Някъде около 2004-2005 година предприемачите в нови ваканционни селища у нас твърдяха пред потенциалните купувачи, че възвръщаемостта на парите, вложени в апартамент в Банско, Слънчев бряг, Боровец и другаде, е не по-малко от 15%.

Това до голяма степен породи първоначалния интерес сред британски и ирландски купувачи. И да не са вярвали съвсем на рекламите, дори доходност от 10% бе толкова привлекателна, че точно тази група купувачи се очерта като основна в онези години. Те бяха и първите, които след началото на кризата почнаха да се освобождават панически от тези “инвестиции”.

10 години по-късно едва ли има строител, който би посмял да говори изобщо за доходност при този вид имоти, пише вестник "Труд". Днес се разчита на съвсем друг тип купувачи - не такива, които влагат пари в сделката, за да могат да препродадат по-късно имота. А на хора, които купуват имота за собствени нужди.

И все пак, имотите продължават да са актив и като всеки актив те имат и инвестиционна стойност. Тя е различна при жилищата в градовете, офис сградите, търговските помещения, селските къщи или ваканционните апартаменти. И въпреки кризата тази стойност в никакъв случай не е равна на нула.

Жилище или депозит

Основното правило при определяне на доходността от едно жилище е за колко години то ще се изплати, ако се отдава под наем, и каква печалба ще донесе това.

Класация на Global Property Guide, направена през 2007 г., постави страната ни на трето място в Европа по доход от наеми. Според данните тогава жилище в София, отдадено под наем в продължение на 10 години, е връщало на собственика си по 10.56% годишно.

В противоположния край на класацията са били жилищата в Монако и най-луксозните квартали на Лондон. Те са, разбира се, несравнимо по-скъпи от софийските, но спрямо наемите тогава са могли да донесат на собственика си не повече от 2% доходност годишно.

Според анализ на българската агенция за недвижимости “Форос” от началото на тази година средната годишна доходност от жилища, отдадени под наем, в момента е 6.12%. Тя намалява леко в сравнение с миналата година - с 0.22 процентни пункта.

И далеч не е еднаква във всички населени места. С най-висока доходност се откроява Добрич - 8.77%. Шумен и Стара Загора също са сред градовете с по-висока доходност на жилищните имоти - съответно 6.63% и 6.46% . В София и Варна средната доходност достига съответно 5.89% и 5.63%, но за разлика от горните градове тук тя нараства леко в сравнение с миналата година, а не спада.

Числата за тази доходност са съизмерими със сегашните лихви по депозитите. Разбира се, със забележката, че депозитът все пак е ликвиден актив, т.е. ако на човек му трябват парите, може да ги изтегли веднага. В условията на стагниращ имотен пазар за продажба на жилището ще трябва доста дълго време.

В курортите - само за почивка

Не така стоят обаче нещата в курортните комплекси. Там обещаните схеми не проработиха и цените на апартаментите се сринаха изведнъж с 40% през 2006-2007 г., а някъде намалението на цените стигна и 70%, така че препродажбата им с печалба е изключена.

Те трудно биха могли да донесат доходност и от отдаване под наем. Едно, че постоянни наематели за жилище в курорт трудно се намират. Второ - дори специализирана фирма да успее да намери такива поне през курортния сезон, таксите за управление на този тип собственост изяждат доходността.

Според Полина Стойкова, оперативен директор на “Бългериън пропертис”, която е специализирана в сделки с ваканционни имоти, в момента не може да се говори за доходност при тях, надвишаваща 1-2%. Затова те не предизвикват инвестиционен интерес, още повече че в момента много курорти в Испания и по Средиземноморието гарантират поне 5% годишна доходност.

Предстояща активност

Макар че са специфична инвестиция, бизнес сградите, предназначени за офиси под наем, както и търговските центрове също носят доходност. Тя също се определя чрез доходите от отдаването на площите под наем, но заради липсата на много сделки и ново строителство напоследък трудно може да се определи.

При скорошната сделка по продажбата на един от блоковете в “Бизнес парк София” купувачът - “Фонд за недвижими имоти България” АДСИЦ, обяви, че очакваната доходност от сделката е 9%. Стойността на сделката беше 2.5 млн. евро.
За нива около 9-9.5% говорят и консултантските компании, специализирани в бизнес имотите, като например Forton и Colliers.

Преди няколко месеца Ernst & Young разпространи доклад за 15 източно и средноевропейски държави, между които и България. В него се прогнозираше засилване на сделките с офис и търговски имоти в региона. Според шефката на Forton Михаела Лашова в момента много фондове за имоти набират капитал и по-рисково настроените от тях се оглеждат и за България.

Специфичното при нас е именно доходността. В Чехия и Полша, където вълната от нови сделки се случи миналата и по-миналата година, доходността вече е двойно по-ниска, отколкото в България, и това дава основание да се прогнозира засилена активност у нас през тази и следващата година.

Според Лашова по-голяма ще е активността в областта на офис сградите, отколкото в молове.

Причината е, че през последните няколко години офис сградите от висок клас намаляха и успоредно с това тяхната заетост се увеличи. Макар че това все още не е довело до забележимо повишение на наемите, очаква се скоро и това да се случи, а оттам доходността ще се увеличи.