Леко охлаждане на имотния пазар – това очакват брокери след бурната 2022 г., когато секторът устоя на редица стресове – война, инфлация и покачване на лихвените нива.

Драстичното поскъпване на строителните материали доведе до забавяне и ръст на цените на новото строителство.

През второто тримесечие на годината беше отчетен най-сериозният ръст на цените на жилищата за последните 14 години. Въпреки това и поради настъпващата инфлация, хората искаха да спасят спестяванията си и се впуснаха да инвестират в недвижими имоти. Масово сделките се сключваха изключително бързо без сериозни компромиси от страна на продавачите, сочат наблюденията на Arco Real Estate .

Затова помагаха и ниските лихви по ипотечните кредити. По данни на БНБ към края на септември 2022 г. те достигат 4,9 млрд. лв. или 27% ръст спрямо същия период на 2021 г.

Агенция по вписванията отчете за пръв път от 2020 г. спад на сделките с недвижими имоти през третото тримесечие на миналата година. Въпреки това по брой сделки деветте месеца са най-силните за последните 15 години, казват от Агенцията.

Някои анализатори очакват, че през 2023 г. сделките да намалеят с между 5 и 10 на сто, други пък считат, че ще се задържат нивата от 2022 г.

Пазарът на имоти през 2023 г.: Да купуваме или да продаваме Секторът се подготвя за евентуално забавяне на ипотечното кредитиране, което ще повлияе върху сделките

Инвестиционни имоти

През втората половина на 2022 г. общата стойност на инвестиционните сделки е почти 228 млн. евро и представлява повече от 77% от общия обем за годината. „Причина за това е, че инвеститорите си дадоха време да преценят развитието на войната в Украйна и замразиха инвестиционните си планове”, обясняват от Colliers.

Разпределението на инвестиционните обеми по сектори е както следва:

32% от обема се дължи на сделки с индустриални площи, следвани от офисни площи и хотели (с по 19%), търговски площи (15%), парцели за строеж (11%) и сгради със смесено предназначение (3%).

Наблюденията сочат, че местните инвеститори продължават да са активни на българския пазар, като през изминалата година представляват 64% от общия обем.

През 2022 г. инвестиционният обем от сделки с имоти, генериращи доход, е значително по–голям (70%) от този на спекулативните имоти (18%) и имотите, закупени за собствено ползване (12%). През последните 5 години имотите с доход представляват над 62% в общия обем.

Нивата на възвръщаемост на офисни и търговски площи остават стабилни и запазват стойностите си от 2022 г., а именно – 7.75%. „Вследствие силното търсене на индустриални и логистични площи от страна на инвеститорите регистрираме спад на нивото на възвръщаемост за този сектор до 7.5%”, коментират брокери.

Местни инвеститори ще доминират пазара на бизнес имотите през 2023 г.Ръст на наемните нива във всички сегменти, очакват от Cushman & Wakefield Forton

Прогноза за 2023 г.

Colliers очаква икономическата активност през тази година да спадне като функция от покачващите се лихви и съответно поскъпването на кредита. „В този контекст купувачите, които купуват със собствен капитал, ще могат да наддават за активи в среда с намалена конкуренция от страна на търсенето”, е коментарът на брокерите. Те очакват, че по-високите лихви ще понижат цените и респективно да увеличат нормата на възвръщаемост към края на годината. Банките ще останат свръхликвидни, но с повишени изисквания към финансираните от тях проекти и кредитополучатели.

Търсенето на качествени логистични и индустриални площи за инвестиции ще продължи, поради комбинация от недостиг на качествен продукт, все още високата себестойност на строителството на нови площи и търговската устойчивост на сектора. Инфлацията ще намалява и ще отслабва като фактор при вземането на инвестиционно решение.

„Волатилността на пазара ще се запази и ще остане фактор в стратегията на инвеститорите. Както е видно от статистиката за предходните 3 години, това не намалява обемите, а превръща първото полугодие в период на изчакване, докато се изясни въздействието на пазарните рискове”, обобщават от Colliers.

2023 г. може да бележи голямото завръщане в офисаЗа работодателите моделът, който избират, ще определи тяхната привлекателност за служителите, особено за по-младите поколения

Жилищни имоти

Жилищният пазар през миналата година преживя ръст на цените, какъвто не бяхме виждали от повече от десетилетие. Наред с високата инфлация, през цялата година имаше силно търсене на имоти, но недостатъчно предлагане, което допълнително стимулираше растежа на цените. Банковото финансиране остана достъпно - при все още исторически най-ниски лихвени проценти. Такива са впечатленията на Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

През четвъртото тримесечие на 2022 г. се наблюдава ръст на сделките с имоти спрямо третото тримесечие. Общият брой на изповяданите сделки с имоти за цялата страна е 67 362 спрямо 62 459 през Q3. Наблюдава се спад спрямо същия период на 2021 година, когато общият брой на вписаните сделки е бил 75 207, сочат данните, обявени от Arco Real Estate.

