазар все още е догонващ в цените на европейските имоти. Има какво да наваксаме.

Според Горанов, докато е стабилен банковият сектор у нас – а тенденцията категорично е такава, и докато имаме едни от най-ниските лихвени проценти по ипотечните кредити, българските участници на пазара са в пъти по-привилегировани от тези в страни като Италия или Германия например, където лихвите по кредити са далеч по-високи.

Време и пари: Най-важните условия за един архитект

С изказаните становища се съгласи и архитект Добрев, който от своя страна коментира, че е оптимист за сектора, тъй като все повече се търсят качествени инвестиции в качествени имоти. Въпреки това, очерта някои сериозни предизвикателства, които все още остават пред бизнеса.

Качеството на строителството започва с качеството на проекта и мисля, че в тази посока има доста какво още да се желае, подчерта архитектът.

В България има талантливи архитекти, но едно от условията е да има достатъчно време и средства проектантът да изпълни един качествен проект.

При изпълнението на един проект са важни не само критериите като функционалност, квартал, качество на вътрешните решения, но и екологични аспекти, трябва да има прогрес, създаващ устойчиви инвестиции, коментира Добрев.

Изсветлява ли сивият сектор

Имотният пазар у нас продължава да се бори и с още един от най-дългогодишните си проблеми – сивият сектор.

Но усилията за изсветляване на бранша дават резултат в последно време, посочиха експертите в дискусията.

Не е тайна, че на имотния пазар има сив сектор, но той е все по-тесен. Големите инвеститори са изцяло на светло, тъй като се използват банкови кредити за реализация на проектите им.

Големите компании избраха този път – той е по-труден, но по-сигурен за развитие, коментира Горанов.

По думите му, в сивата зона все още остават малките играчи на пазара, които могат да си позволят кешови разплащания с изпълнителите на проекти, както и нерегламентирана експлоатация на човешки труд.

Българите плащат за общи части и тераси, европейците не

Предвид перспективата за присъединяването ни към еврозоната, Горанов и Добрев направиха сравнение с европейския пазар на недвижими имоти, където много ясно може да се очертае разделителна линия между това какво купуват гражданите на Запад и какво българите.

Има една особеност в България, която засяга квадратурите, посочи архитект Добрев.

Един имот от 100 кв. м в Париж отговаря на 135 кв. м в България заради стълбищата, общите части, балконите. Да, стените са квадратура, но човек не живее там, нали. Това е интересно да се знае при сравнението с имотите в Европа.

Горанов също допълни, че проблем с общите части има.

Трябва психологически да свикнем, че са необходими промени в това квадратура – тоест количество или качество купуваме, подчерта той и допълни, че може да се работи върху уеднаквяваното на стандартите.

Ключът към това според него са добрите проектанти.

Масов спорт на инвеститорите е да се пестят пари от хонорара на архитекта, т.нар. да му смачкаме цената. Но това в последно време се променя – все повече инвеститори се нуждаят от добри проектанти.

Своето съгласие изрази и архитект Добрев.

Качеството е извънредно важно за устойчивата инвестиция. Аз съм много щастлив, че вече имаме сгради на изцяло геотермална енергия – в центъра на София. Планът ни за тази инвестиция се изплати за три, вместо за шест години.

Хаосът на имотния пазар: Цените ще растат още, има спешна нужда от изсветляване, регулация и контрол

Красиви, подредени, устойчиви градове в България – мираж или реалност

Следващият важен аспект в дискусията беше преход от частните инвестиционни проекти към целта за постигане на обща устойчива градска териториална среда.

Законът за устройство на територията (ЗУТ) трябва да претърпи много промени, за да имаме една качествена градска среда,

посочи архитект Добрев, като допълни, че в закона дори няма определен орган, който да съблюдава за естетиката на една градска среда.

Центърът на София прилича на гето – навсякъде с графити. Когато подадем оплакване, ни казват, че това е маловажно, заяви още той и допълни:

С въвеждането на еврото е много важно да въведем и европейски практики – за да улесним проектантите и да гарантираме качествени инвестиции.

Той даде пример с европейските практики, при които п реди инвеститорът да дойде да строи на терен, който е нерегулиран, има компании, занимаващи се с благоустройството на терена. Тяхната роля е да създадат инфраструктура, пътища, ток, вода и тогава вече теренът да бъде регулиран и подготвен за строителство.

Тази частица в България все още липсва, отбеляза Добрев.

Съгласие с него изрази и Горанов. Ясно и точно трябва да бъдат фиксирани плановете в големите градове, заяви той и посочи един от най-сериозните проблеми за това: Най-тежкото наследство от миналото е връщането на земята в реални граници.

Играем си на котка и мишка заради тежкото наследство с връщането на земята в реални граници – това е голям проблем, за който навремето никой не е помислил.

Но според експерта съществува още една огромна пречка за по-доброто градско планиране и градоустройство – бюрокрацията.

Главните архитекти трябва да бъдат визионери, а не чиновници.

Преди всеки един инвестиционен проект трябва да се направи обществено обсъждане, да се стигне до консенсус за развитието на града, категоричен е Горанов.

За всеки град едно от най-важните неща е естетиката – това е най-големият фактор за атрактивност. Това при нас не съществува.

На конкурса за главен архитект се гледа кой познава ЗУТ – това е един остарял закон, посочи още той и допълни, че има огромна бюрократична тежест за проектантите, като всяка процедура представлява ходене по мъките с години наред.

„София е нешлифован диамант, заровен в прах“ – арх. Стефан Добрев за града, който може да бъде повече

В хватката на монопола

По време на дискусията стана ясно и кое е другото ключово предизвикателство, което засега остава пред сериозните участници на пазара на имоти у нас: монополът от дружествата за изпълнение на комунални услуги, посочиха експертите.

Единственото по-лошо от частния монопол, е държавният монопол.

Ние нямаме свободен пазар за доставчик на електроенергия, например. Ставаме заложник на дружества.

Ново строителство в София: Какво трябва да знаете преди покупка

В заключение те все пак единодушно отбелязаха, че след приемането ни в Шенген и с въвеждането на еврото, ще имаме всички европейски предимства да се възползваме от единния пазар на Европа.

Трябва да сме горди. Да продължим и да вярваме, че ще успеем, заяви Горанов.

Трябва да залагаме на качеството, визията, устойчивостта – за това е нужно да се информираме и да повишаваме културата си. От друга страна ни е нужно да се обединим, така че да стигнем до съответните решения на градските проблеми. Все още обществото ни остава фрагментирано, за да можем да построим една качествена градска среда, допълни архитект Добрев.