Отлив на външни инвеститори засилва кризата при недвижимите имоти в Германия

Международните инвеститори избягват сделките с имоти в Германия, отдръпвайки се от пазара в най-тежката му криза от едно поколение насам, а това може да задълбочи проблемите в най-голямата европейска икономика.

По данни на BNP Paribas Real Estate през първото тримесечие чуждестранните купувачи са извършили 35% от покупките на търговски имоти. Това е по-малко, отколкото през която и да е година от 2013 г. насам, и се случва на фона на 70% спад в обема на продажбите спрямо нивата преди пандемията през 2020-2021 г.

Мрачните данни съвпадат с дебата за това дали Германия отново е „болният човек на Европа“ - етикет, който ѝ беше лепнат в края на 90-те години на миналия век, когато се бореше с икономическата стагнация и високата безработица. Страната работи години наред, за да се отърси от него, но той отново набра популярност, тъй като страната се отдръпна от руската енергия, затъна в бюрокрация, крайната десница води в социологическите проучвания.

Курт Цех, един от най-големите строителни предприемачи в Германия, предупреждава, че пазарът ще продължи да изпитва затруднения, докато не се завърнат чуждестранните инвеститори.

В опит да се спаси: Signa преговаря продажбата на Chrystler Building

„Американците трябва да се върнат. Когато Blackstone, Blackrock, Morgan Stanley, Carlyle и Apollo купуват на германския пазар, това ще бъде забелязано и тогава всички ще разберем, че вече се оттласкваме от дъното", посочва Цех в интервю за Reuters.

В продължение на години ниските лихвени проценти, евтината енергия и силната икономика поддържаха бум в германския сектор на недвижимите имоти, който като цяло допринася за 730 млрд. евро годишно за икономиката на страната, или приблизително една пета от германското производство. Този бум приключи, когато необузданата инфлация принуди Европейската централна банка бързо да повиши разходите по заемите. Финансирането на недвижимите имоти пресъхна, сделките намаляха, проектите спряха, големи предприемачи фалираха, а някои банки се оказаха в затруднено положение. Затова и от бранша призоваха Берлин да се намеси.

Цените на търговските имоти се сринаха с още 9,6% през първите три месеца на 2024 г. в сравнение с година по-рано след спада от 10,2% за 2023 г. - по данни на банковата асоциация VDP, която прогнозира още повече проблеми занапред.

„Германия беше лъч на стабилност в Европа и хората се стичаха да купуват имоти тук“, казва Карстен Бржески, главен икономист на холандската банка ING в Германия, един от най-големите ипотечни кредитори в страната. „Сега икономическият двигател се задъхва и се нуждае от поддръжка. Тя вече не е блестящото ново нещо, което инвеститорите искат.“

Рекорден брой са анулираните проекти за жилищно строителство в Германия

На чуждестранните инвеститори се падат 37% от обема на сделките с търговски имоти в Германия през 2023 г., което е най-ниският показател за последното десетилетие, според BNP Paribas. През първото тримесечие той се е понижил още повече - до 35%.

В минали години на чужденците се падаше половината от всички сделки за търговски имоти, които съставляват основната част от пазара на имоти в Германия и засенчват продажбите на жилищни имоти.

Макар че високите лихвени проценти натежаха върху пазарите на имоти в световен мащаб, изводът от годишната среща на световния елит на сектора в Кан, Франция, през март беше, че Германия е засегната особено силно.

„Там, където настроението е наистина най-лошо, е Германия“, категоричен е пред информационната агенция и Симоне Поцато, управляващ директор и мениджър на фондове в Hines.

Жилищното строителство в Германия затъва, повлича цялата икономика

Друг ръководител на европейски строителен предприемач, който е отказал да бъде назован поименно, добавя, че неговата компания планира да пренасочи персонала си от Германия към пазари като Великобритания, където инвеститорският интерес е по-силен и където се очаква активността да се възстанови по-бързо.

Високите разходи за енергия, слабото световно търсене, разрушителното преминаване към икономика с нулеви нетни емисии и нарастващата конкуренция от страна на Китай повдигат въпроси относно икономическия модел на Германия. Някои ръководители от индустрията твърдят, че исторически силната индустриална база на страната е напът да се пропука.

Миналата седмица Германският съвет на икономическите експерти намали прогнозите си, като се мотивира, че икономиката на страната ще нарасне много малко през тази година, а канцлерът Олаф Шолц заговори за „безпрецедентни предизвикателства“.

Някои особености на германския пазар на недвижими имоти също влошават ситуацията. Германия се възстанови от руините на Втората световна война с децентрализиран дизайн без един доминиращ град. Това може да бъде отблъскващо за чуждестранните купувачи, които обикновено се насочват към истински глобални центрове като Лондон или Париж.

Европейските банки и техните имотни главоболия за 1,5 трилиона долара

„По-лесно е да се разбере как функционират тези градове, отколкото да се разбере как функционира Кьолн", казва Инга Шварц, ръководител на отдела за проучвания в BNP Paribas Real Estate.

Друга пречка фактът, че германските продавачи обикновено се опитват да преодолеят спада, без да намаляват цените на имотите, което отблъсква потенциалните купувачи и забавя ръста на сделките, необходим за съживяване на пазара.

„Международните участници на пазара критикуват факта, че в Германия големите притежатели на имоти са се обезценили само с няколко процентни пункта в някои случаи, докато в други страни обезценката е от 20 до 30%“, казва Хела Хинрихс, старши анализатор в Jones Lang LaSalle.

„Ако се вгледате по-задълбочено в много от сделките, ще видите, че те имат своите особености“, казва и Маркус Цилебек, ръководител на проучванията в германската компания за управление на имотни активи Patrizia.

Жилищата в Германия поевтиняват още и засилват кризата с недвижими имоти

Междувременно Цех, магнатът в областта на недвижимите имоти, чието име се среща на строителните площадки в цяла Германия, призовава банките да продължат да вливат пари в сектора, за да могат да се завършат проектите, и изразява надежда, че пазарът ще започне да се променя през тази година.

На потенциалните чуждестранни купувачи той казва: „Моето послание е, че в момента в Германия има някои добри проекти“.