В София са вписани 9668 сделки, за разлика от предходното тримесечие, когато са изповядани 7402 сделки. В Пловдив техният брой е 4793 спрямо 4200, във Варна техният 4420 спрямо 3921. Съвсем лек спад е регистриран само в Бургас, където са вписани 2139 сделки спрямо 2164 през третото тримесечие на 2022 г.

В цитирания период търсенето все още надвишава предлагането. „Въпреки че купувачите започват да стават все по-внимателни и неспокойни, търсенето на по-добър имот, в който да разпознаят своето собствено жилище продължава. Инфлацията също допринася за това, търсенето да надвишава предлагането, тъй като една от най-сигурните инвестиции за влагането на средствата ни е покупката на недвижим имот”, отбелязва Иван Козаров, управляващ директор на Arco Real Estate.

Рекорден ръст на цените на жилищата в София с тенденция за забавянеЗа една година квадратният метър на жилищата в София е поскъпнал с 270 евро, двустайните жилища отново са най-купувани, показват данни на Bulgarian Properties

В края на миналата година най-търсени са двустайните жилища, следвани от тристайните – това твърдят Козаров и Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС Недвижими имоти.

Сделките за двустайни апартаменти са 40% от общия брой през отчетения период. Втори по популярност остават тристайните жилища – 31% от всички. „Това, че делът на сделките с двустайни жилища расте, се дължи от една страна на инвестиционната активност на клиентите. От друга говори за стремеж за сигурно вложение на средствата в имот, отговарящ на моментните финансови възможности на купувачите”, пояснява Тенекеджиева.

Средните цени на квадратен метър за двустайните жилища в Столицата са 1300-1900 евро, като тези стойности могат да варират в зависимост от това, къде се намира имотът, завършен ли е или не, има ли паркомясто към него и т.н. Средните цени на квадратен метър за тристайните апартаменти са 1500-2200 евро, като и тук границите могат доста да варират в зависимост от местоположението и характеристиките на дадения имот.

Много хора се опитват да спасят парите си от инфлацията. Затова говори и ръстът на сделките с инвестиционна цел, отчетен от АДРЕС. Към края на годината тези покупки доближават 30%. „Този съществен дял на инвестиционните сделки се дължи недотам на желанието за печалба от страна на купувачите. Нагласата им по-скоро е да купят каквото могат с парите, които са заделили. Разбира се, по-често тези спестявания стигат за двустайно жилище”, коментира Тенекеджиева.

С 25% растат цените в София на годишна база, сочат данните на АДРЕС. В Пловдив и Бургас покачването на нивата е с около 17%, а в Морската столица скокът е с над 30%. „Във Варна се отчита и най-малкият спад на сделките. Пазарът там е динамичен, тъй като има предлагане на добри проекти както в градска, така и във ваканционна среда”, коментира Тенекеджиева сегашната ситуация на пазара на жилища.

Наблюденията на Colliers сочат, че през втората половина на 2022 г. има 8%-ен ръст в предлагането на средно висок и висок клас жилища, с което броят на жилищните единици в сегмента достига 14 320. Въпреки нарастването на общия обем като цяло, продължава тенденцията на дефицит на жилища в този сегмент, които да отговарят на повишените критерии на купувачите.

Икономиката през 2023: без рецесия, със спадаща инфлация, но високи лихвиСлед поредица от благоприятни развития в Европа прогнозите за 2023 г. вече не са толкова катастрофични

Прогноза за 2023 г.

През тази година тенденциите на имотния пазар ще са подчинени на все още незадоволеното търсене, така и поради нуждата от актуална информация за неговото развитие, което често дава индикации и за посоката на развитие на икономическия цикъл като цяло, според Полина Стойкова от Bulgarian Properties.

От компанията очакват темпът на нарастване на цените да се забави, а предлагането постепенно да започне да се увеличава - както на първичен, така и на вторичен пазар.

„Ако през 2019 г. на всеки продавач се падаха средно по трима купувачи, то днес пазарът е далеч по-балансиран. Може да се каже, че няма превес на участниците. Днес на всеки продавач се пада по един купувач”, допълва Гергана Тенекеджиева от АДРЕС Недвижими имоти.

Инфлацията, неяснотата накъде ще поемат цените на жилищата и лихвите по кредитите кара купувачите да изчакват. Те се колебаят дали, кога и какъв имот да купят. Затова правилното ценообразуване и гъвкавостта е единственият начин продавачите да стигнат до добра сделка, препоръчва специалистът.

„Инфлацията вече се усеща в домакинствата - много от тях започнаха да определят доходите си като недостатъчни поради скока в цените на продуктите и услугите. Хората без спестявания логично спряха да се интересуват от покупка на имот. Онези, които изчакват цените да паднат, не бива да забравят, че отлагането на тази стъпка ще доведе и до продължаващо „изяждане” на доходите им, а лихвите по кредитите все още не са започнали да растат”, коментира Тенекеджиева.

Пазарът на жилища от средно–висок и висок клас ще продължи да се характеризира със стабилност, тъй като покупките не винаги са обвързани с ипотечен кредит, а търсенето на качествени жилища превишава предлагането. Цените ще се запазят стабилни около текущите си равнища, с оглед на това, че основното предлагане в този сегмент е на първичен пазар (от инвеститор), обобщават от Colliers.

Острови на килограм – от Южния Пасифик до Северния Атлантик Платформата Private Islands предлага над 1000 активни обяви за наем и продажба на острови

Ваканционни имоти

Ваканционните имоти в морските и планинските курорти пребориха общото схващане, че са предимно за чужденци и че е по-добре да отседнеш в хотел вместо в собствен имот. Според Стойкова една от причините за тази промяна в нагласите е пандемията и нарасналата необходимост от собствено място за отдих извън големия град, което стимулира и пазара на селски къщи. Друг фактор е работата от разстояние – той превърна част от ваканционните имоти в такива за дългосрочно обитаване. Има и трета причина, смята брокерът, и това са силните туристически сезони, в които трудно се намират места по хотелите.

Данните от Агенцията по вписванията подкрепят тези наблюдения. „На фона на забавящ се ръст на продажбите в градовете обемите от сделки в курортите бележат смайващи ръстове и превръщат някои от ваканционните селища в първенци по нарастване на сделките с имоти”, посочва мениджърът на Bulgarian Properties и дава за пример Несебър с близо 90% ръст за второто тримесечие, Царево и Смолян – с по 34%, Балчик – 30%, Поморие – 17%.

Според колегата ѝ Иван Козаров от Arco в края на 2022 г. не се забелязват големи промени спрямо третото тримесечие на годината на този пазар, където отново търсенето надвишава предлагането, а наистина качествени оферти се появяват рядко. „От около година и половина се наблюдава тенденцията Несебър да измества Бургас по ръст на сделките с недвижими имоти. Градът е в челната петица на общините с най-голям брой сделки в България. Обяснението е просто – покрай пандемията и всички последствия след нея, българите започнаха да се ориентират към имоти в курортите с цел дистанционна работа, лична свобода и повече удобства, които дава собственото жилище пред услугите, предоставяни в хотелските комплекси”, обобщава специалистът.

Arco Real Estate: Имотният пазар започва да се балансираНачалото на годината продължи тенденцията от края на 2021 с бум на покупко-продажбите

Данните на Arco показват, че жилищата по черноморските ни курорти задържат цените си спрямо миналото тримесечие на 2022г. В Слънчев бряг, Св. Влас, Несебър, Созопол едностаен апартамент може да се купи на цени от 30 000 до около 40 – 42 000 евро, а в някои случаи дори и 50 000 евро. Двустайните и тристайните апартаменти започват на цени от 50 000 евро и могат да достигнат до 90 000 – 100 000 евро в зависимост от местоположението и характеристиките на имота.

Средната цена в Слънчев бряг на база реални сделки на Bulgarian Properties достигна 580 евро/кв.м. през второто тримесечие на 2022 г. „Това са нива, близки до тези от времето на руския бум през 2013-2014 г. Ръстът е с около 100 евро/кв.м или с 20% спрямо година по-рано. Същото се вижда и в бюджетите за покупка – докато преди година за двустаен са били нужни между 30 000 и 40 000 евро, сега цените са с около 10 000 евро нагоре – 40 000 - 50 000 евро”, сравнява Стойкова.

Тя казва, че подобна е ситуацията в Банско и Пампорово, където средната цена на имотите достига 580 евро/кв.м през второто тримесечие на 2022 г., а ръстовете на цените са съответно с 20 и 25%.

Най-скъпи са недвижимостите в Боровец - средната цена там е около 850 евро/кв.м, а нарастването е с малко над 4%.

Лидер сред морските курорти е Созопол със средна цена 1030 евро/кв.м и ръст около 10%. Бяла и Каварна привличат интереса на север. Там средните цени през второто тримесечие са 670 евро/кв.м и 650 евро/кв.м съответно, а ръстовете - между 15 и 20%, по данни на Bulgarian Properties .

Прогноза за 2023 г.

Инфлацията показва признаци на успокояване, но към момента се задържа на високи нива, което стимулира покупката на жилище като опит за защита на спестяванията. От Cilliers очакват тази тенденция да се запази поне до средата на годината, когато ще има повече яснота за ефекта от повишението на лихвените нива.

„Равносметката от всичко това е началото на една нова глава в развитието на този дълго подценяван сегмент от пазара. Във все повече от курортите от година насам се усеща недостиг на качествени оферти, а цените тръгнаха нагоре”, категорична е Стойкова.